Bestemmelser

Redegørelse til §§ 3.2 - 3.3

Delområde I omfatter den centrale del af Hovedgaden, som historisk har udviklet sig som Havdrups handels- og servicegade i tilknytning til stationen. Området er i kommuneplanen udpeget som en del af bymidten i Havdrup og indgår i byens detailhandelsstruktur. Bebyggelsen er karakteriseret ved en relativt tæt og bymæssig struktur med bygninger placeret nær vejskel og med stueetager, der traditionelt har rummet publikumsorienterede funktioner kombineret med boliger.

Centerformålet skal fastholde Hovedgaden som et funktionsblandet byområde med mulighed for mindre butikker, serviceerhverv, liberale erhverv og lignende aktiviteter, der kan indpasses i gadens eksisterende struktur. Bestemmelserne giver samtidig fleksibilitet til, at bygninger over tid kan omdannes mellem bolig og erhverv. Der kan eksempelvis etableres mindre værkstedsprægede aktiviteter eller kreative erhverv, hvor produktion og publikumsrettede aktiviteter kan kombineres.

Lokalplanen giver desuden mulighed for boligformål i form af tæt-lav og etageboligbebyggelse i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, hvilket understøtter områdets mere bymæssige karakter langs Hovedgaden.

I delområde II er anvendelsen begrænset til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Afgrænsningen afspejler områdets eksisterende boligstruktur og sikrer en klar overgang mellem den mere bymæssige hovedgade og de omkringliggende boligområder.

I boligerne kan der drives erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder (liberalt erhverv), under forudsætning af:

• at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign.
• at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
• at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende,
• at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.

Derudover må boligerne i delområde II ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.

Redegørelse til §3.4:

Delområde I er en del af det område, der i Solrød Kommuneplan 2025 er udpeget som bymidte i Havdrup med mulighed for detailhandel. Området er omfattet af kommuneplanramme 207, som sammen med rammeområde 208A udgør den samlede detailhandelsramme for Havdrup Center. Find detailhandelsrammen her. Lokalplanen fastsætter ikke en samlet ramme for detailhandel uden for lokalplanområdet.

Ifølge kommuneplanen må dagligvarebutikker have en maksimal størrelse på 3.500 m² bruttoetageareal, mens udvalgsvarebutikker må have en maksimal størrelse på 2.000 m² bruttoetageareal. Det samlede bruttoetageareal til detailhandel inden for rammeområderne 207 og 208A må ikke overstige 7.000 m², hvoraf maksimalt 1.100 m² kan etableres som nybyggeri eller ved omdannelse til butiksformål.

Hovedgaden er karakteriseret ved en småskala bebyggelsesstruktur med relativt små erhvervsenheder. Lokalplanen fastsætter derfor en maksimal butiksstørrelse på 200 m² bruttoetageareal pr. butik. Bestemmelsen skal sikre, at detailhandel fortsat etableres i mindre enheder, der kan indpasses i gadens eksisterende bebyggelsesstruktur og understøtte Hovedgaden som lokal handelsgade. Større butikker forudsættes placeret i Havdrup Center, mens der ved omdannelse af større ejendomme langs Hovedgaden kan etableres flere mindre butiksenheder.

Redegørelse til § 3.5

For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1). Denne plan kan efter lokalplanens vedtagelse aflyses for det område, som lokalplanen dækker.

Redegørelse til § 4.1 - 4.2

Bestemmelserne om minimums- og maksimumsgrundstørrelser skal sikre, at udstykninger sker i overensstemmelse med den eksisterende bebyggelses- og matrikelstruktur i området.

I delområde I er Hovedgaden kendetegnet ved en struktur med relativt små grunde og bygninger, som ligger tæt langs gaden. En minimumsgrundstørrelse skal sikre, at nye parceller fortsat har en størrelse, der kan rumme en hensigtsmæssig bebyggelse med tilhørende opholdsarealer og parkering. Samtidig fastsættes en maksimumsgrundstørrelse for at modvirke sammenlægning af flere ejendomme til meget store matrikler, som kan bryde den historiske parcelstruktur og medføre en bebyggelse, der ikke harmonerer med gadens skala og rytme.

