Eksisterende forhold
Karlstrup Landsby ligger i den vestlige del af Solrød Kommune, vest for Karlstrup Strand og nordvest for Solrød byområde. Landsbyen ligger som en mindre, samlet landsbybebyggelse i overgangen mellem det åbne land, Karlstrup Mose og de markante landskabelige strukturer omkring Karlstrup Kalkgrav. Mod øst og sydøst knytter landsbyen sig til de rekreative landskaber omkring kalkgraven og Solrød Golf, mens den mod vest og nord møder det åbne landbrugslandskab.
Karlstrup er en af kommunens historiske landsbyer og fremstår fortsat som et tydeligt landsbymiljø med stærk kulturhistorisk identitet. Landsbyen har en begrænset udstrækning og opleves som en tæt, men grøn landsbystruktur samlet omkring Bygaden og de mindre vejforløb Krogen, Strædet, Kalkværksvej og Brændemosevej.
Landsbyen er opstået som en traditionel vejlandsby omkring Bygaden og de tidligere fælles landsbyarealer. Flere af de oprindelige strukturer kan fortsat aflæses i vejforløb, gårdplaceringer, bebyggelsesstruktur og grønne sammenhænge.
Karlstrup adskiller sig fra nyere boligområder ved sin organiske og gradvist udviklede struktur. De slyngede vejforløb, de varierede grundstørrelser, de grønne mellemrum og de mange kig mellem bygninger og haver giver landsbyen en særlig åben og landskabelig karakter.
Det eksisterende bevaringsområde omfatter de centrale dele af landsbyen omkring Bygaden, Krogen og Strædet samt Brændemosevej, Kalkværksvej og Højagervej. Bevaringsområdet omfatter både bevaringsværdige bygninger og de kulturhistoriske sammenhænge mellem vejforløb, gårdrum, grønne strukturer og landsbyrum.
Bebyggelse og arkitektur
Bebyggelsen i Karlstrup fortæller om flere perioder i landsbyens udvikling. Her findes tidligere gårde og længehuse side om side med mindre landsbyhuse, senere byhuse og nyere enfamiliehuse. Den tidligere lokalplan beskriver tilsvarende Karlstrup som en landsby sammensat af ældre gårdbebyggelser, mindre landhuse og senere boligbebyggelse.
Trods forskellene findes der en række gennemgående arkitektoniske træk. Den traditionelle byggeskik på Hedeboegnen, som i stilbladet beskrives som Hedebostil, er blandt andet karakteriseret ved enkle, aflange bygningskroppe, saddeltage med tydelig tagrejsning og traditionelle materialer som tegl, pudsede eller kalkede facader og stråtage. Særligt længehuset er et gennemgående motiv i landsbyen og har stor betydning for Karlstrups skala og arkitektoniske sammenhæng.
Ældre længehuse med traditionelle materialer og tagformer er en vigtig del af Karlstrups kulturhistoriske miljø.
Karlstrups kulturmiljø består samtidig ikke af én bestemt arkitektonisk stil. Landsbyen rummer flere tidslag, og også de senere grundmurede huse med tegltage fortæller om landsbyens udvikling. Det fælles ligger i højere grad i bygningernes skala, proportioner og relation til vejen og de grønne omgivelser end i et krav om ensartet arkitektur.
Grundmurede huse med røde tegltage repræsenterer et andet af landsbyens arkitektoniske tidslag og indgår som en naturlig del af det samlede miljø.
Flere steder findes der fortsat gårdanlæg, hvor stuehus, længer og gårdrum tilsammen danner en tydelig historisk helhed. Disse anlæg fortæller om landsbyens tidligere landbrugsmæssige funktion og er væsentlige for forståelsen af Karlstrups udvikling fra landbrugslandsby til boliglandsby.
Ældre firelænget gårdanlæg ved den sydvestlige indkørsel til landsbyen.
Bebyggelsen fremstår ikke ensartet, men netop variationen mellem ældre gårde, mindre huse og nyere tilføjelser er en del af landsbyens karakter. Det afgørende er, at de bærende træk i skala, placering, tagformer og materialeholdning fortsat giver landsbyen et sammenhængende præg.
