I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.
Billede: Lokalplanområdets placering i kommunen.
Bestemmelser
Formålet med lokalplanen er:
1.1
At fastlægge lokalplanområdets anvendelse til boligformål, herunder tæt-lav boligbebyggelse.
1.2
At regulere bebyggelsens udseende, omfang og placering.
1.3
At sikre en ensartet arkitektonisk helhed indenfor lokalplanområdet, og at udformningen af bebyggelsen underbygger den eksisterende bebyggelse i landsbyen og dennes byggetradition.
Redegørelse til § 1.3
Lokalplanen fastsætter bestemmelser for den nye bebyggelses udtryk med det formål, at opnå en god sammenhæng med landsbyens øvrige bebyggelse. En stor del af Solrød Landsbys karakteristiske bebyggelse er udført med saddeltag og sprossede vinduer, og dette udtryk søges videreført i den nye tæt-lave boligbebyggelse for at understøtte landsbymiljøet.
1.4
At sikre lokalplanområdets nuværende bakkede terræn søges fastholdt som karakteristisk for ejendommen.
Afgrænsning
2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikel nr. 6x, Solrød By, Solrød, samt de matrikler der efter den endelige lokalplans vedtagelse udstykkes fra nævnte ejendom.
Zonestatus
2.2
Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver byzone.
3.1
Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse i 1 etage, jf. § 1.1.
Redegørelse til § 3.1
I boliger er erhverv i egen bolig tilladt under forudsætning af:
- At virksomheden drives af beboerne uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring og lignende.
- At virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af boligejendom og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. F.eks. må virksomheden ikke være til ulempe for de omkringboende og ikke medføre behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.
Eksempler på sådanne erhverv er f.eks. frisør, advokat‐, revisor‐ og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.
Opholdsarealer
3.2
Minimum 20 % af det samlede lokalplanområde skal udlægges som grønt areal.
Redegørelse til § 3.2
I kommuneplanramme 394 for Den Lille Gade fastsættes det, at der ved ny bebyggelse skal udlægges sammenhængende rekreative grønne arealer og mindst 20% grønt areal. Lokalplan 391.13 giver mulighed for, at opføre fire tæt-lave boliger og fastholder kravet om mindst 20% grønt areal i form af private haver.
Forbud mod spillehaller
3.3
Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.
Redegørelse til § 3.3
For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1).
Forbuddet indarbejdes i denne lokalplan, hvorefter temalokalplanen (703.1) kan aflyses for det område, som denne lokalplan omfatter. Se eventuelt § 12.2 i denne lokalplan.
4.1
Hver boligenhed skal udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang, efter princip vist i kortbilag 4.
Overkørsler
5.1
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske via overkørsel fra Bakkevænget og Den Lille Gade, som vist på kortbilag 4.
Overkørsel til parcel 1 og 2 skal etableres som en fællesindkørsel og må maksimalt være 6 meter bred, jf. vejmyndighedens anvisninger.
Overkørsel til parcel 3 (se kortbilag 4) må maksimalt være 5 meter bred, jf. vejmyndighedens anvisninger.
Overkørsel til parcel 4 (se kortbilag 4) må maksimalt være 5 meter bred. Overkørslen skal placeres minimum 10 meter fra Yderholmvej, som vist på kortbilag 4, jf. vejmyndighedens anvisninger.
Redegørelse til § 5.1
Yderholmvej og Den Lille Gade har vejstatus af kommunalvej, og er således omfattet af vejloven. Bakkevænget har vejstatus af privat fællesvej, og er således omfattet af privatvejsloven (pr. 2023).
Bredden på overkørsel til parcel 4 er fastsat af hensyn til trafiksikkerheden efter vejmyndighedens anvisninger.
Parkering
5.2
Der skal anlægges minimum 2 p-pladser pr. bolig på egen grund.
Redegørelse til § 5.2
Parkeringsnormen er i Solrød Kommune fastsat i kommuneplanens generelle rammer (pr. 2023 er Solrød Kommuneplan 2021 gældende). Her gælder, at der skal udlægges areal til mindst 2 p-pladser pr. bolig med tæt-lav boligbyggeri.
Belægning
5.3
Overkørsler og parkeringsarealer skal udføres med kørefast permeabel belægning.