I delområde II skal minimumsgrundstørrelsen sikre, at områdets mere åbne boligstruktur fastholdes, og at nye udstykninger fortsat giver plads til boliger med tilstrækkelige opholdsarealer og afstande mellem bygningerne.

Illustration af typiske boligtyper: fritliggende parcelhus, tofamiliehus, dobbelthus, rækkehus og etageboliger.

Redegørelse til §§ 5.1 – 5.5

Der er i 2026 udarbejdet et skitseprojekt for en trafikal og byrums­mæssig omdannelse af Hovedgaden. Skitseprojektet danner det principielle grundlag for lokalplanens bestemmelser om vejprofil, parkering, beplantning og trafiksanering, jf. lokalplanens § 1.1.

Formålet er at styrke Hovedgadens funktion som lokal bygade frem for gennemfartsvej og at skabe et mere sammenhængende, grønt og trafiksikkert gaderum med bedre forhold for gående og cyklister.

Omdannelsen tager udgangspunkt i følgende overordnede principper:

• Et mere bymæssigt vejprofil med en tydelig opdeling mellem kørebane, gangarealer og sidearealer
• Langsgående parkeringslommer integreret i gaderummets samlede disponering
• Integrering af beplantning, grønne heller og regnvandshåndtering som en del af vejprofilet
• Trafiksanering gennem hævede flader og hastighedsdæmpende foranstaltninger
• Særlig prioritering af skolevejsstrækningen og sikre krydsningsmuligheder
• Integration af cykeltrafik i kørebanen som blandet trafik

Parkering langs Hovedgaden indrettes som langsgående parkeringslommer integreret i vejprofilet. Det samlede antal parkeringspladser fastlægges i forbindelse med den efterfølgende detailprojektering.

Lokalplanen fastlægger de overordnede principper for vejens og byrummets disponering. Den endelige udformning fastlægges i forbindelse med detailprojektering under forudsætning af, at principperne om trafiksanering, begrønning og et sammenhængende gaderum fastholdes.

Solrød Kommune har udarbejdet Naturkvalitetsplan 2020-2024, som indeholder strategier og indsatser for at styrke natur og biodiversitet i kommunen. Planen lægger blandt andet vægt på, at nye beplantninger bidrager til biodiversiteten samtidig med, at de er robuste over for klima­påvirkninger og egnede til placering i byområder.

Ved ny beplantning i forbindelse med omdannelsen af Hovedgaden tilstræbes derfor en plantesammensætning, der både kan understøtte biodiversiteten og samtidig fungere robust i et bymiljø. Beplantning skal som udgangspunkt ske med hjemmehørende arter.

Redegørelse til §§ 5.7 - 5.8

Parkeringsnormerne tager udgangspunkt i kommuneplanens generelle rammer. For butikker og andre publikumsorienterede funktioner i delområde I er parkeringskravet dog tilpasset områdets tætte bebyggelsesstruktur og de relativt små erhvervsenheder langs Hovedgaden.

Formålet er at sikre, at parkering kan indpasses på de enkelte ejendomme uden at medføre større parkeringsarealer i gaderummet. I delområde I fastsætter lokalplanen derfor en reduceret parkeringsnorm og stiller samtidig krav om, at parkering placeres bag bebyggelsen eller langs bygningens side – ikke mellem facade og Hovedgaden. Herved fastholdes den sammenhængende byggelinje og Hovedgadens bymæssige karakter, hvor bygningerne danner en tydelig rumlig afgrænsning af gaderummet. Parkering foran facader vil bryde gadeforløbet og svække oplevelsen af en samlet hovedgade. Illustrationen viser principper for, hvordan parkering kan placeres på grunden, herunder bag eller langs bebyggelsen i delområde I.

I delområde II afspejler parkeringskravene en mere traditionel boligstruktur, hvor bebyggelsen er trukket tilbage fra vejen. Her kan parkering indpasses på egen grund uden at påvirke gaderummets karakter i samme grad.

Redegørelse til § 6.1 og § 6.2

Bestemmelserne fastlægger bebyggelsens placering i forhold til Hovedgaden og skal sikre, at de to delområders forskellige bebyggelsesstruktur og gaderumskarakter fastholdes.

