Bestemmelser

I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 572 af 29.maj 2024) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.

Lokalplanområdets placering i kommunen.

Det er lokalplanens formål:

1.1

at det sammenhængende bevaringsområde omkring landsbyens centrale vej- og bystruktur fastholdes og understøttes, og at landsbyens kulturhistoriske betydning sikres ved udpegning af bevaringsværdig bebyggelse, jf. §§ 2.4-2.5.

1.2

at ny bebyggelse og ændringer af eksisterende bebyggelse får en arkitektonisk udformning og et materiale- og farvevalg, som er tilpasset landsbymiljøet og den enkelte ejendom.

1.3

at gårde i delområde III kan omdannes til boligformål, forudsat at ny bebyggelse og ændringer af eksisterende bebyggelse får en arkitektonisk udformning og et materiale- og farvevalg, som er tilpasset den enkelte ejendoms karakter. Ligeledes skal de ubebyggede arealer indrettes, så de understøtter den karakter som er karakteristisk for landsbymiljøet. 

Redegørelse til § 1.3

Formålsbestemmelsen giver mulighed for at gårde i delområde III (se kortbilag 2) kan omdannes til boligformål, samtidig med at landsbyens karakter og kulturhistoriske struktur fastholdes. Gårdene i landsbyen er kendetegnet ved en traditionel bygningsstruktur og materialevalg, som tilsammen bidrager til landsbymiljøet særlige identitet.

Ny bebyggelse og ændringer af eksisterende skal derfor udformes med respekt for den enkelte ejendoms arkitektoniske karakter. Dette indebærer, at proportioner, bebyggelsesstruktur, tagformer og detaljering tilpasses den eksisterende bebyggelse, og at materiale- og farvevalg fremstår som en naturlig del af ejendommens helhed.

Dertil skal ubebyggede arealer indrettes, så de understøtter den karakter, der er typisk for landsbymiljøet. Det betyder, at gårdrum, opholdsarealer, beplantning, hegn og belægninger skal udformes så det historiske gårdmiljø fastholdes.

Bestemmelsen understreger, at omdannelse til boligformål ikke alene er en anvendelsesændring, men en udvikling, der skal ske med respekt for områdets arkitektoniske, kulturhistoriske og landskabelige værdier.

1.4

at bevare større træer og sammenhængende beplantning i landsbyen samt at sikre, at overgangen mellem landsbyen og det åbne land fastholder et grønt udtryk, jf. §§ 9.3-9.7.

2.1

Afgrænsning

Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikler: 3b, 3c, 4a (del), 4ak, 4ar, 4aq,  4k, 4l (del), 4n, 4z,4æ, 4ø, 6a, 6aa, 6ab, 6ac, 6ad, 6af, 6ai, 6ak (del), 6d, 6n, 6o, 6p, 6q, 6r, 6s, 6t, 6u, 6v, 6x, 6y, 6z, 6æ, 7a, 7af, 7ag, 7c, 7e, 8a, 8c, 8d, 8e, 9a (del), 23, 24a, 24b, 25a, 27, 28a, 29a, 29b, 30, 33b, 34a, 34b, 35, 36a, 40, 42.

Hertil omfatter lokalplanområdet vejmatriklerne 6ae, 7ai, 52a, 52b, 52c, 52d, 52e, 7000c (del), 7000d, 7000e (del), 7000f (del), 7000g (del), 7000h, alle af Karlstrup By, Karlstrup samt de matrikler der efter den endelige lokalplans vedtagelse udstykkes inden for lokalplanområdet.

2.2

Zonestatus

Lokalplanområdet ligger i landzone. Zonestatus forbliver uændret.

2.3

Bonusvirkning

Lokalplanen erstatter landzonetilladelser (bonusvirkning) inden for lokalplanområdet for følgende forhold, som efter planlovens § 35, stk. 1, normalt ville kræve en landzonetilladelse. Disse forhold er udtrykkeligt reguleret i denne lokalplan og omfatter følgende:

  • placering, omfang og proportioner af ny bebyggelse og tilbygning i hele lokalplanområdet (ikke bevaringsværdig bebyggelse) skal ske i overensstemmelse med lokalplanens §§ 6.1 – 6.5 og §§ 7.2 – 7.15.
  • udseende på eksisterende, ny bebyggelse og tilbygning i lokalplanområdet skal ske i overensstemmelse med lokalplanens §§ 8.2 – 8.25.
  • ombygning og på anden vis ændring af samt tilbygning på udpeget bevaringsværdig bebyggelse skal ske i overensstemmelse med lokalplanens § 7.1, § 8.1, §§ 8.9 – 10 og §§ 8.14 – 15, § 8.17, § 8.21 og § 8.23.
  • udstykning på følgende matrikler; matr.nr. 9a, matr.nr. 6a, matr.nr. 4l, matr.nr. 24b og matr.nr 4aq, skal ske i overensstemmelse med de betingelser der fremgår i §§ 4.1 – 4.4.
  • eksisterende bygninger på Bygaden 3, matr.nr. 9a og Bygaden 11, matr.nr. 6a, må anvendes til boligformål i overensstemmelse med de betingelser der fremgår af § 3.4, § 4.4, §§ 7.13 - 7.14 og §§ 9.8 – 9.9.
  • ubebyggede arealer på Bygaden 3, matr.nr. 9a, skal, når ejendommen overgår til boligformål, overgå til grønne rekreative formål og parkeringsformål jf. § 7.13.
  • ubebyggede arealer på Bygaden 11, matr.nr. 6a, skal, når ejendommen overgår til boligformål, overgå til grønne rekreative formål og parkeringsformål jf. § 7.14.
  • ubebyggede arealer på Bygaden 13, matr.nr. 4l, skal opretholdes i overensstemmelse med de betingelser der fremgår af § 7.15.
  • bevaring af beplantning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens §§ 9.3 – 9.7.
  • regulering af belysning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens § 9.9
  • regulering af oplag af køretøjer m.m. skal ske i overensstemmelse med lokalplanens § 9.10
  • regulering af opførelse af minivindmøller, m.m. skal ske i overensstemmelse med lokalplanens § 10.3
  • regulering af ubebyggede arealer skal ske i overensstemmelse med lokalplanens §§ 7.13 – 7.15 og §§ 9.1 - 9.10

Redegørelse til § 2.3

Lokalplanen har bonusvirkning for ejendomme inden for lokalplanområdet, der er beliggende i landzone. Det betyder, at forhold, som er udtrykkeligt reguleret i lokalplanens bonusvirkning, kan realiseres uden landzonetilladelse, jf. planlovens § 36, stk. 1, nr. 5, mens øvrige forhold fortsat er omfattet af planlovens §§ 34-38. Lokalplanens bonusvirkning forudsætter, at det klart og specifikt fremgår, hvilke bestemmelser der træder i stedet for en landzonetilladelse.

2.4

Bevaringsområde

Med lokalplanen udpeges et bevaringsområde, som fremgår af kortbilag 3 og omfatter følgende matrikler: 4k, 4l (del), 4n, 4ak, 6a, 6d, 6o, 6p, 7a, 7c, 8a, 8c, 8e, 9a (del), 23, 24a, 25a, 27, 28a, 29a, 29b, 30, 33b, 34a, 36a, 40, 42, 52d, 52e alle er af Karlstrup by, Karlstrup. 

Redegørelse til § 2.4

Det udpegede bevaringsområde i Karlstrup Landsby er centreret om Bygaden, Krogen og Strædet samt Brændmosevej, Kalkværksvej og Højagervej og en stor del af landsbyens bevaringsværdige bygninger er placeret indenfor bevaringsområdet. Udpegningen af bevaringsområdet er med til at fastholde landsbyens særlige kulturhistorie og bevaringsværdi i overensstemmelse med lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1.

Lokalplanen indeholder bestemmelser, der specifikt gælder for bebyggelse indenfor bevaringsområdet, med det formål at fastholde det eksisterende landsbymiljø ved at fastholde bebyggelsens struktur, placering og udtryk.

2.5

Bevaringsværdige bygninger

Med lokalplanen udpeges bevaringsværdige bygninger, som fremgår af kortbilag 3 og i listen nedenfor:

Adresse Matrikel nr.  SAVE-værdi
Brændmosevej 8 30 Karlstrup By, Karlstrup 4
Bygaden 1 8a Karlstrup By, Karlstrup  3
Bygaden 3 9a Karlstrup By, Karlstrup 3
Bygaden 8 42 Karlstrup By, Karlstrup 3
Bygaden 10  40 Karlstrup By, Karlstrup 2
Bygaden 11 6a Karlstrup By, Karlstrup 2
Bygaden 13A og 13B 4l (del) Karlstrup By, Karlstrup 3
Kalkværksvej 2 25a Karlstrup By, Karlstrup 2
Kalkværksvej 4A  4n Karlstrup By, Karlstrup 2
Krogen 3 29a Karlstrup By, Karlstrup 3
Krogen 5 7a Karlstrup By, Karlstrup 2
Krogen 7 33b Karlstrup By, Karlstrup 2
Krogen 13 34a Karlstrup By, Karlstrup 3
Strædet 5 23 Karlstrup By, Karlstrup 2
Strædet 7 24a Karlstrup By, Karlstrup  2

 

Redegørelse til § 2.5

Landsbyens bevaringsværdige bygninger rummer en stor værdi for den kulturhistoriske fortælling om landsbymiljøet som helhed. Den bevaringsværdige bebyggelse er udpeget ved en SAVE-registrering (2025) - en metode til kortlægning og registrering af bygningers bevaringsværdi. Bygningerne vurderes på en skala fra 1-9, hvor 1 repræsenterer den højeste bevaringsværdi. I lokalplanen er der udpeget bygninger med bevaringsværdi 1-4. Du kan læse mere om baggrunden for udpegningen af bevaringsværdige bygninger i redegørelsen samt se, hvad der bl.a. gælder for den enkelte bevaringsværdige bygning i lokalplanens § 7.1 og § 8.1 samt i bilag 6. I bilag 5 kan du finde SAVE-registreringen af den enkelte udpegede bygning. 

Bemærk, at udpegningen af bevaringsværdige bygninger ikke nødvendigvis omfatter hele den samlede ejendom men enkelte bygninger. Dette fremgår af kortbilag 3. 

3.1

Lokalplanen opdeles i delområderne I - IV som vist på kortbilag 2.