Redegørelse til § 5.3
Permeable belægninger er gennemtrængelige for regnvand og anvendes til lokal nedsivning af regnvand. Der findes forskellige typer af permeable belægninger, eksempler herpå kan være; permeabel asfalt, belægningssten anlagt med store og/eller porøse fuger, eller græsarmeringssten.
Bebyggelsesprocent
6.1
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for den enkelte ejendom inklusiv den del af ejendommens grundareal, der i matriklen er udlagt til vej.
Bebyggelsens disponering
6.2
Inden for lokalplanområdet må der maksimalt opføres fire boliger fordelt på to gange to sammenbyggede huse, efter princippet vist på kortbilag 4 og figur 1.
Figur 1: Viser princippet for sammenbygningen af bebyggelsen.
6.3
Bebyggelsen skal opføres med udgangspunkt i en principiel placering, som fremgår af kortbilag 4 og jf. § 1.2. Ingen del af bebyggelsen må opføres nærmere naboskel eller vejskel end 2,5 meter.
6.4
Bebyggelsen må opføres i 1 etage med en maksimal højde på 6 meter målt fra et niveauplan fastlagt af bygningsmyndigheden.
Redegørelse til § 6.4
Terrænet i lokalplanområdet er kuperet og har et fald mod Yderholmvej, se kortbilag 3 for eksisterende koteplan. Lokalplanen sigter mod, at fastholde landsbyens bakkede landskab og bebyggelsen vil således blive opført i forskellige niveauer for at understøtte et bakket udtryk.
6.5
Bebyggelsen skal opføres efter princippet vist på kortbilag 4 og bilag 5.
Vinkeltilbygningerne på parcel 2 og 4 skal placeres minimum 30 cm fra gavl, som princippet vist på figur 2.
Figur 2: viser vinkeltilbygningens placering ift. gavl på parcel 2 og 4.
Redegørelse til § 6.5
Vinkeltilbygningen til parcel 2 og 4 skal placeres væk fra hovedhusets gavl, for at understøtte et udtryk i overensstemmelse med landsbymiljøet, jf. § 1.3. Samme krav gælder dog ikke vinkeltilbygningerne til parcel 1 og 3, for at understøtte indretningen af boligerne.
6.6
Garager skal etableres som en del af den primære boligbebyggelse med fælles bærende konstruktioner og binder således boligerne sammen, jf. kortbilag 4 og figur 1.
Redegørelse til § 6.6
Bebyggelsen skal i udtryk fremstå sammenbygget, for at understøtte karakteren af tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen fastsætter derfor et krav om, at garager skal indgå i den primære bebyggelse, således at der opnås et ensformig udtryk, og at facade- og tagfladen ikke brydes i forbindelse med garagen.
Bygningsfacader og materialer
7.1
Facader skal udføres i enten blank mur i tegl, pudset, vandskuret eller filtset murværk.
Blank mur skal udføres med enten hvide, gule eller røde tegl, samt lyse tegl i grå eller brunlige nuancer.
Pudset, vandskuret eller filtset murværk skal fremstå som kalkfarver eller lignende mat silikat maling i lyse nuancer af grå, brun, gul eller hvid.
Facaderne skal udformes ensartet i materiale- og farvevalg indenfor lokalplanområdet.
Tage
7.2
Tage skal udføres som saddeltag med en taghældning på 30o.
Tagbeklædning skal udføres som tegltag med røde eller sorte tegl og skal fremstå ensartet i materiale- og farvevalg. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. Glanstal må ikke overstige 20.
Der kan opsættes eller integreres solenergianlæg med ikke reflekterende overflader på tage. De dele af anlægget, som anbringes udvendigt på taget, skal udføres, så de flugter med bygningens tagflade.
Redegørelse til § 7.2
Tagenes form og materiale er fastsat med udgangspunkt i landsbyens oprindelige byggetradition for sadeltage beklædt med tegl, og bestemmelsen søger således at understøtte landsbymiljøet.
7.3
Bebyggelsen skal udføres uden tagudhæng.
Facade og gavl skal afsluttes med en omløbende gesims efter princippet vist på figur 3. Gesimsen skal udføres som en aftrappet gesims.
Figur 3: Viser princippet for udførelsen af gesims på bebyggelsen.
Redegørelse til § 7.3
Gesimsen bidrager til at give bebyggelsen variation og karakter af landsbybebyggelse.