Det grønne landsbymiljø
Det grønne er en væsentlig del af Karlstrups identitet og opleves i tæt samspil med landsbyens bebyggelse og vejstruktur. Store træer, levende hegn, haver og anden beplantning danner grønne vejrum og bidrager til den varierede og landsbyprægede karakter.
Store træer er karaktergivende elementer i Karlstrup Landsby og bidrager både til vejmiljøet og til oplevelsen af en grøn landsby.
Karlstrups struktur er tæt knyttet til landskab og vejforløb. Bygaden udgør landsbyens historiske hovedstruktur, mens Krogen, Strædet, Kalkværksvej, Brændemosevej og Højagervej danner mindre landsbyrum med hver deres karakter.
Vejene opleves som smalle og landsbyprægede forløb, hvor bygninger, haver, træer og åbne kig tilsammen skaber variation og rumlighed. Flere steder ligger bebyggelsen tæt på vejforløbet, mens andre dele af landsbyen åbner sig mod haver, tidligere gårdrum og det omgivende landskab.
De grønne strukturer er et væsentligt karaktertræk. Store træer, levende hegn, grønne haver og åbne mellemrum bidrager til oplevelsen af Karlstrup som en grøn landsby i tæt sammenhæng med det åbne land. Særligt overgangen mellem landsbyen og landskabet har betydning for oplevelsen af Karlstrup som historisk landsby frem for et almindeligt boligområde.
Samspillet mellem bebyggelse, vejrum, gårdrum, beplantning og landskab udgør derfor en central del af landsbyens bevaringsværdi.
Fremtidige forhold
Bestemmelserne i planen påvirker ikke områdets nuværende lovlige forhold, men træder i kraft ved fremtidige ændringer inden for området.
Lokalplanens formål er overordnet at muliggøre udvikling af Karlstrup Landsby og dens bebyggelse i respekt for landsbyens kulturhistoriske, arkitektoniske, grønne og landskabelige kvaliteter.
Hensigten med lokalplanen er at skabe grundlag for, at der kan bygges, ombygges, energiforbedres og ske mindre omdannelser efter nutidige behov og bygningskrav, samtidig med at landsbyens kulturhistoriske betydning sikres ved fastholdelse af bevaringsværdig bebyggelse, bevaringsværdige sammenhænge og landsbyens grønne struktur.
Lokalplanen er således ikke alene en bevarende lokalplan, men en plan for kontrolleret landsbytransformation. Den skal sikre, at Karlstrup kan udvikle sig som levende landsby, og at udviklingen sker gennem tilpasning, omdannelse og videreførelse af eksisterende strukturer frem for gennem traditionel byudvikling eller parcelhusmæssig fortætning.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser for henholdsvis bevaringsværdig bebyggelse, bebyggelse inden for bevaringsområdet, øvrig bebyggelse, delområder, udstykning, ubebyggede arealer, beplantning, tekniske anlæg og anvendelsesændringer.
Lokalplanen viderefører det sammenhængende bevaringsområde centreret omkring Bygaden, Krogen, Strædet, Brændemosevej, Kalkværksvej og Højagervej. Bevaringsområdet omfatter de dele af landsbyen, hvor de kulturhistoriske og arkitektoniske sammenhænge fortsat er tydeligst.
De grundlæggende bevaringsværdige sammenhænge i Karlstrup Landsby knytter sig til den historiske bebyggelsesstruktur med gårde, længehuse, landsbyhuse, vejforløb, gårdrum, grønne haverum og kig mellem bebyggelserne. Værdien ligger ikke alene i de enkelte bygninger, men i samspillet mellem bygningerne og deres placering i landsbyen.
Historisk kort fra 1804 over Karlstrup landsby med de mange gårde omkring gadejord og forte
Flere af de oprindelige gårde er fortsat bevaret som hele eller delvise gårdanlæg. Andre steder er der bevaret stuehuse, længer eller strukturer, der viser den tidligere landbrugslandsbys opbygning. Disse spor er vigtige for forståelsen af Karlstrup Landsbys udvikling og for oplevelsen af landsbyen som kulturmiljø.
