Illustration 1 - Lokalplanområdets placering i kommunen.
Illustration 1 - Lokalplanområdets placering i kommunen.
At muliggøre udviklingen af byområdet Havdrup Vest med blandet tæt-lav bebyggelse og åben-lav bebyggelse.
Ved tæt-lav bebyggelse forstås rækkehuse og dobbelthuse, mens der med åben-lav bebyggelse forstås parcelhuse.
At fastlægge principperne for veje i lokalplanområdet.
At sikre, at der etableres friarealer af et passende omfang og med en karakter, som lever op til principperne i strukturplanen for Havdrup Vest.
At sikre mulighed for etablering af anlæg til håndtering af overfladevand fra området.
Lokalplanområde afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel 20b, Ulvemose, Havdrup samt alle parceller, der efter datoen for vedtagelsen af den endelige lokalplan udstykkes fra den nævnte ejendom.
Med Byrådets vedtagelse af den endelige lokalplan overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone.
Lokalplanområdet opdeles i de i kortbilag 3 viste delområder.
Delområde I må kun anvendes til boligformål, i form af tæt-lavt og åbent-lavt boligbyggeri.
For åben-lav bebyggelse gælder, at der på hver ejendom kun må opføres eller indrettes én bolig.
Byrådet kan tillade, at der i boligerne drives en sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder (liberalt erhverv), under forudsætning af:
Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.
Delområde II må kun anvendes til fælles rekreativt friareal med fælles faciliteter som f.eks. legeplads, bålplads eller lignende, samt anlæg til håndtering af overfladevand fra lokalplanområdet.
Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.
Inden for området kan opføres transformer-, pumpestationer og andre tekniske anlæg til bydelens forsyning.
Grunde til parcelhuse skal udstykkes med en størrelse på minimum 700 m², ekskl. vejareal.
Dobbelthuse og rækkehuse skal udstykkes med en grundstørrelse på 275-475 m², ekskl. vejareal.
Der kan ske udstykning af veje og fælles friarealer ud fra en af Solrød Kommune godkendt udstykningsplan.
Inden igangsætning af byggeriet skal Solrød Kommune godkende byggemodningsprojekt indeholdende følgende:
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra henholdsvis Kildevej og ny adgangsvej fra Havdrup Allé over matr. nr. 19a, Ulvemose, Havdrup, i henhold til kortbilag 3.
Overkørsler til området skal udlægges i minimum 10 meters bredde.
Veje skal udlægges ud fra principperne i kortbilag 3. Byrådet kan tillade alternative vejforløb i den nordlige del af planområdet, såfremt hensyn til beplantning og trafikale forhold taler herfor.
Den gennemgående vej A, jf. kortbilag 3, skal udlægges i minimum 10 meters bredde og anlægges med 5 meter kørebane og 1,25 meter fortov på den ene side. Langs vejens modsatte side skal der anlægges parkeringslommer for at opfylde parkeringsbehov for besøgende, jf. i øvrigt § 5.5.
Vejene B, jf. kortbilag 3, skal udlægges i 8 meters bredde og anlægges med kørebane på 5 meter og enten fortov på 1,25 meter i den ene side eller med parkering langs vejene.
Der skal på egen grund udlægges areal til parkering svarende til 2 p-pladser pr. bolig.
For rækkehuse kan der alternativt udlægges 1 p-plads pr. bolig. Herudover skal der udlægges 1 p-plads pr. bolig på vejareal (boligvejene B) eller på fælles gæste P-pladser.
Ud over ovenstående skal der udlægges følgende pladser til gæsteparkering inden for lokalplanområdet:
Parkeringspladser skal udformes i en bredde x længde på 2,5 x 5 meter.
Såfremt række- og dobbelthuse opføres med et eller flere fælles parkeringsanlæg med mere end 10 pladser samlet set, skal samtlige fælles pladser forberedes til el-ladestandere.
Der henvises til Bygningsreglementets vejledning til ladestanderbekendtgørelsen, som kan findes her.