Redegørelse til § 3.1

Det udpegede bevaringsområde, jf. § 2.4 og kortbilag 3, dækker en del af delområde I, III og IV. For den del af delområderne, som er omfattet af det udpegede bevaringsområde, kan der gælde specifikke bestemmelser for bebyggelsen og dens placering. Dette er angivet nærmere i de enkelte bestemmelser.

Inden for lokalplanområdet kan der i boligerne drives erhvervsvirksomhed i form af liberalt erhverv, som almindeligvis udføres i beboelsesområder, under forudsætning af:

  • at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign.
  • at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
  • at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende naboer,
  • at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.

Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.

3.2

Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. 

3.3

Delområde II (matr.nr. 8d) må kun anvendes til offentligt formål i form af rekreativt område.

3.4

Delområde III fastsætter anvendelsen for tidligere landbrugsejendomme der omdannes til tæt-lav boliger i overensstemmelse med § 1.3, § 4.4 og §§ 7.13 - 7.14.

Landbrugsejendomme i delområde III, må fortsat anvendes til landbrugsformål. Anvendelsen må opretholdes, indtil ejendommene omdannes til boligformål.

Omdannelse til boligformål forudsætter, at landbrugsdriften på ejendommen ophører. Landbrugsjord beliggende uden for lokalplanens afgrænsning skal i den forbindelse frastykkes ejendommen.

Der må ikke drives erhverv fra området, bortset fra hvad der er tilladt i henhold til den enhver tid gældende kommuneplans retningslinjer.

3.5

Delområde IV må kun anvendes til rekreativt område i form af golfbaneanlæg med tilhørende
klub- og servicefaciliteter samt bevaringsværdig beplantning. 

Fællesbestemmelser for hele lokalplanområdet

3.6

Hele lokalplanområdet må anvendes til regnvands- og klimaanlæg, herunder anlæg til håndtering, forsinkelse, nedsivning og afledning af overfladevand.

3.7

Inden for lokalplanområdet må der etableres butikker med et samlet bruttoetageareal på højst 250 m². Den enkelte butik må ikke overstige 250 m² bruttoetageareal.

Redegørelse til § 3.7

Kommuneplan 2025 giver mulighed for etablering af butikker med et samlet bruttoetageareal på op til 250 m² inden for landsbyafgrænsningen i Karlstrup Landsby. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for detailhandel.

Det maksimale butiksareal kan være begrænset af lokalplanens øvrige bestemmelser, herunder krav til parkering, bebyggelsesprocent, opholds- og friarealer.

Gårdbutikker på eksisterende gårde i landzone administreres fortsat efter planlovens landzonebestemmelser jf. §§ 34 - 38, og indgår derfor ikke i opgørelsen over kvadratmeter til butikker. 

3.8

Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater. 

Redegørelse til § 3.8

For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1). Denne plan kan efter lokalplanens vedtagelse aflyses for det område, som lokalplanen dækker.

3.9

Inden for lokalplanens område kan der opføres tekniske anlæg til områdets forsyning efter tilladelse af Solrød Kommune. Det tekniske anlæg skal udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 

4.1

Strædet 9

Matr. nr. 24b må udstykke en ny grund med en mindste grundstørrelse på 1000 m².

Eksisterende byggelinje på 30 m fra det sydlige skel fastholdes for at sikre, at den eksisterende naturlige lavning i den sydlige del af matriklen bibeholdes (se figur nr. 1).

Lavningen (se figur nr. 1) og de naturlige strømningsveje skal bevares. Terrænregulering og ændringer af lavningen må kun ske i overensstemmelse med § 9.1 og efter de tilladelser, der måtte være nødvendige efter anden lovgivning, herunder Vandløbsloven.

Ny bebyggelse skal følge bestemmelser for delområde I. 

Figur nr. 1: Skitserer eksisterende lavning samt byggelinjen på 30m fra det sydlige skel, jf. § 6.1. 

Redegørelse til § 4.1 

Den naturlige lavning i den sydøstlige del af matr. nr. 24b fungerer som en del af områdets naturlige afvandingssystem. Ved større nedbørshændelser modtager lavningen overfladevand fra højere beliggende arealer nord for matriklen, hvorefter vandet ledes videre mod syd ad de eksisterende naturlige strømningsveje.

For at bevare lavningens hydrauliske funktion og områdets naturlige afstrømningsforhold fastholdes den eksisterende byggelinje på 30 m fra det sydlige skel. Byggelinjen gælder både den eksisterende ejendom og en eventuel ny ejendom udstykket fra matr. nr. 24b. Selve udstykningen må ske over byggelinjen.

Ændringer af lavningen eller de naturlige strømningsveje kan påvirke afvandingen af omkringliggende ejendomme. Det følger af vandløbslovens § 6, at ingen uden vandløbsmyndighedens tilladelse må ændre vands naturlige afløb til anden ejendom eller hindre det naturlige afløb af vand fra højere liggende ejendomme. Lokalplanens bestemmelser understøtter derfor bevarelsen af de eksisterende terræn- og afvandingsforhold.

4.2

Bygaden 13A og 13B

Matr.nr. 4l må udstykkes til to selvstændige ejendomme med én bolig på hver ejendom i overensstemmelse med §7.15.

Udstykningen af de to boliger skal ske med lodret lejlighedsskel i eksisterende bevaringsværdig bebyggelse med tilhørende privat udeareal til hver bolig jf. § 7.15. 

Mindste grundstørrelse for boligen Bygaden 13 B skal være på 600 m².

Redegørelse til § 4.2

Bygaden 13A og 13B har gennem længere tid været indrettet og anvendt som to boliger med ejerskab som ideelle anparter. Lokalplanen giver mulighed for, at de to boliger kan udstykkes til selvstændige ejendomme med lodret skel gennem den eksisterende bebyggelse.

Udstykningen ændrer ikke på gårdanlæggets bevaringsmæssige status eller på kravet om, at den firelængede gård fortsat skal fremstå som én samlet arkitektonisk og kulturhistorisk helhed. De private udearealer skal derfor indpasses med respekt for gårdrummet og de sammenhængende ubebyggede arealer, jf. § 7.15.

Mindstegrundstørrelsen for Bygaden 13B fastsættes til 600 m² for at sikre et hensigtsmæssigt privat udeareal og samtidig fastholde gårdens samlede struktur og karakter.

4.3

Kalkværksvej 1B

På matr. nr. 4aq kan den eksisterende sammenbyggede boligbebyggelse udstykkes til to selvstændige ejendomme med én bolig på hver ejendom. Udstykningen skal ske med skel gennem den eksisterende bebyggelse som vist principielt på figur 2. Hver ejendom skal have en grundstørrelse på mindst 730 m².

Den eksisterende sammenbyggede bebyggelse skal opretholdes som én samlet bygningsmæssig helhed. Den ene del af bebyggelsen må ikke nedrives uafhængigt af den anden.

Ved nedrivning af den eksisterende sammenbyggede bebyggelse bortfalder muligheden for dobbelthus. Hele bebyggelsen skal i så fald nedrives, og ny boligbebyggelse skal opføres som åben-lav boligbebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde I.


Figur 2: Princip for mulig udstykning af matr. nr. 4aq med skel gennem den eksisterende sammenbyggede bebyggelse.

Redegørelse til § 4.3

På matr. nr. 4aq ligger, pr. 2026, en eksisterende sammenbygget boligbebyggelse, som lokalplanen giver mulighed for at udstykke til to selvstændige ejendomme. Muligheden er alene knyttet til den eksisterende bebyggelse og giver ikke en generel mulighed for opførelse af dobbelthuse i delområde I.

For at fastholde bebyggelsen som én samlet bygningsmæssig helhed kan den ene boligdel ikke nedrives uafhængigt af den anden. Hvis den eksisterende bebyggelse ønskes erstattet, skal hele bebyggelsen nedrives, og eventuel ny boligbebyggelse skal opføres som åben-lav i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde I.

Kravet om en mindste grundstørrelse på 730 m² for hver ejendom skal sikre, at udstykningen sker under hensyn til områdets eksisterende bebyggelsesstruktur og landsbykarakter.

4.4

Landbrugsejendomme inden for delområde III må udstykkes matrikulært ved ændret anvendelse til boligformål. I den forbindelse skal landbrugsjord, der er beliggende uden for lokalplanens afgrænsning, frastykkes ejendommen, jf. § 3.4.

Ved ombygning eller genopførelse af eksisterende længer, der sammen med stuehuset udgør den oprindelige tre- eller firelængede gård, kan der ske matrikulær udstykning af boliger med lodret lejlighedsskel med eventuel tilhørende privat udeareal til hver bolig, jf. §§ 7.13 - 7.14. Fælles ubebyggede arealer og gårdspladser skal tilskødes de enkelte grundejerforeninger, jf. § 14.1.

4.5

Der kan ske udstykning til tekniske anlæg jf. § 3.9. Derudover må der ikke ske yderligere udstykning. 

5.1

Ved udstykning af nye ejendomme eller ændringer af eksisterende overkørsler, skal vejforholdene godkendes af Solrød Kommune.

5.2

På veje og stier må kun anvendes asfalt, grus, granitbrosten eller lignende belægningssten.

Gårdspladser i delområde III må kun belægges med perlesten, granitskærver og brosten el. lign.  

Redegørelse til § 5.2

Belægninger på veje, stier og gårdspladser har betydning for oplevelsen af Karlstrup Landsbys kulturhistoriske miljø. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser om materialevalg, så belægninger tilpasses landsbyens karakter.

For gårdspladserne i delområde III stilles særlige krav, da gårdspladsen er et vigtigt element i oplevelsen af de traditionelle gårdanlæg. Ved omdannelse til boligformål skal gårdspladserne derfor fortsat fremstå som sammenhængende gårdrum med en enkel og landsbypræget materialeholdning.

5.3

Ved udstykning af nye ejendomme skal parkeringsforholdene godkendes af Solrød Kommune.

Redegørelse til § 5.3

Parkeringsnormen i Solrød Kommune er fastsat i kommuneplanens generelle rammer.

5.4

Fartdæmpende foranstaltninger skal udføres i materialer, der understøtter det kulturhistoriske miljø.

Redegørelse til § 5.4

Hvis der etableres fartdæmpende foranstaltninger, som for eksempel trafikgener på vejen skal der bruges materialer der ikke er fremmede i landsbymiljøet. For eksempel skal der bruges granitkantsten frem for betonkantsten.