Vinduer
7.4
Vinduer skal etableres med sprosseopdeling.
I vinkeltilbygningernes gavle tillades vinduer til gulv efter princip vist på figur 4. På sydvest-vendte vinkeltilbygningers gavle skal vinduerne opdeles med en murpille efter princip vist på figur 5.
Større sammenhængende glaspartier er ikke tilladt.
Figur 4: viser princippet for vinduer i vinkeltilbygningernes gavl.
Figur 5: viser princippet for opdelingen med murpille på de sydvest-vendte gavle.
Skilte
7.5
Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets tilladelse.
Redegørelse til § 7.5
Retningslinjer for skiltning (skilteregler) fremgår af Solrød Kommuneplan 2021.
Terrænregulering
8.1
Der må inden for lokalplanområdet ske terrænregulering efter godkendelse af bygningsmyndigheden. Det eksisterende terræn skal så vidt muligt videreføres, jf. § 1.4.
Eksisterende indkørsler mod Den Lille Gade kan fyldes op, således at de understøtter et bakket terræn, jf. § 1.4.
Redegørelse til § 8.1
Solrød Landsby er beliggende i et bakket landsskab, og dette søges videreført med indeværende lokalplan. Terrænet i lokalplanområdet er kuperet og har et fald mod Yderholmvej fra kote 17,5 til kote 15,5 med en lokal bakke mod Bakkevænget på kote 18 (se kortbilag 3).
Lokalplanen giver mulighed for at terrænregulere, men fastsætter at det eksisterende terræn så vidt muligt skal videreføres, jf. § 1.4.
Bebyggelsen skal indpasses i det bakkede landskab, og skal derfor opføres med en bygningshøjde målt fra et niveauplan fastsat af bygningsmyndigheden. På denne måde opnås et udtryk, hvor bebyggelsen fremstår i niveauer.
Eksisterende indkørsler kan fyldes op, for at opnå et terræn der understøtter et bakket landskab.
Terrænregulering må kun ske med rent jord, og flytning af jord skal ske i overensstemmelse med jordforureningsloven. Jord skal som udgangspunkt genindbygges på ejendommen, men flytning af jord kan ske i henhold til jordflytningsbekendtgørelsen. Genanvendelse af lettere forurenet jord i lokalplanområdet kræver tilladelse fra Solrød Kommune.
Opholdsarealer
8.2
Minimum 20 % af det samlede lokalplanområde skal udlægges som grønt areal, jf. § 3.2.
Redegørelse til § 8.2
I kommuneplanramme 394 for Den Lille Gade 2 fastsættes det, at der ved ny bebyggelse skal udlægges sammenhængende rekreative grønne arealer og tilstræbes mindst 20% grønt areal. Lokalplan 391.13 giver mulighed for, at opføre fire tæt-lave boliger og fastholder kravet om at tilstræbe mindst 20% grønt areal i form af private haver.
Hegn
8.3
Hegn mod Bakkevænget, Den Lille Gade og Yderholmvej skal bestå af levende hegn med en maksimal højde på 1,80 meter. De private haver kan ligeledes adskilles af et levende hegn med en maksimal højde på 1,80 meter.
Hegn mod Yderholmvej må opføres som fast hegn (f.eks. støjdæmpende hegn) i en maksimal højde på 1,80 meter, såfremt det ved støjberegning påvises, at trafikstøjen ved vejskel overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj, samt på betingelse af, at hegnet på vejsiden begrønnes med planter, jf. § 10.1.
Der kan anvendes trådhegn, som skal placeres på den indvendige side af hegnet.
Hegn på hjørnet af Yderholmvej og Den Lille Gade må ikke forringe oversigtsforholdene ved ind- og udkørsel.
Hegn mod vej skal opføres min. 30 cm inde på egen grund, således at udvendig begrønning kan holdes på egen grund i skel.
Redegørelse til § 8.3
Det er vigtigt, at oversigtsforholdende ved ind- og udkørsel sikres på hjørnet af Yderholmvej og Den Lille Gade, jf. vejmyndighedens anvisninger. Beplantning, fast hegn eller lignende må ikke være til gene for oversigtsforholdene.
Oplag og tunge køretøjer
8.4
Udendørs oplag må ikke finde sted, ligesom køretøjer på over 3.500 kg., campingvogne og både ikke må henstilles inden for lokalplanområdet.