En bebyggelse med flere boligenheder, men uden fælles parkering er ikke omfattet af bekendtgørelsens krav. I tilfælde af, at der etableres fælles parkeringsanlæg med mere end 10 pladser samlet set i forbindelse med en boligbebyggelse, gælder kravene fra bekendtgørelsen, uagtet at der ved hver enkelt bolig er etableret parkeringsplads i f.eks. carport.
Stier i de fælles friarealer skal etableres i slotsgrus eller lignende og i minimum 2 meters bredde.
Belysningsstandere langs veje skal etableres med en lyspunkthøjde på minimum 3,5 meter.
Belysning langs stier skal være lav pullertbelysning med udgangspunkt i den eksisterende stibelysning i Havdrup Vest.
I forbindelse med valg af lysarmaturer skal der tages udgangspunkt i Solrød Kommunes belysningskatalog, som kan findes på Solrød Kommunes hjemmeside her.
Indenfor lokalplanområdet må opføres maksimalt 103 boliger.
Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 35 for området som helhed.
Parcelhusgrunde må bebygges med maksimalt 30 %.
Række- og dobbelthusgrunde må bebygges med maks. 40 %.
Bebyggelse må ikke opføres nærmere skel end 2,5 meter. Dog skal række- og dobbelthuse sammenbygges i skel med nabohuset.
Garager, carporte, udhuse og lignende småbygninger kan tillades placeret ned til 1 meter fra vejskel og kan sammenbygges i skel med tilsvarende nabobygning.
Der må bygges i 1 etage eller 1 etage med udnyttet tagetage.
Boliger må opføres med en maksimal højde på 8,5 m.
Højden på bebyggelse skal overholde højdegrænseplanet på 0,5 x afstand til modstående vejside.
Der må i lokalplanområdet opføres transformerstationer, pumpestationer mv. til områdets forsyning, samt mindre bygninger som bålhytter, legehuse og lignende i forbindelse med områdets fælles friarealer.
Inden for lokalplanområdet skal boliger udføres med pudsede, filset eller vandskurede facader, facader i tegl, træ eller en kombination heraf. Der kan desuden udføres mindre partier i zink, eternit eller lignende.
Tage skal udføres som saddeltage med en min. taghældning på 20 grader, med ensidig taghældning på maksimalt 10 grader eller som flade tage.
Tage på beboelsesbygninger skal udføres i matte teglsten og betontagsten, tagpap, skiffer eller sort eller grå fibercementskiffer med mat overflade, som ikke er blanke eller reflekterende og med et maksimalt glanstal på 25.
Der kan etableres "grønne tage" med græstørv, sedum eller lignende. Flade tage på boliger må kun etableres som grønne tage.
Tagmaterialer i metal må ikke anvendes, dog kan underordnede elementer udføres i zink
Kviste må på den enkelte tagflade ikke overstige 40 % af den samlede facadelængde.
Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets tilladelse.
Retningslinjer for skiltning (skilteregler) fremgår af Solrød Kommuneplan 2021 og lokalplanområdet skal følge retningslinjer for skiltning i boligområder i byzone.
Der må ikke opsættes synlige udvendige antenner og lignende.
Paraboler må kun placeres på terræn i overensstemmelse med kommunens retningslinjer herfor, jf. de generelle rammer i Solrød Kommuneplan.
Opsætning af antennemaster er ikke tilladt i lokalplanområdet.
For individuelle parabolantenner gælder følgende, jf. Kommuneplan 2021:
Garager, carporte, udhuse og lignende bygninger må have en højde på maksimalt 2,5 m. målt fra byggemodnet terræn eller et af bygningsmyndigheden fastsat niveauplan til skæring med tagets overside.
Altaner, tagterrasser og lignende må maksimalt være 15 m².
Fælles friarealer skal udlægges som grønne områder med rekreative funktioner og legearealer, og med omfang som vist i kortbilag 3. Desuden kan der etableres boldbane i det centrale grønne friareal.
Inden for delområde II skal der desuden etableres anlæg til håndtering af overfladevand fra lokalplanområdet, jf. §9.1.
Ud over konstruktioner i henhold til § 6.6 må der ikke opføres bebyggelse i delområdet.
Inden for delområde II skal der etableres beplantning i henhold til beplantningsplanen, jf. § 5.1.