6.1
Der er udlagt byggelinje langs Vestergade på 5 m målt fra vejskel.

Redegørelse til § 6.1

Byggelinjen langs Vestergade fastlægges med henblik på at fastholde den eksisterende bebyggelsesstruktur, hvor den primære bebyggelse er placeret tilbagetrukket fra vejen. Byggelinjen fastsættes 5 m fra vejskel og viderefører princippet i lokalplan 693.2, hvor byggelinjen var fastlagt 10 m fra vejmidten.

6.2

I bevaringsområdet, jf. kortbilag 3, gælder følgende for placering af primær bebyggelse:

  • Ny primær bebyggelse til erstatning for eksisterende primær bebyggelse skal placeres med samme afstand til vejskel som den bebyggelse, der erstattes.
  • Ny primær bebyggelse, som ikke erstatter eksisterende bebyggelse, skal placeres mindst lige så langt fra vejskel som den eksisterende primære bebyggelse på ejendommen, dog mindst 5 m fra vejskel.

Redegørelse § 6.2

Det udpegede bevaringsområde (se § 2.4 og kortbilag 3) er centreret langs Bygaden, Krogen og Strædet samt Brændmosevej, Kalværksvej og Højagervej. Her er bebyggelsens primære placering langs vejene med til at underbygge og styrke landsbyens kulturhistoriske betydning og landsbymiljø. Derfor skal ny bebyggelse og småbygninger placeres således, at de tilpasser sig den samlede bebyggelsesstruktur langs byvejene. Der kan dog gives mindre lempelser ift. bebyggelse, der ligger helt op ad vejskel, såfremt denne placering kan medføre gener.

6.3

Ny bebyggelse på matr.nr. 24b samt eventuel ny matrikel udstykket herfra skal placeres mindst 30 m fra det sydlige skel for at sikre, at den eksisterende naturlige lavning i den sydlige del af matriklen bibeholdes, se figur 1 og § 4.1.

6.4

Ny bebyggelse på matr. 4ar og 4aq samt eventuelle nye matrikler udstykket herfra skal placeres mindst 12,5 m fra vejskel mod Kalkværksvej.

6.5

Langs øvrige veje og stier, hvor der ikke gælder en særlig byggelinje efter §§ 6.1-6.4, må ny bebyggelse ikke placeres nærmere vej- eller stiskel end 2,5 m.

For den udpegede bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse, der ligger inden for bevaringsområdet, kan der gælde særskilte bestemmelser. Dette er tydeligt angivet under de enkelte bestemmelser.

7.1

Udpeget bevaringsværdig bebyggelse

Bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3, må ikke nedrives, ombygges eller på anden vis ændres i deres ydre fremtræden uden tilladelse fra Solrød Kommune.

Ved genopførelse skal bygningen placeres samme sted og med samme afstand til vej som den oprindelige bebyggelse. 

Redegørelse til § 7.1

Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes for at understøtte landsbyens kulturhistoriske betydning, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Den bevaringsværdige bebyggelse underlægges en kompetencenorm, hvilket betyder, at bevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21. Dette gælder alle udvendige bygningsændringer, herunder også renoveringer der ikke kræver byggetilladelse som f.eks. udskiftning af vinduer. Solrød Kommune kan afslå eller tillade det ansøgte, og derved foretage enkeltsagsbehandling. En eventuel tilladelse skal betragtes som en dispensation og følger samme procedure (det vil sige konkret administrativ vurdering, naboorientering efter planlovens § 20 og efterfølgende afgørelse med klageadgang til Planklagenævnet).

Ansøgning om bygningsændringer behandles efter lokalplanens bestemmelser og vurderes med afsæt i SAVE-registreringen fra 2025 af den pågældende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. I bilag 5 kan der læses mere om grundlaget for udpegningen af den bevaringsværdige bebyggelse, og i bilag 6 kan der læses mere om byggestilene 'Hedebostil' og 'Bedre Byggeskik'. Bilag 5 og 6 anvendes også i kommunens behandling af ansøgninger.

Når den bevaringsværdige bebyggelse skal energirenoveres, bør der ske en afvejning af bygningsreglementets energikrav og hensynet til kulturarv (se bilag 5). Der kan hentes inspiration i Energiguide for fredede og bevaringsværdige bygninger.

Bebyggelsesprocenter

7.2

I delområde I må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 for den enkelte ejendom inklusiv den del af matriklen, der er udlagt til vej.

7.3

I delområde III må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25 for den enkelte matrikel indenfor lokalplanens afgrænsning.

7.4

For Solrød Golfklub i delområde IV, matr.nr. 8a Karlstrup By, Karlstrup, gælder det, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 25 for den enkelte matrikel indenfor lokalplanens afgrænsning.

Endvidere gælder det, at ny bebyggelse kun må opføres indenfor de markerede byggefelter 5 og 6, se nedenstående principskitse (figur 3) og kortbilag 4.

Figur 3: Principskitse over Solrød Golf med bevaringsværdig bebyggelse (stuehus), bevaringsværdig beplantning samt byggefelter til mulig placering af ny bebyggelse.

Redegørelse til § 7.4

Solrød Golf udgør et større grønt og rekreativt område i den østlige del af Karlstrup Landsby og danner overgang mellem landsbyens bebyggelse og det omkringliggende åbne landskab.

Lokalplanen giver mulighed for ny bebyggelse til golfklubbens funktioner inden for de afgrænsede byggefelter 5 og 6. Byggefelterne omfatter eksisterende bebyggelse, som ikke er udpeget som bevaringsværdig. Den eksisterende bebyggelse inden for byggefelterne kan nedrives og erstattes af ny bebyggelse. Herved gives mulighed for at forny og udvikle golfklubbens bygningsmasse på de allerede bebyggede dele af ejendommen, uden at ny bebyggelse spredes til de omkringliggende grønne og ubebyggede arealer.

Afgrænsningen af byggefelterne skal samtidig sikre hensyn til det bevaringsværdige stuehus og den bevaringsværdige beplantning og understøtte, at Solrød Golf fortsat fremstår som et overvejende grønt og rekreativt område i sammenhæng med landskabet omkring Karlstrup Landsby jf. §1.5.

Nybyggeri

7.5

I hele lokalplanområdet skal ny boligbebyggelse opføres som længehus, jf. nedenstående principtegning, i maksimalt 1 etage med udnyttet tagetage og en maksimal højde på 8 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.

Figur nr. 4: Viser principperne for et længehus. 

7.6

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må husdybden for ny boligbebyggelse ikke overstige 8 m.

I det øvrige lokalplanområde må husdybden for ny boligbebyggelse ikke overstige 8,5 m.

Længehuset skal have en længde, der er mindst 1,5 gange husdybden i overensstemmelse med principskitsen nedenfor (figur nr. 5).

Figur nr. 5: Principskitse for længehusets proportioner, set oppefra. 

7.7

I hele lokalplanområdet må facadehøjden på ny boligbebyggelse ikke overstige 3,50 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.

Redegørelse til §§ 7.5-7.7

I de historiske landsbymiljøer har længehuset været det traditionelle beboelseshus. Bebyggelsen i Karlstrup Landsbys historiske landsbykerne er i dag præget af huse med tilbygninger i forskellige former og størrelser. Dog er grundformen for hovedparten af bebyggelsen længehuset, der karakteriseres ved en smal bygningskrop og en høj tagrejsning. Ny bebyggelse i hele lokalplanområdet skal derfor opføres som længehuse, så den tilpasser sig bebyggelsesstrukturen, de eksisterende bygningers karaktertræk og omgivelserne, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2. 

Ovenstående bestemmelser skelner mellem bebyggelsens beliggenhed i landsbyen. F.eks. er husdybden smallere i bevaringsområdet, for at understøtte smalle længehuse i det kulturhistoriske miljø.

Tage

7.8

I hele lokalplanområdet skal tage på ny boligbebyggelse opføres som symmetrisk saddeltag uden afvalmning med en taghældning på mellem 45 - 50 grader. Ved til- og ombygning må taget dog udføres med samme vinkel og afvalmning som det eksisterende tag. 

Redegørelse til § 7.8

Tagets form spiller en central rolle i at definere den enkelte bygnings arkitektoniske udtryk og bidrager til at bevare det karakteristiske landsbymiljø. En sammenhæng mellem nye og eksisterende bygninger sikres ved at fastholde traditionelle tagformer og materialer, som historisk har været typiske for området. Flade tage vurderes at afvige markant fra den eksisterende bebyggelsesstruktur og vil kunne fremstå dominerende eller fremmedartede i landsbymiljøet. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for tagets udformning og hældning for at opretholde den arkitektoniske sammenhæng og sikre en visuel helhed, der respekterer områdets historiske og kulturelle værdier jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2.

Tilbygninger i hele lokalplanområdet

7.9

I hele lokalplanområdet skal tilbygninger opføres i overensstemmelse med nedenstående principskitse (figur nr. 6).

Tilbygning skal udføres enten i forlængelse eller vinkelret på hovedhusets retning.

Vinkelrette tilbygninger skal placeres mindst 0,3 m fra hovedhusets gavl. Vinkelrette tilbygninger skal tilpasses hovedhusets proportioner i højde, længde og dybde og må ikke sløre hovedhusets form. Tilbygningens længde og dybde skal derfor være mindre end hovedhusets.

Vinkelrette tilbygninger må ikke opføres mod Bygaden.

I bevaringsområdet og på bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 3) skal tilbygninger udføres med samme taghældning og tagmateriale som hovedhuset.

Figur nr. 6: Principskitse for opførelse af tilbygning. De stiplede linjer angiver mulige tilbygninger til hovedhuset.

Redegørelse til § 7.9

Lokalplanen opstiller mulige variationer af tilbygninger, som kan anvendes ved nybyggeri såvel som tilbygninger til eksisterende bebyggelse. Ved vinkeltilbygning skal der være en minimumsafstand til gavl på 30 cm, således at hovedhusets form fremstår tydeligt. Dette fastsættes for at understøtte og fastholde landsbyens karakter. Dybde og længde på vinkelrette tilbygninger må ikke overstige hovedhusets dimensioner, da det ellers kan sløre hovedhusets form.

