Bestemmelser

1.1

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for udvidelse af plejecenteret Christians Have med tilhørende faciliteter samt at etablere faciliteter til Solrød Kommunes hjemmepleje og sygepleje.

1.2

Lokalplanen har desuden til formål at bevare Sansehaven.

Redegørelse til § 1.2

Sansehaven skal bevares med sin nuværende afgræsning og funktioner (pr. 2023).

Afgrænsning

2.1

Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnummer 18q samt del af matrikelnummer 24b og 70, Jersie By, Jersie.

Zonestatus

2.2

Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone.

3.1

Området skal anvendes til offentlige formål i form af pleje- og rehabiliteringscenter, plejeboliger, kontorer for hjemmeplejen, sygeplejen o. lign. med tilhørende faciliteter, parkeringsareal, haveanlæg, rekreative arealer, torv mv.

3.2

Inden for hele lokalplanområdet kan der etableres afværgeforanstaltninger for klimarelaterede oversvømmelser, f.eks. i form af regnvandsbassiner og lokal afledning af regnvand (LAR).

LAR-anlæg skal integreres som et landskabeligt element med en rekreativ værdi.

Redegørelse til § 3.2

Ved lokal afledning af regnvand (LAR) forstås ethvert tiltag, der har til formål at begrænse eller forsinke regnvandsstrømmen fra et område, eksempelvis ved nedsivning, forsinkelse, magasinering, fordampning eller en kombination heraf. Dette kan fx ske ved anvendelse af gennemtrængelige belægninger, regnvandsbede, regnvandsbassiner mv.

Ifølge de generelle rammer i Solrød Kommuneplan 2021 skal klimatilpasning og LAR-projekter give merværdi ved, at der indtænkes flere formål og funktioner i klimatilpasningsprojekterne.
For lokalplanområdet vurderes, at merværdien for et eventuelt klimatilpasningsanlæg som minimum skal have en rekreativ funktion for bebyggelsen, fx som et landskabselement.

3.3

Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.

Redegørelse til § 3.3

For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1).

Forbuddet indarbejdes i denne lokalplan, hvorefter temalokalplanen (703.1) kan aflyses for det område, som denne lokalplan omfatter. Se eventuelt § 12.2 i denne lokalplan.

4.1

Der må ske mindre udstykninger til eksempelvis transformerstationer og anlæg til regnvandshåndtering og lignende, samt arealoverførsel og mindre skelreguleringer.

Vejforhold

5.1

Vejadgang til de eksisterende bygninger skal ske fra Niels Juels Allé og Christians Torv.

5.2

Vejadgang til byggefelt 1 kan ske fra enten Niels Juels Allé eller fra Tåstrupvej.

Vejadgang til byggefelt 2 skal ske fra Tåstrupvej.

Overkørsel fra Tåstrupvej skal udlægges i maksimalt 10 meters bredde. Overkørslens placering og udformning skal godkendes af Solrød Kommune inden anlægget går i gang.

Adgangsveje må maksimalt være 10 meter brede.

Der må ikke være mulighed for gennemkørsel for motorkøretøjer mellem Tåstrupvej og Niels Juels Allé.

Parkering

5.3

Udlæg og nyanlæg af parkeringspladser samt veje og stier med tilhørende belysning skal ske på baggrund af et projekt, som godkendes i forbindelse med byggetilladelse.

Der skal udlægges min. 30 parkeringspladser i forbindelse med anlæg af etape 4 samt yderligere min. 30 i forbindelse med etape 5.

Elladestandere

5.4

I forbindelse med parkering til nybyggeri skal der etableres min. én elladestander i forbindelse med parkeringsanlægget.

Derudover skal min. hvert 5. nyetablerede parkeringsplads forberedes til elladestandere.

Redegørelse til § 5.4

Ifølge ladestanderbekendtgørelsen skal der ved nybyggeri (som ikke er beboelse) med mere end 10 parkeringspladser forberedes til elladestandere ved hvert 5. parkeringsplads.

Etablering af ladestandere ved parkeringspladser skal overholde forskrifterne i ladestanderbekendtgørelsen. Dette fremgår også af kommuneplanens generelle ramme for parkeringspladser (pr. 2023 i Solrød Kommuneplan 2021).

Stiforbindelser

5.5

Lokalplanområdets stisystemer i haveområdet skal fortsat være forbundet med de rekreative arealer syd for lokalplanområdet.

6.1

Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 70 for den enkelte matrikel.

6.2

Ny bebyggelse i form af plejeboliger, rehabiliteringsværelser med tilhørende serviceareal samt øvrige faciliteter til pleje- og rehabiliteringscenter skal placeres inden for byggefelterne vist på Kortbilag 2.

Redegørelse til § 6.2

Byggefelterne nummereres hhv. Byggefelt 1 og Byggefelt 2. Inden for byggefelt 1 skal etape 4 etableres, mens etape 5 skal etableres inden for byggefelt 2.

6.3

Bygninger må opføres i op til 4 etager med en maksimal højde på 16 m.

6.4

Der gives mulighed for at etablere fælles affaldsløsninger (eventuelt som nedgravede løsninger), skure, garager, væksthuse, lysthuse og lignende bygninger uden for de på Kortbilag 2 viste byggefelter.