Med lokalplanen fastholdes og styrkes bevaringsområdet ved at fastsætte bestemmelser for bebyggelsens placering, omfang, materialer, tagformer, vinduer, kviste, småbygninger, hegn og beplantning. Bestemmelserne skal sikre, at ændringer inden for bevaringsområdet understøtter landsbyens kulturhistoriske karakter og ikke slører de bærende strukturer.
Udpegningen af bevaringsområdet betyder ikke, at alle bygninger inden for området er bevaringsværdige i sig selv. Det betyder, at området som helhed rummer kulturhistoriske sammenhænge, der skal tages hensyn til ved fremtidige ændringer.
Den bevaringsværdige bebyggelse i Karlstrup Landsby er udpeget på baggrund af en SAVE-registrering. SAVE-metoden anvendes til at kortlægge og vurdere bygningers bevaringsværdi ud fra arkitektonisk værdi, kulturhistorisk værdi, miljømæssig værdi, originalitet og tilstand.
I lokalplanen udpeges bygninger med SAVE-værdi 1-4 som bevaringsværdige. Udpegningen omfatter blandt andet tidligere gårdanlæg, længehuse og byhuse, der hver især bidrager til landsbyens kulturhistoriske fortælling.
De bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres i deres ydre fremtræden uden tilladelse fra Solrød Kommune. Dette gælder også udvendige ændringer, der normalt ikke kræver byggetilladelse, eksempelvis udskiftning af vinduer, døre eller tagmaterialer.
Formålet med udpegningen er ikke at forhindre vedligeholdelse eller udvikling, men at sikre, at ændringer sker med respekt for bygningernes arkitektur og kulturhistoriske betydning. Lokalplanen skal på den måde understøtte, at bygningerne fortsat kan anvendes og udvikles, samtidig med at deres betydning for landsbymiljøet bevares.
Lokalplanen opdeler Karlstrup Landsby i fire delområder, som afspejler områdernes forskellige anvendelser, karakter og udviklingsmuligheder.
Delområde I omfatter størstedelen af landsbyen og anvendes overvejende til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. Området rummer en varieret bebyggelse bestående af blandt andet landsbyhuse, tidligere gårdbebyggelser og nyere boliger. Lokalplanen fastholder områdets landsbypræg og giver mulighed for almindelig udvikling og tilpasning af boligerne inden for rammer, der tager hensyn til landsbyens bebyggelsesstruktur, arkitektur og kulturmiljø.
Delområde II omfatter en ubebygget ejendom i den nordligste del af Karlstrup Landsby. Områdets hidtidige anvendelse til offentlige formål videreføres, og lokalplanen giver ikke mulighed for boligudbygning på arealet.
Delområde III omfatter to eksisterende gårdejendomme, hvor lokalplanen giver mulighed for omdannelse til boligformål. Omdannelsen skal ske med udgangspunkt i de eksisterende gårdstrukturer og med respekt for ejendommenes betydning for landsbyens kulturmiljø. Nye boliger skal indpasses, så gårdanlæggene fortsat opleves som samlede bebyggelser, og så gårdrum, grønne arealer og overgangen til det omkringliggende landskab fastholdes som væsentlige elementer. Omdannelsen skal således ske som en transformation af de eksisterende gårdmiljøer og ikke som traditionel parcelhusudbygning.
Delområde IV omfatter Solrød Golf og anvendes til (golfrelaterede) fritids- og
foreningsformål. Den eksisterende anvendelse videreføres, og området udgør samtidig et grønt og rekreativt element i overgangen mellem Karlstrup Landsby og det omkringliggende landskab. Lokalplanen giver mulighed for ny bebyggelse og udbygning af golfklubbens faciliteter inden for de byggefelter, der er udpeget på kortbilag 4. Herved samles fremtidig bebyggelse omkring de eksisterende faciliteter, mens områdets overordnede grønne og rekreative karakter fastholdes.