Beplantning skal så vidt muligt ske med hjemmehørende arter og skal tage udgangspunkt i de allerede etablerede fælles friarealer i Havdrup Vest.
Minimum 20% af delområde II skal desuden tilsås med en vildengblanding, bestående af hjemmehørende blomster og urter, som kan bidrage til øget biodiversitet.
Der skal udarbejdes en drift- og plejeplan for delområde II, som sikrer, at den ønskede tilstand kan opretholdes. Ud over beplantning skal planen også omfatte alle andre anlæg i delområde II, herunder stier og bassiner.
Der er udarbejdet en drift- og plejeplan for de allerede etablerede fælles friarealer i Havdrup Vest. Plejeplan for etape 7 kan med fordel have udgangspunkt i denne, så der skabes en plejemæssig helhed for området.
Private haver skal hegnes med hæk. Hækbeplantning må maksimalt have en højde på 1,8 meter og skal holdes mindst 0,3 meter fra vej‐ og stiskel samt skel mod fælles friarealer.
Dog må der opsættes et op til 5 m langt og 1,80 m højt fast hegn eller mur vinkelret på rækkehuse og dobbelthuse i naboskel.
Terrænregulering i forbindelse med byggemodningen må ske i op til +/- 0,5 meter, dog ikke nærmere skel end 0,5 meter.
Terrænregulering af den byggemodnede/færdige grund må ske op til +/- 30 cm, dog ikke nærmere skel end 0,5 meter.
Terrænregulering i forbindelse med udformning af de grønne friarealer i delområde II må ske op til +/- 1 meter, dog ikke nærmere skel end 0,5 meter.
I forbindelse med etablering af anlæg til håndtering af overfladevand i henhold til § 9.1, kan Solrød Kommune, efter en konkret ansøgning herom, tillade terrænregulering, som overstiger det ovenfor fastsatte.
Inden for delområde II skal der efter etableres legemuligheder bestående af mindst 1 sandkasse og bænk (siddemulighed for voksne) samt 1 legefunktion pr. 10 tæt-lave boliger lokalplanområdet.
Befæstelsesgraden i lokalplanområdet skal ved nyt byggeri og belægningsarbejde overholde Solrød Kommune Spildevandsplan ﴾0,3 for åben‐lav bebyggelse, 0,4 for tæt-lav bebyggelse﴿. Kan dette ikke overholdes, skal vandet, der falder forsinkes eller afledes på alternativ vis ‐ eksempelvis ved nedsivning, regnvandsopsamlingsanlæg eller forsinkelsesanlæg.
Ved etablering af regnvandsbassiner skal disse etableres med membran for at sikre, at der ikke sker forurening af grundvandet.
Befæstelsesgraden er både et udtryk for, hvor meget regnvand der forventes at blive afledt til afløbssystemet og for den maksimale del af arealet, der må befæstes ﴾tildækkes﴿ og dermed aflede regnvand til kloaksystemet uden forsinkelse eller tilbageholdelse.
I befæstelsesgraden indgår også bebyggede/overdækkede arealer. Det betyder, at maksimalt 30 % af det regnvand der lander på en parcelhusejendom må afledes uforsinket til den offentlige regnvandskloak. For dobbelthuse og rækkehuse er det 40%.
Hvis dette ikke kan overholdes, skal vandet, der falder på grunden, forsinkes eller afledes på alternativ vis, eksempelvis ved nedsivning. Rent overfladevand fra terrasser og tagflader bør, hvor det er muligt, nedsives på egen grund eller opsamles til vandingsformål eller lignende.
Terrasse‐, grus‐ og grønne arealer kan ved større regnskyl også aflede regnvand til den offentlige regnvandskloak, og bidragene fra denne type overflader skal derfor medregnes i ejendommens samlede befæstelsesgrad.
Der kan findes yderligere information om befæstelsesgrad i Solrød Kommunes Spildevandsplan eller ved at kontakte Solrød Kommune. Du finder vores spildevandsplan her under Planer og politikker for teknik‐ og miljøområdet på Solrød Kommunes hjemmeside her.
Solfangeranlæg og solceller må ikke overstige 1,5 m over tagflade og 8,5 m over terræn, og skal overholde det skrå højdegrænseplan jf. § 6.5.
