Bestemmelser

Lokalplanens formål er:

1.1

At udlægge området til åben-lav boligbebyggelse.

1.2

At der etableres et sammenhængende fælles rekreativt friareal centralt i lokalplanområdet med anlæg til klimatilpasning, som fx bassiner til opsamling af regnvand.

1.3

At sikre vej- og stiforbindelser til og fra lokalplanområdet.

2.1

Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. 39 Ulvemose, Havdrup samt alle parceller, der efter datoen for vedtagelsen af den endelige lokalplan udstykkes fra den nævnte ejendom.

2.2

Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, overføres lokalplanens område, vist på kortbilag 1, til byzone.

3.1

Lokalplanområdet opdeles i delområder som angivet på kortbilag 3.

Delområde I - Boligformål

3.2

Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav helårsbeboelse.

3.3

På hver ejendom må der kun opføres eller indrettes én bolig.

3.4

Der er bopælspligt i lokalplanområdet.

3.5

Byrådet kan tillade, at der i boligerne drives en sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af:

at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign.
at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende,
at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.

Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.

Delområde II - Grønt område

3.6

Delområde II er udlagt til fælles rekreativt friareal med fælles faciliteter, som fx legeplads, bålplads eller lignende, samt til forsinkelsesbassiner til opsamling af områdets regnvand.

Delområde III - Beplantningsbælte og støjvold

3.7

Delområde III er udlagt til etablering af beplantningsbælte og støjvold.

Området skal have en rekreativ karakter, og der kan anlægges interne stier.

For hele lokalplanområdet

3.8

Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.

4.1

Udstykning af parceller til boligformål må kun foretages efter princippet som vist på kortbilag 4 (vejledende illustrationskort).

Ingen grunde må udstykkes mindre end 750 m². Undtaget herfor er eventuel udstykning til klimatilpasningsanlæg (regnvandsbassiner) eller andre tekniske anlæg til brug for områdets drift.

Derudover kan der ikke ske yderligere udstykning.

Veje

5.1

Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Kildebrogårdsvej, som vist på kortbilag 3.

5.2

Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer og sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler.

5.3

Der udlægges areal til ny privat fællesvej. Denne skal anlægges og udformes i princippet, som vist på kortbilag 3.

Fællesvejen skal udlægges i mindst 9 meters bredde med 5,5 meters kørebane.

Kørebanen anlægges i asfalt med granitkantsten langs fortovskanten.

På den ene side af kørebanen skal der etableres en græsrabat på 0,5 meter, og fortov i en bredde af 1,5 meter udført i grå belægningssten.

På den anden side af kørebanen skal der etableres rabat med felter af græsarmeringssten i en bredde af 1,25 meter og en græsrabat på 0,25 meter. Græsarmeringen kan anvendes til parkering, som nævnt i § 5.11.

5.4

Boligveje kan afsluttes med vendeplads med en venderadius på mindst 12 meter, som vist på kortbilag 3.

5.5

Overkørsel fra den enkelte ejendom må kun etableres til den nye interne fællesvej.

Der må højst etableres én overkørsel med en bredde på maksimal 5 meter.

5.6

Alle veje i lokalplanområdet udlægges og anlægges som private fællesveje.

5.7

Der skal etableres belysning langs lokalplanområdets udlagte boligveje med maksimal lyspunktshøjde på højst 4,5 meter

Redegørelse til § 5.7

Se også bestemmelserne i § 9.7 i denne lokalplan.

Stier

5.8

Der udlægges areal til fællesstier a, b og c, som vist på kortbilag 3.

Stien a skal udlægges i en bredde på mindst 3 meter med fast belægning i en bredde på mindst 1,5 meter.

Stierne b og c udlægges i en bredde af mindst 3 meter inklusive græsrabatter på hver side, som natursti, trampesti eller slotsgrus.

5.9

Stier i det grønne bælte (delområde II) etableres med en bredde på ca. 1,2 meter belagt med slotsgrus og anlægges i slynget forløb.

5.10

Belysning af sti a skal ske som lav pullertbelysning eller parkbelysning, jf. § 9.7.

Parkering

5.11

Der skal anlægges mindst 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund.