I delområde I er bebyggelsen traditionelt placeret tæt på vejskel og danner en sammenhængende facadelinje, som giver Hovedgaden et tydeligt og bymæssigt gaderum. Kravet om placering i eller højst 1,0 m bag vejskel skal sikre, at ny bebyggelse viderefører denne struktur. Den mindre tilbagetrækning giver samtidig mulighed for en smal grøn kantzone uden at svække facadelinjens kontinuitet.

I delområde II er bebyggelsen derimod kendetegnet ved en større tilbagetrækning fra vejen med forhave, hæk eller hegn som overgang mellem privat og offentlig zone. Kravet om en minimumsafstand til vejskel skal derfor fastholde områdets mere åbne og boligprægede karakter og tydeliggøre forskellen til den tættere og mere bymæssige struktur i delområde I.

Samlet skal bestemmelserne sikre, at Hovedgadens rumlige forløb og de to delområders forskellige gadeprofiler videreføres i overensstemmelse med lokalplanens formål.

Illustration af bebyggelsens placering mod Hovedgaden i delområde I og II.

Redegørelse til §§ 7.2 - 7.5

Bebyggelsens omfang, højde og tagform er afgørende for oplevelsen af Hovedgaden som et samlet kulturmiljø. Gaderummets karakter er historisk formet af en relativt ensartet bygningsskala med tydelige saddeltage og velproportionerede facader, hvor samspillet mellem facadehøjde og tagvolumen skaber en harmonisk og genkendelig profil.

Bestemmelserne skal sikre, at ny bebyggelse og ombygninger indpasses i denne struktur. I delområde I, hvor den bymæssige karakter er tydeligst, muliggør bebyggelsesprocenten en tættere struktur inden for faste rammer for volumen og taghældning. I delområde II afspejler de lavere bebyggelsesprocenter og den mindre bygningsskala områdets mere åbne og boligprægede karakter og markerer overgangen til de omkringliggende boligområder.

Kravet om symmetrisk saddeltag med fastlagt hældning viderefører den dominerende tagform og bidrager til en rolig og sammenhængende tagprofil. Bestemmelserne om kviste og småbygninger skal sikre, at sekundære bygningsdele underordner sig hovedbygningens arkitektur og ikke svækker helhedsvirkningen.

Samlet skal bestemmelserne medvirke til at fastholde og styrke Hovedgadens arkitektoniske sammenhæng, samtidig med at der gives mulighed for nutidig udvikling inden for klare og kulturmiljømæssigt begrundede rammer.

Redegørelse til §§ 8.1 - 8.3

Bestemmelserne om tag- og facadematerialer skal sikre, at ny bebyggelse samt om- og tilbygninger indpasses i Hovedgadens kulturmiljø. Gaden er kendetegnet ved traditionelle materialer som røde teglfacader, pudsede murflader i lyse jordnuancer samt tage i tegl eller skifer. Ved at fastholde disse materialetyper og udelukke blanke og reflekterende overflader understøttes gadens historiske karakter og visuelle sammenhæng.

Bestemmelsen om solenergianlæg giver mulighed for at integrere vedvarende energiløsninger under hensyntagen til kulturmiljøet. Kravet om, at anlæg skal flugte med eller integreres i tagfladen, skal sikre, at de ikke fremstår dominerende i gadebilledet og ikke forstyrrer tagfladernes rolige udtryk.

Redegørelse til §§ 8.4 - 8.5

Bestemmelserne skal sikre, at eksisterende karaktergivende facadeelementer langs Hovedgaden i delområde I bevares ved til- og ombygning. Den ældre bebyggelse er kendetegnet ved murede facader med klassisk opbygning, hvor gesimser, murstik, pilastre, frontgavle, pudskvadre og markerede sokler bidrager til bygningernes proportioner og rytme.

Formålet er ikke at kræve historisk rekonstruktion eller ensartet detaljering, men at forhindre, at eksisterende arkitektoniske kvaliteter forringes.

Kravet om en markeret sokkel ved boligbebyggelse skal sikre en tydelig overgang mellem bygning og terræn og videreføre den traditionelle opdeling mellem sokkel, mur og tag, som er karakteristisk for Hovedgaden.

Samlet skal bestemmelserne bidrage til at fastholde kulturmiljøets arkitektoniske sammenhæng på et realistisk og planretligt holdbart grundlag.

En gesims er en vandret afslutning ved tagfod eller etageadskillelse, som markerer overgangen mellem mur og tag og skaber en klar horisontal opdeling.