Inden for området kan der etableres de nødvendige tekniske anlæg til områdets forsyning f.eks. transformerstationer, anlæg til regnvandshåndtering og lignende.
Løsninger til håndtering af affald (miljøstationer) skal godkendes af Solrød Kommue inden etablering og skal etableres i overensstemmelse med Solrød Kommunes regulativ for husholdningsaffald.
Solrød Kommunes regulativ for husholdningsaffald kan findes på Solrød Kommunes hjemmeside her.
Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg.
Bebyggelsen skal forsynes med med vand fra Havdrup Vandværk a.m.b.a.
Der er tilslutningspligt, men ikke aftagepligt, til kollektiv varmeforsyning.
Derudover kan der etableres vedvarende energiforsyning i lokalplanområdet, jf. § 9.2.
Nye boliger skal sikres et acceptabelt støjniveau ved afskærmning mod støj. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj skal overholdes, ligesom Bygningsreglementets grænser for støj indendørs skal overholdes.
Bebyggelse og ubebyggede arealer, herunder primære opholdsarealer, skal derfor placeres og udformes således, at beboere og brugere i lokalplanområdet i nødvendigt omfang skærmes mod støj, vibrationer og anden forurening fra trafik, jf. §11.1.
Det er en forudsætning for ibrugtagning af bebyggelsen at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj er overholdt, jf. § 10.1.
Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal følgende vær etableret og godkendt af Solrød Kommune:
Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal denne være tilsluttet vandforsyning, spildevandsanlæg og varmeforsyning, jf. §§ 9.5-9.7.
Inden ibrugtagning skal der være etableret minimum én grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet, jf. § 13.1.
Ved etapevis opførelse af bebyggelsen kan Solrød Kommune meddele midlertidig ibrugtagningstilladelse såfremt de i §§ 11.1-11.4 nævnte forhold er etableret i et omfang, svarende til den (i etapen) opførte bebyggelse - eventuelt som midlertidige faciliteter.
Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.6.
Der skal oprettes minimum én grundejerforening med medlemspligt for samtlige boligejere inden for lokalplanområdet.
Grundejerforeningen skal oprettes senest når 20 boliger er taget i brug, eller når Byrådet kræver det.
Grundejerforeningen skal være medlem af fællesgrundejerforeningen i Havdrup Vest, jf. § 13.4.
Grundejerforeningen kan udvides til at omfatte andre områder uden for lokalplanens område, hvis forholdene taler for det. Lige som grundejerforeningen senere kan optages eller blive en del af en anden grundejerforening, når blot foreningen fortsat varetager forpligtelserne, som er angivet i § 13.2 og 13.4 (fællesgrundejerforening).
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer (fælles friarealer, parkerings- og vejarealer mv.) inden for delområde I. Arealer i delområde II driftes og vedligeholdes af den fælles grundejerforening for Havdrup Vest, jf. § 13.4.
Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der henlægges til foreningen.
Grundejerforeningens vedtægter og fremtidige ændringer heri skal godkendes af Byrådet.
Der er oprettet en fælles grundejerforening for hele Havdrup Vest, som alle grundejerforeninger er pligtige medlemmer af. Fællesgrundejerforeningens formål er at drifte og vedligeholde alle de fælles grønne friarealer mellem de enkelte grundejerforeninger, jf. kortbilag 3, herunder græsarealer, planter, stier, bassiner samt inventar i form af bl.a. borde, bænke og skraldespande.
Fællesgrundejerforeningen skal overtage drift og vedligeholdelse af delområde II, når området er færdiganlagt, dvs. efter Solrød Kommunes godkendelse. Overdragelsen kan ske etapevis efter en af Solrød Kommune godkendt plan herfor.
Når Fællesgrundejerforeningen har overtaget forpligtelserne af hele delområde II, skal området tilskødes foreningen.
Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommen) skal forestå anlæg, drift og vedligeholdelse af veje, stier og fællesarealer, indtil grundejerforeningen er oprettet og Solrød Kommune har givet ibrugtagningstilladelse.
Ved etapevis ibrugtagning pålægges grundejerforeningen kun ansvaret for den ibrugtagne etape.
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen.
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