Ny bebyggelse i Karlstrup Landsby skal udformes med afsæt i landsbyens traditionelle byggeskik. Lokalplanen fastsætter derfor, at ny boligbebyggelse som udgangspunkt skal opføres som længehuse med smalle bygningskroppe, saddeltag og en facadelængde, der understøtter længehusets proportioner.
I bevaringsområdet stilles der særligt krav til husdybde, placering og bygningsudtryk for at sikre, at ny bebyggelse tilpasser sig de eksisterende landsbyrum. Uden for bevaringsområdet gives der lidt større fleksibilitet, men fortsat inden for en arkitektonisk ramme, der understøtter landsbyens samlede karakter.
Lokalplanen giver mulighed for, at ny bebyggelse kan opføres med en maksimal højde og facadehøjde, der tager højde for nutidige bygningskrav og isoleringsbehov. Samtidig fastholdes den traditionelle bygningsform, så nye boliger ikke kommer til at fremstå som fremmede elementer i landsbyen.
Tilbygninger kan ske i forlængelse af hovedhuset eller vinkelret på hovedhusets retning, hvis tilbygningen underordner sig hovedhuset og ikke slører dets hovedform. Dette skal sikre, at eksisterende længehuse fortsat fremstår aflæselige, selv om der sker udvidelser.
Småbygninger som garager, carporte, udhuse og overdækkede arealer skal placeres, så de underordner sig hovedhuset og ikke dominerer landsbyrummet. I bevaringsområdet skal småbygninger placeres tilbagetrukket fra vej og må ikke bygges sammen med hovedhuset. Dette viderefører den traditionelle struktur, hvor sekundære bygninger ikke slører hovedbygningens fremtræden mod vej.
Tagets form og materialevalg har stor betydning for Karlstrup Landsbys samlede udtryk. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser om taghældning, tagmaterialer, tagudhæng, kviste og ovenlysvinduer.
I de historiske landsbymiljøer har rolige tagflader været et væsentligt karaktertræk. Lokalplanen giver derfor mulighed for kviste og ovenlysvinduer, men stiller krav til deres størrelse, placering og udformning, så tagfladerne fortsat fremstår harmoniske og tilpasset bygningernes facadeinddeling.
Facader skal udføres i materialer, der harmonerer med landsbyens eksisterende byggeskik, herunder blank mur, pudset, vandskuret eller filtset murværk. Farver og materialer skal fremstå afdæmpede og understøtte sammenhængen mellem nye og eksisterende bygninger.
Vinduer i bevaringsområdet har stor betydning for bygningernes arkitektoniske udtryk. Lokalplanen stiller derfor krav om, at vinduer udføres med traditionelle proportioner og detaljering. Større sammenhængende glaspartier og store skydedøre vurderes ikke at harmonere med landsbyens bevaringsværdige karakter og begrænses derfor inden for bevaringsområdet.
Lokalplanen giver mulighed for solenergianlæg, når anlæggene tilpasses eller integreres i tagfladen. Samtidig fastsættes særlige begrænsninger for bevaringsværdige bygninger og tagflader, hvor solenergianlæg kan påvirke bygningens bevaringsværdi eller landsbyens samlede udtryk væsentligt.
Lokalplanen giver mulighed for udstykning på udvalgte ejendomme, hvor dette kan ske uden at forringe landsbyens kulturmiljø, bebyggelsesstruktur og landskabelige sammenhænge.
På matr. nr. 24b, Strædet 9, videreføres den eksisterende mulighed for udstykning i to ejendomme. For at fastholde områdets naturlige afstrømningsforhold og friholde den naturlige lavning i den sydøstlige del af ejendommen for bebyggelse fastholdes en byggelinje på 30 meter fra det sydlige skel. Byggelinjen gælder både den eksisterende ejendom og en eventuel ny ejendom, der udstykkes fra matr. nr. 24b.