Mindre tilbygninger i bevaringsområdet

7.10

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der påbygges én mindre tilbygning på hovedhuset, såsom karnap, udestue, overdækket terrasse o.l., såfremt den harmonerer med hovedhusets oprindelige arkitektur, i materialevalg, farve og propoertioner. Tilbygningen må være maksimalt 15 m2 og må ikke opføres på facader mod Bygaden. 

Tilbygningen skal have et fremspring på højst 3 meter (målt fra hovedhusets ydervæg), og placeres minumum 0,3 m. fra gavl (se nedenstående principtegning - figur nr. 7).  

Tagets højeste punkt må ikke overstige 4 m. fra naturligt terræn eller et niveauplan fastlagt af Solrød Kommune. Taget må udformes med en anden tagform og -hældning ned til 15 grader, og skal udføres i samme materialer som hovedhusets tag eller beklædes med tagpap eller glas.

Udestuer skal udføres med en sokkel og /eller brystning på 0,5 m.

Figur nr. 7: Principskitse for en mindre tilbygning ift. fremspring og afstand til gavl.

Redegørelse til § 7.10

Bestemmelsen fastsætter, at en mindre tilbygning i bevaringsområdet skal harmonere med hovedhusets oprindelige arkitektur. Dette kan bl.a. ske ved valg af materialer, farver og tilbygningens proportioner. Dertil fastsættes der et krav om, at en mindre tilbygning ikke må opføres på facaden mod Bygaden for at sikre den eksisterende bebyggelsesstruktur og understøtte det sammenhængende, bevaringsværdige landsbymiljø. 

Småbygninger

7.11

Udenfor bevaringsområdet skal småbygninger have en afstand af mindst 2,5 m. fra vejskel, dog jf. § 6.1 om byggelinjer på Vestergade.

Småbygninger udenfor bevaringsområdet kan udføres med fladt tag.

7.12

I bevaringsområdet (jf. kortbliag 3) må småbygninger ikke opføres nærmere vej end hovedhuset, dog minimum 5 meter fra vejskel, jf. § 6.2.

Småbygninger må ikke placeres nærmere hovedhuset end 1 meter således, at tagudhæng på småbygningen er 1 m fra hovedhusets tagudhæng (ekskl. tagrende), som illustreret på principskitsen nedenfor (figur nr. 8).

Taghældning skal være mellem 15 og 45 grader, facade mod vej må ikke overstige 5 m i bredden, og højden må ikke overstige 5 m målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune. 

Figur nr. 8: Principskitse for placering af småbygninger i bevaringsområdet. Den stiplede linje angiver en eventuel småbygning og placeringen ift. vej og hovedhus.

Redegørelse til §§ 7.11 - 7.12

Småbygninger, også kaldet sekundær bebyggelse, omfatter carporte, udhuse, garager, drivhuse, legehuse, hønsehuse, overdækkede terrasser og andre former for overdækkede arealer.

I det historiske landsbymiljø er småbygninger traditionelt placeret tilbagetrukket på grunden og underordnet hovedhuset. I bevaringsområdet skal småbygninger derfor placeres bag hovedhuset set fra vejen og med en afstand til hovedhuset, så hovedhusets form og fremtræden fortsat kan aflæses tydeligt. Kravet om mindst 1 meter mellem hovedhusets og småbygningens tagudhæng skal samtidig sikre, at småbygninger fremstår som selvstændige, sekundære bygninger og ikke som en integreret del af hovedhuset. Herved understøttes den karakteristiske bebyggelsesstruktur i det kulturhistoriske landsbymiljø.

7.13

Ejendommen Bygaden 3, matr.nr. 9a Karlstrup By, Karlstrup

Anvendelse 

  • På ejendommen må der indrettes i alt 5 boliger. I byggefelt 1 må der indrettes 4 boliger på maksimalt 200 m² bruttoetageareal pr. bolig, jf. § 7.3, i form af tæt-lav boligbebyggelse. Den eksisterende bolig i den gamle Brugs i byggefelt 2 kan fastholdes, se kortbilag 4 og figur 9.
  • Boligbebyggelsen i byggefelt 1 skal indrettes og udformes som et samlet trelænget gårdanlæg.
  • Ubebyggede arealer skal, bortset fra private udearealer, gårdsplads, parkering, adgangsarealer og beplantningsbælte, etableres som fælles fri- og opholdsarealer for boligerne.

Udstykning

  • Der må ske matrikulær udstykning til de 4 boliger i byggefelt 1 med lodret lejlighedsskel med tilhørende privat udeareal til hver bolig samt til den eksisterende bolig i den gamle Brugs, jf. § 4.4.

Vej-, sti- og parkeringsforhold

  • Overkørsel til den trelængede gårdbebyggelse skal ske fra Højagervej over for den eksisterende overkørsel til Højagervej 2-26. Parkering til boligerne i byggefelt 1 skal placeres øst for byggefeltet som vist principielt på figur 9.
  • Overkørsel til boligen i byggefelt 2, den gamle Brugs, kan ske fra den eksisterende overkørsel fra Bygaden.
  • Mellem parkeringsarealet og boligbebyggelsen kan der etableres afskærmning med levende hegn i en højde på maksimalt 1,8 m.
  • Overkørsels- og parkeringsforhold skal godkendes af Solrød Kommune.

Omfang, placering og udseende

  • Bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3 samt vist på figur 9, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres i deres ydre fremtræden uden tilladelse fra Solrød Kommune, jf. § 7.1 og § 8.1.
  • De eksisterende bevaringsværdige længer i byggefelt 1 skal som udgangspunkt bevares og danne grundlag for omdannelsen til boligformål, jf. § 7.1. Hvis Solrød Kommune meddeler tilladelse til hel eller delvis nedrivning af den bevaringsværdige bebyggelse, skal ny bebyggelse opføres inden for byggefelt 1 og udformes som et samlet trelænget gårdanlæg med udgangspunkt i den eksisterende bebyggelses placering, hovedform og skala.
  • Omdannelse af den eksisterende bebyggelse samt eventuel ny bebyggelse i byggefelt 1 skal ske i overensstemmelse med § 3.4, § 6.2, § 6.5, §§ 7.5-7.9, §§ 8.2-8.23 og § 9.1. Det trelængede gårdanlæg skal fremstå som én samlet arkitektonisk helhed.
  • Der må ikke etableres tilbygninger i form af karnapper, udestuer, overdækkede terrasser eller lignende.
  • De 4 boliger i byggefelt 1 skal have primær adgang fra gårdspladsen. Gårdspladsen skal anlægges i overensstemmelse med § 5.2.
  • I den samlede boligbebyggelse i byggefelt 1 skal der integreres mindst 150 m² etageareal til fællesfunktioner for boligerne, såsom værksted, multirum eller lignende. Dette areal indgår ikke i det maksimale areal til sekundær bebyggelse på 600 m².
  • Til hver af de 4 boliger i byggefelt 1 skal der sikres mindst 10 m² og højst 25 m² udhusareal. Udhusarealet kan integreres i den trelængede boligbebyggelse eller indrettes i eksisterende bygninger uden for byggefelt 1.
  • Uden for byggefelt 1 må der opretholdes og etableres sekundær bebyggelse med et samlet areal på maksimalt 600 m², inklusive eksisterende sekundær bebyggelse. Den sekundære bebyggelse kan anvendes til fællesfunktioner og udhuse, værksteder, drivhus/væksthus, hønsehus og lignende. Udhusareal til de enkelte boliger, som placeres i den sekundære bebyggelse, indgår i de 600 m².
  • Garageareal kan indrettes i eksisterende bygninger uden for byggefelt 1 og 2. Der må ikke opføres nye garager eller carporte på ejendommen.
  • Ny sekundær bebyggelse skal placeres på de fælles ubebyggede arealer uden for gårdspladsen og mindst 10 m fra boligbebyggelsen samt i overensstemmelse med § 7.12.
  • Småbygninger med et areal på mindre end 2 m² kan placeres nærmere boligbebyggelsen end 10 m, men må ikke placeres på gårdspladsen og skal i øvrigt etableres i overensstemmelse med § 7.12.

Ubebyggede arealer

  • Gårdspladsen, som vist på figur 9, skal etableres og opretholdes som ét sammenhængende gårdrum og må ikke opdeles ved hegning, individuelle opholdsarealer eller lignende.
  • Til hver af de 4 boliger i byggefelt 1 kan der etableres et privat udeareal med en maksimal dybde på 6 m målt vinkelret fra boligens facade. Private udearealer må afskærmes med levende hegn, stakit eller plantekasser i en højde på maksimalt 1,2 m. Private udearealer må ikke etableres mod gårdspladsen.
  • Der skal etableres et beplantningsbælte med en bredde på mindst 8 m mod den østlige lokalplangrænse som vist på figur 9. Beplantningsbæltet skal beplantes med egnstypiske træer og buske, jf. §§ 1.4, 9.3 og 9.5 samt bilag 7.
  • De fælles fri- og opholdsarealer vest for bebyggelsen mod Bygaden skal fremstå med en åben og rekreativ karakter som sammenhængende grønne arealer og må ikke opdeles med hegn. Arealerne kan beplantes med egnstypiske træer, jf. bilag 7.
  • Hegn mod vej og gade skal etableres i overensstemmelse med § 9.6.

Jordforurening

  • Ibrugtagning af ny boligbebyggelse forudsætter, at kravene i § 12.2 om jordforurening er opfyldt.

Grundejerforening

  • Ved etablering af flere boliger på ejendommen skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejerne af de boligejendomme, der etableres ved udstykning af matr.nr. 9a, Karlstrup By, Karlstrup. 


Figur nr. 9: Viser den eksisterende længestruktur for gården, byggefelterne for omdannelse samt placering af gårdsplads, overkørsel, parkering og beplantningsbælte. 

Redegørelse til § 7.13

Ejendommen Bygaden 3 består af den tidligere brugsforening med tilhørende længebygninger, som tilsammen udgør ejendommens primære bygningsanlæg. Lokalplanen giver mulighed for at omdanne ejendommen til i alt 5 boliger, hvoraf 4 boliger indpasses i det trelængede gårdanlæg i byggefelt 1, mens den eksisterende bolig i den gamle Brugs i byggefelt 2 fastholdes. Omdannelsen skal ske med udgangspunkt i den eksisterende bebyggelsesstruktur, så ejendommens karakter af et samlet gårdanlæg omkring en fælles gårdsplads bevares.