Der skal etableres parkeringsmulighed (som græsarmering) langs den ene side af de interne private fællesveje, som nævnt i § 5.3.

Redegørelse til § 5.11

Parkeringspladserne langs veje er tænkt som gæsteparkering for besøgende i området.

6.1

Inden for lokalplanområdet må der maksimalt opføres 50 boliger.

Boligerne skal respekterer vejbyggelinjerne, som vist på kortbilag 3.

6.2

Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 30 for den enkelte ejendom.

6.3

På hver ejendom må der kun opføres eller indrettes én bolig.

6.4

Ny bebyggelse må opføres i maksimalt 1 etage med udnyttet tagetage.

Den samlede højde må ikke overstige 8,5 meter fra terræn eller et niveauplan, fastsat af Solrød Kommune.

6.5

Boligens facadehøjde, inklusiv eventuel trempel på maksimalt 1 meter, må maksimum være 4,5 meter. Dog for huse med ensidig taghældning må facadehøjden højst være 6 meter.

Redegørelse til § 6.5

Facadehøjden måles fra terræn eller et niveauplan, fastsat af Solrød Kommune, til ydermurens skæring med overside af tagfladen eller den frie ydermurs højde inklusiv murkrone.

Byggelinjer mv.

6.6

Der udlægges byggelinje mod vejskel på 3,5 meter til facade, som vist på kortbilag 3.

6.7

Garager og carporte kan placeres nærmere vejskel end 3,5 meter, dog mindst 1 meter fra vejskel (tagudhæng medregnet).

Udover bygningsreglementets normale bestemmelser, kan der ligeledes opføres ét legehus og affalds-skjul (uden tag) på hver matrikel, hver på højst 6 m² og en maksimal højde på 1,8 meter, forudsat disse ikke placeres nærmere end 1 meter fra vejskel.

6.8

Der udlægges byggelinje på 8 meter fra kronekant for vandløbet Salbjergbækken, jf. Kortbilag 3.

Arealet inden for byggelinjen anvendes som arbejdsbælte for vedligeholdelsen af Salbjergbækken, og der må ikke bygges, terrænreguleres eller foretages anden ændring af arealerne. Dog kan der, efter Solrød Kommunes særlige tilladelse, etableres stiforløb eller lignende rekreative anlæg, som ikke forhindrer driften.

Der skal sikres adgang til arbejdsbæltet fra lokalplanområdet ad hensyn til områdets vedligeholdelse. Adgang skal godkendes af Solrød Kommune.

For delområderne II og III gælder

6.9

Der kan opføres mindre bygninger og anlæg nødvendige for fælles og offentlig forsyningsvirksomhed ﴾fx transformerstationer, masteanlæg, regnvandsbassiner og andre tekniske anlæg﴿ inden for delområderne Mindre bygninger i tilknytning til tekniske anlæg af etableres med afskærmende beplantning.

For delområde II gælder desuden

6.10

På det udpegede rekreative område (se kortbilag 3) kan opføres mindre legehuse og overdækninger samt bygninger på maksimum 10 m² til områdets drift.

Redegørelse til § 6.10

Se også § 3 om områdets anvendelse og § 8 om ubebyggede arealer.

Facader

7.1

Bebyggelse skal opføres i murværk med blanke mursten eller som filtset, pudset eller vandskuret og malet murværk.

7.2

Mindre facadepartier af de murede huse kan opføres med beklædning af brædde- eller pladebeklædning eller en kombination af disse.

7.3

Der skal være vindue eller dør i facaden mod vejen, for at sikre et levende område.

Tag

7.4

Tage på beboelsesbygninger må kun udføres i matte teglsten og betontagsten, tagpap, skiffer eller sort eller grå fibercementskiffer med mat overflade, som ikke er blanke eller reflekterende med et maksimalt glanstal på 25.

Der kan etableres ”grønne tage” med græstørv, sedum eller lignende.

Tagmaterialer i metal må ikke anvendes, dog kan elementer udføres i zink, såsom kviste, tagrender, inddækninger og lignende.

7.5

Kviste må på den enkelte tagflade ikke overstige 40 % af den samlede facadelængde.

Småbygninger

7.6

Garager, carporte, udhuse, overdækkede terrasser m.v. kan udføres med brædde- eller pladebeklædning eller en kombination af disse.