På matr. nr. 4l, Bygaden 13A og 13B, gives der mulighed for at udstykke de to eksisterende boliger til selvstændige ejendomme. Boligerne har gennem længere tid været anvendt som to boliger med ejerskab som ideelle anparter. Da gårdanlægget er udpeget som bevaringsværdigt og ligger inden for landsbyens bevaringsområde, skal udstykningen ske med respekt for gårdens samlede bevaringsværdi og firelængede gårdstruktur. Gårdanlægget og gårdspladsen skal fortsat opleves som en samlet arkitektonisk og kulturhistorisk helhed.
På matr. nr. 4aq, Kalkværksvej 1B, gives der mulighed for at udstykke den eksisterende sammenbyggede boligbebyggelse til to selvstændige ejendomme. Muligheden er knyttet til den eksisterende bebyggelse og giver ikke en generel mulighed for dobbelthuse i delområde I. Den eksisterende bebyggelse skal opretholdes som én samlet bygningsmæssig helhed, og den ene boligdel må derfor ikke nedrives uafhængigt af den anden. Hvis bebyggelsen ønskes erstattet, skal hele den sammenbyggede bebyggelse nedrives, og ny bebyggelse skal opføres som åben-lav boligbebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde I.
Derudover kan der ved omdannelse af de udpegede gårdejendomme i delområde III til boligformål ske matrikulær udstykning, hvor dette er fastlagt i lokalplanens bestemmelser. Udstykningsmulighederne skal understøtte genanvendelsen af den eksisterende bygningsmasse og gårdstrukturer til boligformål, samtidig med at gårdenes karakter som samlede anlæg med gårdrum og grønne fællesarealer fastholdes.
Der må ikke ske yderligere udstykning inden for lokalplanområdet. Der kan dog ske mindre skelreguleringer samt udstykning til tekniske anlæg i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser for ubebyggede arealer med henblik på at bevare landsbyens grønne og åbne karakter.
Større træer med en stammeomkreds på over 80 cm skal som udgangspunkt bevares. Træerne bidrager væsentligt til landsbyens karakter, skala og biodiversitet. Hvis et større træ fældes på grund af alder, sygdom, stormskade eller lignende, skal der ske genplantning med hjemmehørende arter i umiddelbar nærhed af det oprindelige træs placering.
Overgangen mellem landsbyen og det åbne land skal fastholdes som en grøn og semitransparent byrand. Det betyder, at der ikke må etableres faste hegn mod landskabet, og at beplantning i byranden skal bestå af hjemmehørende træer og buske. Byranden skal både markere landsbyens afgrænsning og fastholde forbindelsen til landskabet.
Hegn mod vej skal understøtte landsbyens åbne karakter. I de historiske landsbymiljøer er haverne traditionelt afgrænset med lave hegn, stakitter, stengærder eller levende hegn, som giver mulighed for kig ind til haver og bebyggelse. Lokalplanen skal derfor balancere hensynet til privatliv med hensynet til landsbyens åbne og imødekommende karakter.
Ved omdannelse af gårde til flere boliger skal gårdspladser og fælles ubebyggede arealer fastholdes som samlede helheder. Gårdspladser må ikke opdeles med hegn eller belægges med asfalt, og private udearealer skal placeres, så de ikke bryder den fælles gårdstruktur.
Lokalplanen ændrer ikke grundlæggende på landsbyens vejstruktur. De eksisterende vejforløb fastholdes som en væsentlig del af landsbyens kulturmiljø.
Ved nye udstykninger, omdannelser eller ændringer af overkørsler skal vej- og parkeringsforhold godkendes af Solrød Kommune. Parkering skal placeres og udformes, så den ikke dominerer landsbyrummet eller forringer bevaringsværdige sammenhænge.
Ved omdannelse af gårde til flere boliger skal parkeringsløsninger tilpasses det enkelte gårdanlæg og placeres, så de ikke bryder gårdrummets helhed eller skaber et bymæssigt parkeringspræg. Vej- og parkeringsforhold skal i forbindelse med omdannelsen godkendes af Solrød Kommune.