Den tidligere brugsforening og den gamle lade er udpeget som bevaringsværdige i SAVE-registreringen i 2025, se kortbilag 3 og bilag 5, og hele ejendommen ligger inden for landsbyens bevaringsområde, jf. § 2.4. SAVE-registreringen fremhæver særligt ejendommens kulturhistorie som tidligere brugsforening, den markante beliggenhed centralt i landsbyen og bebyggelsens bevarede hovedform.

SAVE-registreringen er baseret på en udvendig besigtigelse og udgør en vurdering af bygningernes bevaringsværdi og ikke af deres konstruktive tilstand. Lokalplanen tager derfor udgangspunkt i, at de bevaringsværdige længer bevares og omdannes til boligformål. Hvis Solrød Kommune efter en konkret vurdering meddeler tilladelse til hel eller delvis nedrivning, skal eventuel erstatningsbebyggelse videreføre det eksisterende trelængede gårdanlægs placering, hovedform og skala. Herved sikres det, at den karakteristiske bebyggelsesstruktur fastholdes, også hvis hele eller dele af den eksisterende bygningsmasse ikke kan bevares.

De 4 boliger i byggefelt 1 orienteres omkring den fælles gårdsplads, som skal fastholdes som gårdanlæggets fælles samlingspunkt og ikke opdeles i individuelle opholdsarealer. Private udearealer placeres derfor på bygningernes yderside. De øvrige ubebyggede arealer fastholdes overvejende som sammenhængende fælles grønne arealer.

Muligheden for fællesfunktioner og sekundær bebyggelse skal understøtte omdannelsen af ejendommen til et samlet boligmiljø og samtidig give mulighed for at genanvende eksisterende bygningsmasse. Ny sekundær bebyggelse begrænses og placeres uden for gårdspladsen, så gårdrummet og det trelængede anlæg fortsat udgør ejendommens primære arkitektoniske struktur.

Ved om- og tilbygning skal det undersøges og vurderes, om bygningerne benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, eksempelvis flagermus.

7.14

Ejendommen Bygaden 11, matr.nr. 6a Karlstrup By, Karlstrup

Anvendelse 

  • På ejendommen må der indrettes i alt 3 boliger, inklusive den eksisterende bolig i det nordvendte stuehus. De 3 boliger skal indrettes inden for det markerede byggefelt 3 på kortbilag 4 og figur 10.
  • Boligerne skal indrettes med udgangspunkt i det eksisterende firelængede gårdanlæg.
  • Ubebyggede arealer skal, bortset fra private udearealer, gårdsplads, parkering og adgangsarealer, etableres som fælles fri- og opholdsarealer for boligerne

Udstykning

  • Der kan ske matrikulær udstykning til de 3 boliger med lodret lejlighedsskel og med tilhørende privat udeareal til hver bolig, jf. § 4.4.

Vej-, sti- og parkeringsforhold

  • De eksisterende overkørsler ved Bygaden 11 må opretholdes. I forbindelse med omdannelse til yderligere 2 boliger må der etableres overkørsel fra Strædet med tilhørende parkeringsareal som vist principielt på figur 10.
  • Overkørsels- og parkeringsforhold skal godkendes af Solrød Kommune.

Omfang, placering og udseende

  • Bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3 samt vist på figur 10, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres i deres ydre fremtræden uden tilladelse fra Solrød Kommune, jf. § 7.1 og § 8.1.
  • De eksisterende bevaringsværdige længer i byggefelt 3 skal som udgangspunkt bevares og danne grundlag for omdannelsen til boligformål, jf. § 7.1. Hvis Solrød Kommune meddeler tilladelse til hel eller delvis nedrivning af den bevaringsværdige bebyggelse, skal ny bebyggelse opføres inden for byggefelt 3 og udformes, så gårdens karakter som et samlet firelænget gårdanlæg opretholdes.
  • Omdannelse af den eksisterende bebyggelse samt eventuel ny bebyggelse i byggefelt 3 skal ske i overensstemmelse med § 3.4, § 6.2, § 6.5, §§ 7.5-7.9, §§ 8.2-8.23 og § 9.1. Det firelængede gårdanlæg skal fremstå som én samlet arkitektonisk helhed.
  • Der må ikke etableres tilbygninger i form af karnapper, udestuer, overdækkede terrasser eller lignende.
  • De 3 boliger skal have primær adgang fra gårdspladsen. Gårdspladsen skal anlægges i overensstemmelse med § 5.2.
  • I det samlede gårdanlæg skal der integreres areal til fællesfunktioner for boligerne, såsom værksted, multirum eller lignende.
  • Til hver bolig skal der sikres mindst 10 m² og højst 25 m² udhusareal. Udhusarealet kan integreres i det firelængede gårdanlæg eller etableres som småbygninger på de fælles ubebyggede arealer uden for gårdspladsen. Småbygninger skal placeres mindst 10 m fra boligbebyggelsen og etableres i overensstemmelse med § 7.12.
  • Garageareal kan indrettes i den eksisterende bebyggelse. Der må ikke opføres nye garager eller carporte på ejendommen.

Ubebyggede arealer

  • Gårdspladsen, som vist på figur 10, skal bevares og opretholdes som ét sammenhængende gårdrum og må ikke opdeles ved hegning, individuelle opholdsarealer eller lignende.
  • Til hver bolig kan der etableres et privat udeareal med en maksimal dybde på 6 m målt vinkelret fra boligens facade. Private udearealer må afskærmes med levende hegn, stakit eller plantekasser i en højde på maksimalt 1,2 m. Private udearealer må ikke etableres mod gårdspladsen.
  • De fælles fri- og opholdsarealer mod Bygaden skal fremstå med en åben og rekreativ karakter som sammenhængende grønne arealer og må ikke opdeles med hegn. Arealerne må beplantes med egnstypiske træer, jf. bilag 7.
  • Hegn mod vej og gade skal etableres i overensstemmelse med § 9.6.

Grundejerforening

  • Ved etablering af flere boliger på ejendommen skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for ejerne af de 3 boligejendomme, der etableres ved udstykning af matr.nr. 6a, Karlstrup By, Karlstrup.


Figur nr. 10: Viser den eksisterende længestruktur for gården, byggefeltet for omdannelse, placering af gårdsplads samt mulig placering af parkering. 

Redegørelse til § 7.14

Ejendommen Bygaden 11, også kaldet Vejgård, består af et firelænget, sammenbygget gårdanlæg omkring en central gårdsplads. Gårdanlægget udgør ejendommens primære bygningsstruktur og har med sin placering ved den sydvestlige indkørsel til Karlstrup betydning for oplevelsen af landsbyens bebyggelsesstruktur og kulturmiljø.

Lokalplanen giver mulighed for at indrette i alt 3 boliger inden for det eksisterende gårdanlæg, herunder den eksisterende bolig i det nordvendte stuehus. Omdannelsen skal ske med udgangspunkt i gårdens eksisterende firelængede struktur, så gårdspladsen fortsat udgør anlæggets fælles centrum, og gården opleves som én samlet bebyggelsesmæssig helhed.

Tre af gårdens længer er udpeget som bevaringsværdige i SAVE-registreringen i 2025, se kortbilag 3 og bilag 5, og ejendommen ligger inden for landsbyens bevaringsområde, jf. § 2.4. SAVE-registreringen fremhæver blandt andet stuehusets bevarede hovedform samt karakteristiske og bevarede bygningsdetaljer på gårdens længer. Omdannelsen skal derfor ske med hensyn til både de enkelte bevaringsværdige bygninger og gårdanlæggets betydning for det samlede kulturmiljø.

Lokalplanen tager udgangspunkt i, at de bevaringsværdige længer bevares og omdannes til boligformål. Hvis Solrød Kommune efter en konkret vurdering meddeler tilladelse til hel eller delvis nedrivning, skal eventuel erstatningsbebyggelse videreføre gårdens firelængede struktur og indpasses med hensyn til den eksisterende bebyggelses placering, hovedform og skala. Herved fastholdes gårdanlæggets karakter og betydning for landsbymiljøet, også hvis dele af den eksisterende bygningsmasse ikke kan bevares.

De private udearealer placeres på ydersiden af gårdanlægget, mens gårdspladsen friholdes for individuelle opdelinger og fastholdes som et fælles gårdrum. De grønne arealer mod Bygaden fastholdes som sammenhængende fælles fri- og opholdsarealer for at bevare den åbne og grønne karakter omkring gården.

Ved om- og tilbygning skal det undersøges og vurderes, om bygningerne benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, eksempelvis flagermus.

7.15

Ejendommen Bygaden 13 A og 13 B, matr. nr. 4l, Karlstrup By, Karlstrup

Anvendelse 

  • På ejendommen må der inden for byggefelt 4, som vist på kortbilag 4 og figur 11, indrettes i alt 2 boliger, Bygaden 13A og 13B.

Udstykning

  • Der må ske matrikulær udstykning til de 2 eksisterende boliger med tilhørende privat udeareal til hver bolig, jf. § 4.2. Skel skal ske gennem den sammenbyggede bebyggelse (lodret lejlighedsskel).
  • Mindste grundstørrelse for ejendommen Bygaden 13B skal være 600 m², jf. § 4.2.
  • Udstykning og indretning af private udearealer må ikke medføre en fysisk eller visuel opdeling af gårdspladsen.

Vej-, sti- og parkeringsforhold

  • De eksisterende overkørsler fra Bygaden til de 2 boliger skal opretholdes. 

Omfang, placering og udseende

  • Både før og efter udmatrikulering skal sammenhængende længer have samme facade- og tagmaterialer således, at gårdens karakter fastholdes. 
  • Bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres i deres ydre fremtræden uden tilladelse fra Solrød Kommune, jf. § 7.1 og § 8.1.
  • Til- og ombygning skal ske under hensyn til bebyggelsens eksisterende bevaringsværdier, jf. § 2.5, § 7.1 og § 8.1 samt kortbilag 3, bilag 5 og bilag 6.
  • Ny bebyggelse samt til- og ombygning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde I, bevaringsområdet og udpeget bevaringsværdig bebyggelse.
  • Begge boliger skal have primær adgang fra gårdspladsen. Gårdspladsen skal indrettes i overensstemmelse med § 5.2.
  • Der må ikke opføres garager eller carporte på ejendommene.