Affaldshåndtering
8.5
Der skal anvises plads til affaldshåndtering på egen grund, i overensstemmelse med Solrød Kommunes gældende regulativ for husholdningsaffald.
Redegørelse til § 8.5
Solrød Kommunes regulativ for husholdningsaffald kan findes her på Solrød Kommunes hjemmeside (pr. 2023).
Befæstelse
9.1
Regnvand skal håndteres efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Befæstelsesgraden i lokalplanområdet må max være 0,4. Hvis ikke dette kan overholdes, skal den ekstra vandmængde som den øgede befæstelse medfører, forsinkes internt på den enkelte ejendom.
Redegørelse til § 9.1
Lokalplanområdet udlægges til tæt-lav boligbebyggelse og skal derfor overholde en befæstelsesgrad på 0,4, jf. Solrød Kommunes spildevandsplan (pr. 2023 er spildevandsplan 2014-2026 gældende).
Vand og varmeforsyning
9.2
Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a.
9.3
Området er udlagt til individuel varmeforsyning. Kollektiv varmeforsyning af området kan ske med fjernvarme fra Solrød Fjernvarme a.m.b.a. Derudover kan der etableres vedvarende energiforsyning i lokalplanområdet.
Redegørelse til § 9.3
Området er udlagt til individuel varmeforsyning, og forsynes med naturgas ved udarbejdelsen af denne lokalplan (2023). Der er planlagt udbygning af fjernvarme i området 2027/2028, jf. Solrød Fjernvarmes plan for udbygning.
Antenner mv.
9.4
Antenner, paraboler mv. tillades i overensstemmelse med Solrød Kommunes gældende retningslinjer for placering og udformning.
Redegørelse til § 9.4
Retningslinjer for antenner og paraboler fremgår af Solrød Kommuneplan 2021 (pr. 2023). Se de generelle rammer i Solrød Kommuneplan 2021 her.
Minivindmøller og lignende
9.5
Der må ikke opføres minivindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.
10.1
Ved opførelse af bebyggelse skal det sikres, at støjniveau i boliger overholder Bygningsreglementets bestemmelser og Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 støj fra veje.
Redegørelse til § 10.1
Læs mere om de vejledende støjgrænser fra veje her på Miljøstyrelsens hjemmeside.
11.1
Inden ibrugtagning af bebyggelsen, skal følgende være etableret og godkendt af Solrød Kommune:
- Overkørsler og parkeringsarealer jf. §§ 5.1 - 5.2.
- Terrænregulering, jf. § 8.1.
- Nye boliger skal være tilsluttet varmeforsyning, vandforsyning og offentlig spildevandssystem jf. §§ 9.2 - 9.3.
- Nødvendige afskærmende foranstaltninger for at overholde vejledende grænseværdier for støj, jf. § 10.1.
- Grønne arealer, jf. § 3.2 og § 8.2.
- Affaldshåndtering, jf. § 8.5.
- Grundejerforening, jf. § 13.1.
Aflysning af lokalplaner
12.1
Lokalplan 391.10 for Solrød Landsby aflyses for den del, som denne lokalplan omhandler, matr. 6x Solrød By, Solrød, med vedtagelsen af denne lokalplan.
12.2
Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.3.
12.3
Lokalplan 704.1 om Butiks- og erhvervsskiltning aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 7.5.
Aflysning af servitutter
12.4
Følgende deklarationer aflyses med endelig vedtagelse af denne lokalplan:
- Deklaration af 13. august 1940 om byggelinjer mv. aflyses for den ejendom som denne lokalplan omhandler med vedtagelsen af denne lokalplan.
- Deklaration af 24. juni 1986 om udlejning til fabriks- og lagerbygning aflyses i sin helhed med vedtagelsen af denne lokalplan.
13.1
Får bebyggelsen status af ejer- eller andelsboliger, skal der oprettes en grundejerforening. Grundejerforeningen skal oprettes inden ibrugtagning.
Grundejerforeningen skal fastlægge vedtægter der sikrer, at lokalplanens bestemmelser overholdes, samt at bebyggelsen opnår et ensartet udtryk, jf. § 1.3 og §§ 7.1 - 7.2.
Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Byrådet, jf. planlovens § 42.
14.1
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.
Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.