Pilastre er svagt fremspringende, lodrette mur- eller pudselementer, der visuelt opdeler facaden og markerer fagdelingen. De giver rytme og understøtter facadeproportionerne uden at være bærende søjler

Frontgavle og murstik over vinduer og døre er ligeledes karaktergivende elementer, som tilfører relief, dybde og håndværksmæssig detaljering.

Pudskvadre er pudsede felter eller markeringer i facadens hjørner eller omkring åbninger, der imiterer store tilhuggede stenblokke. De anvendes som et dekorativt element, der fremhæver bygningens hjørner og giver facaden tyngde og en tydelig opdeling.

Eksempler på karaktergivende facadedetaljer langs Hovedgaden i Havdrup, herunder hjørnekvadre, markeret sokkel, frontgavl, gesims, pilastre og murstik.

Redegørelse til §§ 8.6 - 8.7

Bestemmelserne skal sikre, at ny bebyggelse og ombygninger understøtter Hovedgadens traditionelle facadeopbygning. Den ældre bebyggelse i delområde I er kendetegnet ved lodret orienterede vinduer med regelmæssig og symmetrisk placering, hvilket giver facaderne rytme og proportion. Kravet om lodretformat skal modvirke et horisontalt facadeudtryk, der bryder med stationsbyens arkitektoniske karakter.

Kravet om facadeopdeling skal forhindre lange, ubrudte facadeforløb og understøtte den historiske grund- og bygningsstruktur, hvor bebyggelsen fremstår opdelt i mindre enheder. Herved fastholdes en menneskelig skala og et varieret gadebillede.

Redegørelse til § 8.8

Lokalplanen giver mulighed for at omdanne stueetager fra erhverv til bolig i delområde I. En sådan omdannelse vil ofte medføre behov for ændringer i facaden, eksempelvis i forbindelse med energiforbedringer, nye vinduer eller øget privathed.

Bestemmelserne skal sikre, at facadeændringer sker med respekt for Hovedgadens arkitektoniske hovedtræk og gadeforløbets samlede karakter. Det er ikke det historiske butiksudtryk i sig selv, der søges fastholdt, men facadernes proportioner, den vertikale opdeling og den bymæssige åbenhed mod gaden.

Der er derfor indsat en kompetencenorm, hvorefter facadeændringer, vinduesproportioner og -placering skal godkendes af Solrød Kommune. Kompetencenormen skal sikre, at ændringer vurderes konkret i den enkelte sag inden for lokalplanens bestemmelser, således at ombygninger tilpasses den enkelte bygning og understøtter kulturmiljøet langs Hovedgaden.

Store butiksglaspartier kan ved omdannelse opdeles i mindre, lodret orienterede vinduesfelter, mens gennemgående horisontale vinduesbånd ikke er i overensstemmelse med lokalplanens intention.

Redegørelse til § 8.9

Bestemmelserne skal sikre, at erhvervs- og butiksskiltning tilpasses bygningernes arkitektur og den eksisterende facaderytme langs Hovedgaden. Formålet er at undgå dominerende eller uordnet skiltning, som kan forstyrre gadebilledet og de bevaringsværdige bygningsmiljøer. Samtidig sikres det, at butiksfacader fortsat fremstår åbne og aktive mod gaden.

I delområde II, hvor området primært anvendes til boligformål, begrænses skiltning til mindre og diskret skiltning for liberalt erhverv i egen bolig.

Retningslinjer for erhvervsskiltning fremgår pr. 2026 af Solrød Kommuneplan 2025. For delområde I gælder retningslinjer for erhvervsskiltning for stationspladsen og hovedgaden i Havdrup. For delområde II gælder retningslinjer for erhvervsskiltning for boligområder i byzone. Find skiltereglerne her.

Redegørelse til §§ 9.1 - 9.4

Hovedgaden i Havdrup er – særligt i delområde I – kendetegnet ved en klar og sammenhængende byggelinje, hvor bygningerne overvejende er placeret i eller tæt ved vejskel. Denne struktur er et bærende træk ved det udpegede kulturmiljø og danner et veldefineret og bymæssigt gaderum.