Ubebyggede arealer

  • Gårdspladsen, som vist på figur 11, skal bevares og opretholdes som ét sammenhængende gårdrum og må ikke opdeles ved hegning, individuelle opholdsarealer eller lignende.
  • Hegn mod vej og gade skal etableres i overensstemmelse med § 9.6.


Figur nr. 11: Viser den eksisterende længestruktur for gården, byggefeltet for omdannelse samt placering af gårdsplads.

Redegørelse til § 7.15

Ejendommen Bygaden 13A og 13B udgør et helstøbt firelænget gårdanlæg omkring en central gårdsplads. Gårdanlægget udgør ejendommens primære bygningsstruktur og er samtidig et markant element ved den sydvestlige indkørsel til Karlstrup Landsby.

Ejendommen rummer allerede 2 boliger, Bygaden 13A og 13B. Lokalplanen giver mulighed for, at boligerne kan udstykkes til selvstændige ejendomme. Udstykningen skal ske på en måde, der ikke medfører, at det sammenbyggede gårdanlæg eller den centrale gårdsplads visuelt eller fysisk opdeles. Selvom gården efter udstykning består af 2 ejendomme, skal den således fortsat opleves som ét samlet firelænget gårdanlæg.

Gårdanlægget er udpeget som bevaringsværdigt i SAVE-registreringen, se kortbilag 3 og bilag 5, og ligger inden for landsbyens bevaringsområde, jf. § 2.4. SAVE-registreringen fremhæver særligt gårdens betydning for kulturmiljøet som en bevaret gård i landsbyen samt gårdens hovedform, bindingsværk og stråtag og udlængernes karakteristiske støbejernsvinduer, porte, luger og revledøre. Omdannelse og ændringer af bebyggelsen skal derfor ske under hensyn til både de enkelte bygningers bevaringsværdier og gårdanlæggets betydning for Karlstrup Landsbys samlede kulturmiljø.

Bestemmelserne om gårdsplads, adgangsforhold samt facade- og tagmaterialer skal understøtte, at den matrikulære opdeling ikke medfører en tilsvarende arkitektonisk eller visuel opdeling af gårdanlægget.

For den udpegede bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse, der ligger inden for bevaringsområdet, kan der gælde særskilte bestemmelser. Dette er tydeligt angivet under de enkelte bestemmelser.

8.1

Udpeget bevaringsværdig bebyggelse

For den bevaringsværdige bebyggelse, må bygningens ydre fremtræden ikke ændres uden tilladelse af Solrød Kommune. For den bevaringsværdige bebyggelse, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3, skal udvendig vedligeholdelse og renovering ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser samt bilag 5 og bilag 6.

Redegørelse til § 8.1

Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes for at understøtte landsbyens kulturhistoriske betydning, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Den bevaringsværdige bebyggelse underlægges en kompetencenorm, hvilket betyder, at alle udvendige bygningsændringer, herunder også renoveringer der normalt ikke kræver byggetilladelse, som f.eks. udskiftning af vinduer, kræver en forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21. Solrød Kommune kan afslå eller tillade det ansøgte, og derved foretage enkeltsagsbehandling. En eventuel tilladelse skal betragtes som en dispensation og følger samme procedure (det vil sige konkret administrativ vurdering, naboorientering efter planlovens § 20 og efterfølgende afgørelse med klageadgang til Planklagenævnet).

Ansøgning om bygningsændringer vurderes i forhold til lokalplanens bestemmelser med udgangspunkt i SAVE-vurderingen af den pågældende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. I bilag 5 kan der læses mere om grundlaget for udpegningen af den bevaringsværdige bebyggelse, og i bilag 6 kan der læses mere om byggestilene 'Hedebostil' og 'Bedre Byggeskik'. Bilag 5 og 6 anvendes også i kommunens behandling af ansøgninger.

Når den bevaringsværdige bebyggelse skal energirenoveres, bør der ske en afvejning af bygningsreglementets energikrav og hensynet til kulturarv. Der kan hentes inspiration i Energiguide for fredede og bevaringsværdige bygninger.

Facader

8.2

I hele lokalplanområdet skal facader udføres som enten blank mur i tegl eller pudset, vandskuret eller filtset murværk.

Blank mur skal udføres med tegl i hvid, gul, rød eller grå.

Pudset, vandskuret eller filtset murværk skal udføres med kalkfarver eller mat silikatmaling i farverne hvid, lys grå, gul (okker eller jernvitriol) eller rød (okker eller jernvitriol).

Ved omdannelse af gårde i delområde III til flere boliger samt ved udstykning af matr.nr. 4l skal facadeændringer udføres med et samordnet materiale- og farvevalg, så det enkelte gårdanlæg fortsat fremstår som en samlet arkitektonisk helhed. Eksisterende bevaringsværdige materialer og facadeudtryk skal dog respekteres.

8.3

I hele lokalplanområdet skal facader på ny boligbebyggelse fremtræde med regelmæssig fagdelt vinduesproportionering med en rytme efter princippet: ”pille – vindue – pille – vindue – pille – dør – pille – vindue – osv..”, se nedenstående principskitse for henholdsvis længehuse og byhuse (figur nr. 12). 

Figur nr. 12: Principskitse for først et fagdelt længehus og dernæst et fagdelt byhus. 

Redegørelse til §§ 8.2 - 8.3

Udformning af facader har stor betydning for den enkelte bygnings arkitektoniske udtryk og landsbymiljøet som helhed. Den fagdelte facade giver bygningen et taktfast og harmonisk udtryk. Bestemmelserne om materiale- og farvevalg skal sikre en sammenhæng mellem nye og eksisterende materialer, elementer og strukturer. Dette har til hensigt at sikre det kulturhistoriske landsbymiljø, og at egnens lokale byggeskik fastholdes i overensstemmelse med lokalplanens formål § 1.2. 

Gavltrekanter

8.4

I hele lokalplanområdet skal gavltrekanter udføres med samme materiale og farve som facaden eller beklædes med træspån eller brædder.

Bræddebeklædning skal udføres som lodret beklædning.

Træspån og bræddebeklædning skal enten fremstå naturligt eller males i sort eller i mørke dæmpede jordfarver, som rødbrun og grøn umbra.

 

Redegørelse til § 8.4

Gennem bestemmelser om materiale- og farvevalg for gavle er det hensigten med lokalplanen at sikre sammenhæng mellem nye og eksisterende materialer, elementer og strukturer.

Tagmaterialer

8.5

I hele lokalplanområdet skal tage udføres med strå, tegl, betontagsten, skifer, eternitskifer, listet tagpap eller sedum. I bevaringsområdet og på bevaringsværdige bygninger, jf. kortbilag 3, må der ikke anvendes betontagsten.

Tegl og betontagsten skal udføres i røde, grå eller sorte nuancer. Skifer, eternitskifer og tagpap skal udføres i sorte eller grå nuancer.

På bevaringsværdige bygninger (jf. § 2.5 og kortbilag 3) skal eksisterende stråtage bevares som strå - eller ændres til tegltag.

Ved omdannelse af gårde i delområde III til flere boliger samt ved udstykning af matr.nr. 4l skal ændringer af tage udføres med samme materiale- og farvevalg, så det enkelte gårdanlæg fortsat fremstår som en samlet arkitektonisk helhed. Eksisterende bevaringsværdige tagmaterialer og tagudtryk skal dog respekteres.

Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. Tagmaterialers glanstal må ikke overstige 20.

Tage på landbrugets driftsbygninger må dog udføres med bølgeeternit eller metalplader.

8.6

I hele lokalplanområdet må tagrender og nedløbsrør ikke udføres i kobber, bly eller zink. 

Redegørelse til § 8.6

Overfladevand fra tage i Karlstrup Landsby ledes til Ejrebæk, som rørføres og leder videre ud i Solrød Bæk. Som led i at overholde målopfyldelsen i gældende vandrammeplaner, fastsætter lokalplanen et forbud mod at anvende kobber, bly og zink.

Tagudhæng

8.7

I hele lokalplanområdet må tagudhæng ikke overstige 20 cm ekskl. tagrende. På bygninger med stråtag må tagudhæng ikke overstige 60 cm.

Redegørelse til § 8.7

Tagets udformning og materialevalg har stor betydning for landsbyens samlede udtryk og kulturværdi. Historisk har større tagudhæng været atypiske i landsbymiljøet, idet de hverken harmonerer med byggestilen for længehuset eller byhuset.

Skorstene

8.8

På bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 3) skal skorstene opføres som traditionelt udformede murede skorstene, der føres gennem kip. Eksisterende murede skorstene må ikke nedrives.

Redegørelse til § 8.8

Skorstene har historisk været omhyggeligt udformet med krone og fod og har haft sin naturlige placering midt på tagryggen. Skorstenene er et betydningsfuldt element i bygningernes arkitektoniske udtryk.

Solenergianlæg

8.9

I hele lokalplanområdet kan der opsættes solenergianlæg på tage. De dele af anlægget, som anbringes udvendigt på taget, skal udføres så de flugter med bygningens taghældning og derved tilpasses eller integreres i tagfladen. Ved fladt tag, kan der tillades en mindre hældning på anlægget efter godkendelse af Solrød Kommune.

På hovedbygningers tagflader, der vender mod Bygaden og er beliggende inden for bevaringsområdet, må solenergianlæg alene etableres som solenergiproducerende tegl- eller tagsten eller tilsvarende løsninger, hvor solernergianlægget udgør selve tagbeklædningen og erstatter traditionelle tagsten.

Der kan ikke opsættes solenergianlæg på bevaringsværdige bygninger jf. § 2.4 og kortbilag 3.

Redegørelse til § 8.9

Der kan ikke opsættes solenergianlæg på udpegede bevaringsværdige bygninger, da det vil have en negativ indvirkning på den enkelte bygnings bevaringsværdi og det samlede kulturmiljø. Her henstilles der til, at der kan opsættes solenergianlæg på småbygninger eller på andre ikke udpegede bevaringsværdige bygninger på ejendommen. På hovedbygningers tagflader, der vender mod Bygaden og er beliggende inden for bevaringsområdet, må solenergianlæg alene etableres som solenergiproducerende tegl- eller tagsten eller tilsvarende løsninger, hvor solernergianlægget udgør selve tagbeklædningen og erstatter traditionelle tagsten for at begrænse anlæggets visuelle påvirkning af gadebilledet og områdets kulturhistoriske og arkitektoniske karakter. Herved kan solenergianlæg indpasses i tagfladen uden den visuelle fremtræden, som traditionelle påmonterede eller nedfældede solcellepaneler kan medføre. Bestemmelsen skal således sikre, at muligheden for vedvarende energiproduktion kan forenes med hensynet til bevaringsområdets samlede bebyggelsesstruktur, tagflader og kulturmiljø.