Byggelinje

6.5

Der må ikke opføres nogen form for bebyggelse nærmere end 25 m fra vejmidte af Tåstrupvej.

Redegørelse til § 6.5

Der henvises til deklaration lyst den 29.08.1980, løbenummer 925054-18.

7.1

Facader på nye bygninger skal fremstå i harmoni med lokalplanområdets eksisterende bebyggelse.

Redegørelse til § 7.1

Ny bebyggelse skal følge det eksisterende byggeris arkitektoniske udtryk med hensyn til facader, vinduers placering og størrelse mv.

7.2

Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets godkendelse.

Redegørelse til § 7.2

Retningslinjer for skiltning (skilteregler) fremgår af Solrød Kommuneplan 2021 (pr. oktober 2023).

7.3

Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. Glanstal må ikke overstige 20.

8.1

Arealer, der ikke er bebyggede eller anlagt til parkering, skal fastholdes og/eller anlægges som et samlet haveanlæg med sø og internt stisystem, der forbinder haveanlægget til de rekreative arealer syd for lokalplanområdet.

Ændring af eksisterende haveanlæg med evt. terrænbearbejdning skal godkendes af Solrød Kommune i forbindelse med byggetilladelse.

Den eksisterende Sansehave skal bevares med sin nuværende afgrænsning og funktion, jf. § 1.2.

8.2

Beplantningsbæltet langs Tåstrupvej skal have en bredde på min. 10 meter målt fra det vestlige matrikelskel, dog gives der mulighed for indkørsel fra Tåstrupvej jf. § 5.2.

9.1

Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a.

9.2

Afløbskoefficienten i lokalplanområdet skal ved nybyggeri- og belægningsarbejde overholde Solrød Kommunes Spildevandsplan. For etagebyggeri er afløbskoefficienten 0,5. Hvis ikke dette kan overholdes, skal vandet, der falder på grunden, forsinkes eller afledes på alternativ vis, eksempelvis ved nedsivning, regnvandsopsamlingsanlæg eller forsinkelsesanlæg (f. eks. grønne tage).

Redegørelse til § 9.2

Befæstelsesgraden er både et udtryk for, hvor meget regnvand der forventes at blive afledt til afløbssystemet og for den maksimale del af arealet, der må befæstes (tildækkes) og dermed aflede regnvand til kloaksystemet uden forsinkelse eller tilbageholdelse. I befæstelsesgraden indgår også bebyggede/overdækkede arealer.

Det betyder, at maksimalt 50 % af det regnvand der lander på det areal, som lokalplanområdet dækker, må afledes uforsinket til den offentlige regnvandskloak. Hvis dette ikke kan overholdes, skal vandet, der falder på grunden, forsinkes eller afledes på alternativ vis, eksempelvis ved nedsivning.

Rent overfladevand fra terrasser og tagflader bør, hvor det er muligt, nedsives på egen grund eller opsamles til vandingsformål eller lignende.

Terrasse-, grus- og grønne arealer kan ved større regnskyl også aflede regnvand til den offentlige regnvandskloak, og bidragene fra denne type overflader skal derfor medregnes i den samlede befæstelsesgrad.

Solenergianlæg

9.3

Der kan etableres vedvarende energiforsyning i form af solenergianlæg i området.

Solenergianlæg skal tilpasses bygningernes arkitektur og må ikke etableres på terræn.

9.4

Der må ikke opføres minivindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.

Redegørelse til § 9.4

Minivindmøller er ikke tilladt i byzone, jf. de generelle rammer i Solrød Kommuneplan 2021. Se Solrød Kommuneplan 2021 her (pr. 2023).

10.1

I forbindelse med etablering af ny bebyggelse skal det sikres, at der etableres afskærmning, så evt. vejstøj mv. ikke overstiger de grænseværdier, der fastsættes af Miljøstyrelsens (eller anden lovgivende myndigheds) til enhver tid gældende støjgrænser.

Redegørelse til § 10.1

Hvis Miljøstyrelsens (eller anden lovgivende myndigheds) vejledende grænseværdier for støj ikke kan overholdes på facader, skal der etableres støjafskærmende foranstaltninger. Støjafskærmning kan f.eks. udføres som støjvolde, støjværn, indbygges i facader o. lign. Støjafskærmende foranstaltninger kan etableres både inden og uden for lokalplanområdet.

11.1

Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal følgende være etableret og godkendt af Solrød Kommune:

Vej‐, sti‐ og parkeringsanlæg, jf. §§ 5.1‐5.5, herunder elladestandere mv.
Nødvendige afskærmninger, jf. §§ 8.2 og 10.1.
Nye boliger skal være tilsluttet vandforsyning og offentligt spildevandssystem jf. §§ 9.1-9.2.
Støjdæmpende foranstaltninger, jf. § 10.1.

Lokalplan 402.3

12.1

Lokalplan 402.3 for Christians Have aflyses helt med vedtagelsen af denne lokalplan.

Lokalplan 703.1

12.2

Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.3 indeværende lokalplan.

Midlertidige retsvirkninger, mens planen er i forslag

13.1

Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må lokalplanområdet ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan.
Der gælder efter §17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen.
Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.
Når fristen for fremsendelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen.

Retsvirkninger efter endelig vedtagelse

13.2

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.
Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper.
Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.