Større tilbagerykninger og parkeringsarealer foran bygningerne vil svække facadelinjens sammenhæng og gadens rumlige karakter. Lokalplanen udelukker derfor ubebyggede brugsarealer mellem facade og vejskel i delområde I.

Hvor bebyggelse placeres op til 1,0 m bag vejskel, skal arealet udformes som en grøn kantzone. Kantzonen sikrer, at mindre tilbagetrækninger ikke opløser gaderummet, men fungerer som en grøn overgang mellem bygning og fortov.

Hegnsbestemmelserne understøtter samme princip. I delområde I fastsættes krav om lave og overvejende åbne hegn, der bevarer den visuelle sammenhæng mellem facade og gaderum. I delområde II afspejler hegnsbestemmelserne områdets mere åbne og boligprægede karakter.

Bestemmelserne regulerer alene private ejendomsarealer. Vejarealet og de trafikale og byrumsrelaterede tiltag fastlægges særskilt i forbindelse med det kommunale vej- og saneringsprojekt.

Redegørelse til § 9.5

De to solitære træer, som er markeret på kortbilag 2, er rester af en tidligere mere sammenhængende træbeplantning langs Hovedgaden. Træerne har både landskabelig og kulturhistorisk værdi og fungerer i dag som et portmotiv ved overgangen til den mere handelsorienterede del af gaden.

Bevarelsen af træerne understøtter fortællingen om Hovedgadens historiske, grønnere vejprofil og bidrager samtidig til gaderummets identitet og rumlige variation. Træerne danner et vigtigt udgangspunkt for saneringsprojektets mål om gradvist at genetablere en mere grøn og bymæssig hovedgade med flere træer og et tydeligere gadeforløb.

Redegørelse til § 9.6

Ovenstående bestemmelse giver mulighed for at terrænregulere i et mindre omfang. Lokalplanens hensigt er at fastholde det eksisterende terræn.

Terrænregulering og tilførsel af jord skal ske i overensstemmelse med jordforureningsloven. Jord fra egen ejendom skal som udgangspunkt genindbygges på ejendommen. Flytning af jord kan dog ske iht. jordflytningsbekendtgørelsen. Genanvendelse af lettere forurenet jord i lokalplanområdet kræver tilladelse fra Solrød Kommune.

Redegørelse til § 9.8

Bestemmelsen tager udgangspunkt i kommuneplanens rammer for opholdsarealer ved ny bebyggelse. I delområde I skal opholdsarealer indpasses i en tæt og bymæssig struktur, hvor bebyggelsen overvejende er placeret i eller tæt ved vejskel. Opholdsarealer kan derfor etableres på terræn bag bebyggelsen, på tag eller som fælles løsninger, forudsat at de har en reel opholdskvalitet.

Ved omdannelse af eksisterende bebyggelse til bolig fastsætter lokalplanen et reduceret krav til opholdsarealer. Det skal gøre det muligt at indrette boliger i den eksisterende hovedgadestruktur, hvor friarealer på terræn ofte er begrænsede. Altaner, tagterrasser og fælles opholdsarealer kan derfor indgå i opfyldelsen af kravet.

Kravet skal samlet set sikre gode boligkvaliteter og tilstrækkelige opholdsarealer, samtidig med at Hovedgadens sammenhængende facadelinje og bymæssige karakter opretholdes.

Redegørelse til § 10.1

Befæstelsesgraden er både et udtryk for, hvor meget regnvand der forventes at blive afledt til afløbssystemet og for den maksimale del af arealet, der må befæstes og derved aflede regnvand til kloaksystemet uden forsinkelse eller tilbageholdelse. Hvis ikke befæstelsesgraden kan overholdes, skal overskydende vand forsinkes eller afledes lokalt.

Befæstelsesgraden afhænger af ejendommens anvendelse, og kan findes i Solrød Kommunes gældende spildevandsplan.

Redegørelse til § 11.1

Lokalplanområdet er områdeklassificeret med krav om analyser ved jordflytning. Der er registreret jordforurening på vidensniveau 2 på en del af matr.nr. 4a samt på vejmatrikel 7000c.

Bestemmelsen skal sikre, at eventuel forurening på matr.nr. 4a håndteres og oprenses i overensstemmelse med jordforureningsloven, før ny bebyggelse tages i brug. Kravet er fastsat af hensyn til sundhed og miljø.