Kviste og ovenlysvinduer

8.10

I hele lokalplanområdet kan kviste og ovenlysvinduer etableres, såfremt deres samlede bredde ikke udgør mere end 40% af den enkelte tagflades længde. Den enkelte kvist eller ovenlysvindue må ikke alene udgøre 40% af tagfladens længde, se principskitse (figur nr. 13)

Kviste og ovenlysvinduer skal placeres harmonisk, så de er tilpasset husets regelmæssige facadeinddeling, særligt i forhold til placering af vinduer og døre i stueetagen, og må ikke placeres i det yderste spærfag ved gavlene. Henholdsvis kviste eller ovenlysvinduer skal fremstå ens på den enkelte tagflade.

Flunker i kviste må ikke udføres i glas.

Figur nr. 13: Principskitse for kvistes (og ovenlysvinduers) samlede bredde ift. tagfladens længde. 

8.11

I hele lokalplanområdet skal ovenlysvinduer udføres som enkeltfagsvinduer, som i proportioner skal være højere, end de er brede. Ovenlysvinduer skal placeres med mindst 2 teglrækker under ovenlysvinduet. For øvrige tagmaterialer gælder et afstandskrav på 50 cm fra tagets nederste del. 

Ovenlysvinduer må ikke etableres som rytterlys, det vil sige som en hævet bygningsdel på tagrygningen med lodrette vinduespartier, men skal udføres som tagvinduer placeret i tagfladen.

8.12

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal gavlkviste, frontkviste og tagkviste udføres med saddeltag, buet- eller halvrundt tag som vist på principskitserne nedenfor (figur nr. 14). Kviste skal udføres vinkelret på tagfladen med en taghældning på 10-45 grader. Afstanden mellem kviste skal være mindst lig kvistens bredde.

Figur nr. 14: Principskitse for saddeltag, buet- eller halvrundt tag på kviste.

8.13

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der opføres frontkviste og tagkviste (se figur nr. 16) med en bredde på maksimalt 1,8 m. Frontkvisten må opføres med dør- eller vinduesparti i front med underliggende facade.

Der må ikke opføres frontkviste på bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 5. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.

8.14

På bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 5, må tagkviste have en bredde på højest 1,5 m. Kviste skal udformes med fagdelte tofagsvinduer med sidehængte rammer. Kvistens vindue må ikke være bredere end højden. Stråtagskviste skal udføres med enkeltramme og tækkes med strå. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.

8.15

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må gavlkviste opføres i en bredde af maksimalt 2,5 m. Der må kun opføres én gavlkvist på hver bolig. Gavlkvistens sider skal placeres over murværket mellem vinduerne i underliggende etage, som vist på nedenstående principskitse (figur nr. 15).

Figur nr. 15: Principskitse for placering af gavlkvist.

8.16

På bevaringsværdige bygninger, udpeget som byhuse jf. bilag 5, skal gavlkviste opføres centralt på facaden med en bredde, der passer til husets proportioner og arkitektur. Bredden må være op til 3,5 meter, men må dog ikke overstige en tredjedel af facadens længde. Der må indpasses en eller flere fagdelte vinduer. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.

Redegørelse til §§ 8.12 - 8.16

En front- og gavlkvist er karakteriseret ved, at kvistens front ligger i plan med facadens murværk. En gavlkvist er ofte placeret centralt på bygning og har en vis bredde, mens en frontkvist ofte er smallere. En tagkvist er karakteriseret ved at have en placering med både under- og overlæggende tagkant.

Figur nr. 16: De forskellige kvisttyper er illustreret ovenfor. Tv. ses en frontkvist, mf. en gavlkvist og th. ses en tagkvist.

Kviste og ovenlysvinduer skal opføres under hensyn til husets regelmæssige facadeinddeling. Dette er bl.a. med til at understøtte oplevelsen af rolige tagflader i landsbyen, som er en vigtig markør for landsbyens kulturværdi og miljøet som helhed.

For at understøtte kulturværdien og bygningsarven i bevaringsområdet stilles der krav til udformningen af kviste og ovenlysvinduer. Lokalplanen sikrer en harmonisk placering og udtryk af kviste og ovenlysvinduer ift. de enkelte bygninger og landsbymiljøet som helhed. Lokalplanen har samtidig til hensigt at sikre mulighed for gode lysforhold i de enkelte bygninger.

Vinduer

8.17

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal vinduer udføres i træ som traditionelle fagdelte vinduer med brystning og proportioner, der er afstemt med bygningens arkitektur og karakter. To- og flerrammede vinduer må udføres uden sprosser som f.eks. vinduer af dannebrogstypen.

Vinduer kan kun tillades i andre materialer, såfremt der sikres en detaljering af rammer og sprosser, så vinduet fremtræder som et traditionelt fagdelt vindue med proportioner som vist på nedenstående principskitse (figur nr. 17).

Figur nr. 17: Principskitse for et traditionelt to-rammet vindue med sprosser (th.) og et dannebrogsvindue (tv.). Derudover findes en række varianter med flere eller færre sprosser. 

8.18

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der ikke indpasses større sammenhængende vindues- og dørpartier eller store skydedøre.

8.19

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) kan der etableres en terrassedør ved nedskæring af vinduesbrystning. Terrassedøren må ikke vende ud mod Bygaden, Brændemosevej og Kalkværksvej i bevaringsområdet. 

Redegørelse til §§ 8.17 - 8.19

Vinduer har en stor betydning for bygningens arkitektoniske fremtræden og er med til at understøtte landsbyens særlige karaktertræk.

Vinduerne i landsbyen er traditionel udformet som højformat med to sidehængte rammer med større eller mindre grad af sprosseopdeling og uden større sammenhængende glaspartier. Disse karaktertræk ved landsbyens huse søges fastholdt i bevaringsområdet.

Døre

8.20

På bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 5, skal indgangsdøre udføres i træ og udformes som én- eller tofløjede døre med fyldning i træ eller glas. Dørene skal overfladebehandles med farve, der fremtræder som dækkende oliemaling eller med lign. karakter. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.

Altaner og tagterrasser

8.21

I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der ikke etableres altaner eller tagterrasser på eller ved bygningens tagetage. 

8.22

I hele lokalplanområdet må der etableres franske altaner. I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal dørenes proportioner, som en- eller tofløjede døre, afstemmes med bygningens arkitektur. 

På bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 5, skal franske altaner (døre) placeres i længehusets gavl og udformes som en- eller tofløjet dør. Døren må ikke fremstå skæmmende eller ude af skala i forhold til gavlens helhed, og der må ikke etableres franske altaner i gavle mod vej i bevaringsområdet. Bestemmelsen administreres i henhold til § 7.1 og § 8.1.

Småbygninger

8.23

I hele lokalplanområdet skal småbygninger udføres med facade i samme materiale som hovedhuset eller i træ. Træbeklædning skal udføres som traditionel lodret beklædning eller klinkbeklædning.

Der kan opføres drivhuse af glas inden for hele lokalplanområdet, jf. §7.11-7.12 om placering af småbygninger hhv. udenfor og indenfor bevaringsområdet.

Tage på småbygninger skal udføres med samme farve og materiale som hovedhuset eller med eternit, tagpap og metalplader - alle i sorte eller grå nuancer. Desuden kan tage på småbygninger udføres som grønne tage i form af sedum, græs, mos og andre mindre planter.

Skilte

8.24

I hele lokalplanområdet må skiltning kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende erhvervskilteregler og kræver tilladelse af Solrød Kommune.

Redegørelse til § 8.24

Retningslinjer for erhvervsskiltning fremgår pr. 2026 af Solrød Kommuneplan 2025, hvor der er særlige skilteregler for erhverv i landsbyerne.

I landsbyerne er der mulighed for at etablere lokalbutikker og beskeden omdannelse af overflødiggjorte driftsbygninger, såsom håndværks-, lager- og mindre fremstillingsvirksomheder samt liberalt erhverv. I den forbindelse kan skiltning og reklamering tillades i begrænset omfang, og tilpasset harmonisk til omgivelserne.

Find skiltereglerne hér (pr. 2026).

Terrænregulering

9.1

Der må ikke ske terrænregulering på mere end +/- 30 cm fra eksisterende terræn.

Redegørelse til § 9.1

Ovenstående bestemmelse giver mulighed for at terrænregulere i et mindre omfang. Lokalplanens hensigt er at fastholde det eksisterende terræn i Karlstrup Landsby.

Ændringer af lavninger eller naturlige strømningsveje på privat matrikel kan påvirke afvandingen af omkringliggende ejendomme. Det følger af vandløbslovens § 6, at ingen uden vandløbsmyndighedens tilladelse må ændre vands naturlige afløb til anden ejendom eller hindre det naturlige afløb af vand fra højere liggende ejendomme. Lokalplanens bestemmelser understøtter derfor bevarelsen af de eksisterende terræn- og afvandingsforhold.

Terrænregulering og tilførsel af jord skal ske i overensstemmelse med jordforureningsloven. Jord fra egen ejendom skal som udgangspunkt genindbygges på ejendommen. Flytning af jord kan dog ske iht. jordflytningsbekendtgørelsen. Genanvendelse af lettere forurenet jord i lokalplanområdet kræver tilladelse fra Solrød Kommune.

9.2

Eksisterende lavning på matr.nr. 24b skal sikres bevaret og der må ikke uden tilladelse fra Solrød Kommune ændres på lavningen ved terrænregulering, jf. figur nr. 1 samt § 4.1 og § 6.3. 

Bevaringsværdig beplantning

9.3

I hele lokalplanområdet skal større træer med en stammeomkreds på over 80 cm bevares jf. lokalplanens formål § 1.5. Ved fældning f.eks. på grund af alder, storm eller lignende skal træerne genplantes med hjemmehørende arter, der er angivet som større træer i bilag 7.

Genplantningen af træer skal ske i umiddelbar nærhed af det oprindelige træs placering.

Redegørelse til § 9.3

Landsbyens store træer udgør et vigtigt karaktergivende element i landsbyens samlede arkitektoniske helhed og kulturværdi. Derfor søger ovenstående bestemmelse at sikre landsbyens større træer og værne om den karakteristik, som de tilfører landsbymiljøet. 

9.4

Det på kortbilag 3 viste grønne område ved Solrød Golf, matr.nr. 8a, skal bevares som et sammenhængende grønt landskabsareal med karakteristisk beplantning, jf. lokalplanens formål § 1.5. Områdets landskabelige karakter må ikke ændres ved etablering af parkeringspladser, oplag eller lignende anlæg.

Redegørelse til § 9.4

Det grønne område ved Solrød Golf udgør en vigtig del af Karlstrup Landsbys landskabelige afgrænsning og bidrager til oplevelsen af overgangen mellem landsbyen og de rekreative arealer ved Solrød Golf samt det åbne land.

Den karakteristiske beplantning er med til at understøtte landsbyens grønne identitet og fungerer som en visuel ramme om landsbyens byrand. Området har samtidig betydning for oplevelsen af Karlstrup som en landsby med en tæt sammenhæng mellem bebyggelse, landskab og rekreative arealer.

Lokalplanen sikrer derfor, at området bevares som et sammenhængende grønt landskabsareal, og at områdets karakter ikke ændres ved etablering af parkeringspladser, oplag eller andre anlæg, der vil svække den landskabelige sammenhæng og oplevelsen af landsbyens grønne byrand.

Hegn

9.5

Landsbyen skal omkranses mod omgivende landskab af en byrand bestående af større træer og buske jf. lokalplanens formål § 1.4. Byranden skal fremstå delvis gennemsigtig i princippet som vist på nedenstående billede.

Byrande skal bestå af hjemmehørende arter som angivet i bilag 7. Der må ikke opsættes fast hegn mod landskab.

Billederne viser eksempler på delvist gennemsigtige byrande. 

Redegørelse til § 9.5

Solrød Kommuneplan 2025 fastsætter, at den eksisterende og fremtidige afgrænsning mellem landsby og det åbne land skal fastholdes som en tydelig og veldefineret overgang for at understøtte landsbyens identitet og særlige landsbymiljø.

Landområdet opfattes som en værdifuld kontrast til byområderne på grund af den åbne karakter. Ovenstående bestemmelse sikrer derfor at fastholde en klar afgrænsning mellem landsby og landområdet omkring.

9.6

I hele lokalplanområdet skal hegn mod vej/gade bestå af levende hegn, åbent stakit eller stengærde.

Levende hegn og åbent stakit må have en højde på op til 1,2 m. Stakit må placeres i skel mod vej, mens levende hegn skal plantes på egen grund mindst 0,5 m fra skel. Beplantningen må suppleres med trådhegn og lign. på op til 1,1 m som placeres bag beplantningen på egen grund.

Stengærder må etableres som fritstående stengærder med en maksimal højde på 0,5 m. Oven på stengærder må der etableres levende hegn med en samlet maksimal højde på 1,2 m.

Redegørelse til § 9.6

Lokalplanens bestemmelser om hegn mod vej/gade varierer ift. delområdernes egne særpræg. I det historiske landsbymiljø fastholdes den traditionelt åbne og imødekommende karakter med mulighed for kig ind til de enkelte ejendomme. Her er haverne typisk afgrænset af lave hegn eller hække, som styrker oplevelsen af Karlstrup Landsby som åben og giver landsbyen en anden karakter end traditionelle parcelhusområder med højere og lukkede hegn. 

9.7

I hele lokalplanområdet skal hegn i naboskel bestå af levende hegn. Beplantningen må suppleres med trådhegn
og lign. på op til 1,1 m som placeres bag beplantningen på egen grund.

Affaldshåndtering

9.8

I delområde III skal der ved omdannelse til boligformål anvises plads til fælles affaldshåndtering. Pladsen skal afskærmes i form af beplantning eller bygning.  

Belysning

9.9

For hele lokalplanområdet skal belysning på vej og sti udføres med armaturer, der underbygger det bevaringsværdige landsbymiljø. Standeren må ikke have lyspunktshøjde på over 6 m.

For delområde III skal belysning af interne vej- og stiforløb ske ved pullertarmaturer eller parklamper med en højde på op til 4 m.

Udendørs oplag

9.10

Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på veje, parkeringspladser eller andre fælles ubebyggede arealer.

På egen grund tillades parkering af én indregistreret campingvogn, ligesom trailer samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende tillades opbevaret på egen grund. Lastbiler må kun opbevares på landbrugsejendomme.

Befæstelsesgrad

10.1

Befæstelsesgraden er fastsat i Solrød Kommunes spildevandsplan og har betydning for håndtering af regnvandet.

Regnvand skal håndteres efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Hvis ikke dette kan overholdes, skal den ekstra vandmængde, som den øgede befæstelse medfører, forsinkes internt på den enkelte ejendom.

Antenner mv.

10.2

I hele lokalplanområder må antenner, paraboler mv. tillades i overensstemmelse med Solrød Kommunes gældende retningslinjer for placering og udformning.

Redegørelse til § 10.2

Retningslinjer for antenner og paraboler fremgår pr. 2026 af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.

Se de generelle rammer hér i kommuneplanen (pr. 2026).

Minivindmøller og lignende

10.3

Der må ikke opføres minivindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.

Redegørelse til § 10.3

Retningslinjer for minivindmøller fremgår pr. august 2026 af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.

Vindmøller bør undgås i bevaringsværdige sammenhænge, da de kan påvirke omgivelserne negativ og forringe oplevelsen af områdets særlige kvaliteter.

11.1

Ved opførelse af ny boligbebyggelse skal det sikres, at støjniveau i boliger overholder Bygningsreglementets bestemmelser og Miljøstyrelsens gældende vejledning om støj fra veje.

Redegørelse til § 11.1

Læs mere om de vejledende støjgrænser fra veje her på Miljøstyrelsens hjemmeside. 

12.1

Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal følgende være etableret og godkendt af Solrød Kommune: 

  1. Overkørsler og parkeringsarealer jf. §§ 5.1 - 5.3.
  2. Håndtering af vand jf. § 10.1
  3. Særligt for delområde III gælder derudover; fælles ubebyggede arealer og gårdsplads, jf. §§ 7.13 - 7.14 samt grundejerforening jf. § 14.1.
  4. Det er en forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelsen på eksisterende støjbelastede matrikler, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj er overholdt, jf. § 11.1.

Jordforurening

12.2

Særligt for matr. 9a, Karlstrup by, Karlstrup

Inden ibrugtagning af ny bebyggelse på matr.nr. 9a skal forurenet grundareal være oprenset, jf. §7.13.  

Redegørelse til §12.2

Der er registreret jordforurening på vidensniveau 1 og 2 på dele af matrikel nr.  9a.

Planforslaget giver mulighed for at omdanne gården på matr.nr. 9a – enten ved ombygning eller nedrivning. Ifm. med ibrugtagning af ny bebyggelse på matr.nr. 9a, stiller lokalplanen krav om at jorden skal være oprenset til anvendelsen inden ny bebyggelse kan tages i brug.

Aflysning af lokalplaner

13.1

Lokalplan 693.2 Karlstrup Landsby aflyses i sin helhed med vedtagelsen af denne lokalplan. 

13.2

Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses, med vedtagelse af denne lokalplan, for det område, som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.8.

13.3

Lokalplan 704.4 om Butiks- og erhvervsskiltning aflyses, med vedtagelsen af denne lokalplan, for det område, som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 8.24.

Aflysning af deklarationer

13.4

Følgende deklarationer aflyses ved endelig vedtagelse af denne lokalplan:

  • Deklaration lyst den 6. februar 1962 (løbenr. 1986-18) om bestemmelser ved salg mv. for matr.nr. 6ac Karlstrup By, Karlstrup.
  • Deklaration lyst den 23. februar 1962 (løbenr. 3104-18) om betingelser for opførelse af helårshus mv. for matr.nr. 6v Karlstrup By, Karlstrup.
  • Deklaration lyst den 21. november 1962 (løbenr. 22048-18) om betingelser for opførelse af helårshus mv. for matr.nr. 6ad Karlstrup By, Karlstrup.
  • Deklaration lyst 29. september 1984 (løbenr. 28488-18) om detailelektronikvirksomhed mv. for matr.nr. 6ad Karlstrup By, Karlstrup.
  • Deklaration lyst 13. juli 1988 (løbenr. 901745-18) om receptionsbygning mv. for matr.nr. 6ad Karlstrup By, Karlstrup.
  • Deklaration lyst den 14. juni 1996 (løbenr. 52438-18) om dispensation fra byggelovgivningen mv. for matriklerne 7ag og 7e, begge Karlstrup By, Karlstrup.

 

Grundejerforeninger

14.1

Ved omdannelse af gårdene i delområde III til boligformål skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere. Grundejerforeningen skal oprettes, når boligerne tages i brug eller, når Byrådet kræver det.

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles ubebyggede arealer, fælles bebyggelse, parkering og vejarealer samt sikre, at lokalplanens bestemmelser overholdes og at bebyggelsen opnår et ensartet udtryk, jf. § 1.3, § 4.4 og §§ 7.13-7.14.

14.2

Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Byrådet jf. planlovens § 42.

Lokalplanens retsvirkninger

15.1

Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må lokalplanområdet ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan.

Der gælder efter §17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.

Når fristen for fremsendelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.

Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse, og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen.

15.2

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.

Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.

15.3

Hvis byrådet meddeler afslag til nedrivning af udpeget bevaringsværdig bebyggelse, kan ejeren i henhold til planlovens § 49 forlange, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning. Dog kun hvis ejendommens udnyttelse væsentligt forringes af forbuddet, set i forhold til en lignende ejendom uden nedrivningsforbud.

Redegørelse til § 15.3

Når en bygning er udpeget som bevaringsværdig i en lokalplan, skal en ansøgning om tilladelse til nedrivning behandles efter lokalplanen. Lokalplanens bestemmelser om, at bevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, skal, uanset om der er tale om en forholds- eller kompetencenorm, behandles som en ansøgning om dispensation efter reglerne i planlovens §§ 19 – 20. Det er op til kommunalbestyrelsen at vurdere, om en dispensation skal meddeles. Når det i en lokalplan eller en byplanvedtægt er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren efter planlovens § 49 forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.