Tagmaterialer må udføres med plast eller glas, udover de materialer der er nævnt i §7.4.

Solenergianlæg mv.

7.7

Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge og arkitektur.

Antenner mv.

7.8

Der må ikke opsættes synlige udvendige antenner og lignende.

Paraboler må kun placeres på terræn i overensstemmelse med kommunens retningslinjer herfor, jf. de generelle rammer i Solrød Kommuneplan.

Opsætning af antennemaster er ikke tilladt i lokalplanområdet.

Redegørelse til § 7.8

For individuelle parabolantenner gælder følgende, jf. de generelle rammer for antenner i Solrød Kommuneplan 2017::

Generelt skal det tilstræbes, at paraboler opsættes så diskret som muligt under hensyntagen til modtagerforholdene.
Der må på hver ejendom placeres én parabol på maksimalt 1,00 m i diameter, når den placeres således, at overkant ikke overstiger mere end 2,50 m fra terræn, og parabolen ikke placeres tættere skel end 2,50 m.
Eventuelt flere paraboler, eller paraboler placeret højere end angivet i punkt 2 eller tættere på skel end angivet i punkt 2 kræver bygningsmyndighedernes særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde, hvorved bygningsmyndigheden kan fastsætte bestemmelser om parabolens placering.

Solrød Kommuneplan 2017 kan ses her (pr. 2020).

Skiltning

7.9

I området må der kun opsættes erhvervsmæssig skiltning ved hoveddør svarende til henvisningsskilte for læger og advokater, og hvis der er godkendt erhverv i beboelsen, jf. § 3.5.

Skiltet skal placeres på bygningen i tilknytning til indgangspartiet og må ikke være væsentligt større end husnummer og navneskilt. Skiltet må maksimalt have en størrelse på 30 x 30 cm.

Der må ikke reklameres og flagstænger til reklameflag er ikke tilladt.

Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets godkendelse.

Redegørelse til § 7.9

Retningslinjer for skiltning (skilteregler) fremgår af Solrød Kommuneplan 2017 (pr. 2020), og lokalplanområdet skal følge retningslinjerne for skiltning i boligområder i byzone.

Beskyttet dige

8.1

Det beskyttede dige langs lokalplanområdets østlige skel, som vist på kortbilag 2 og 3, skal bevares og må på intet tidspunkt gennembrydes.

Der må ikke foretages terrænændringer, graves eller lignende, så diget skrider ud.

Diget kan beplantes med supplerende beplantning for etablering af beplantningsbælte, som nævnt i § 8.4.

Fællesareal i delområde II

8.2

Det sammenhængende fælles opholdsareal, vist på kortbilag 3 (delområde II), må ikke udstykkes til bebyggelse, men skal anlægges som et grønt, rekreativt område med legeplads og afværgeforanstaltninger for klimatilpasning (regnvandsbassiner).

Der skal på fællesarealet minimum etableres 1 legeredskab og tilhørende siddemulighed pr. 10 nye boliger inden for lokalplanområdet.

Regnvandsbassiner skal udføres som åbne bassiner og som et rekreativt element i det grønne sammenhængende område. Regnvandsbassinernes placering, dimensionering og udformning skal godkendes særskilt af Solrød Kommune.

Redegørelse til § 8.2

Legeredskaber kan ud over traditionelle redskaber omfatte landskabelige elementer med legemuligheder (dvs. med åbenlys legefunktion).

Derimod anses borde/bænke og grillpladser ikke som legeredskab/-mulighed.

Projektet skal tage højde for afstrømning af skybrud ved naturligt fald, når regnvandsbassinerne er fyldt. Vejene kan f.eks. sikre at afstrømning ledes væk fra husene.

8.3

I delområde II (udlagt til grønt, rekreativt område), vist på kortbilag 3, skal der plantes mindst 15 mellemstore, løvfældende træer.

Alle træer skal være højstammede og have en stammeomkreds på mindst 14 cm ved plantningen.

Redegørelse til § 8.3

Ved mellemstore træer forstås træer i op til 6-8 meters højde, når træerne er udvoksede.

Træerne i den nordlige del af det rekreative fællesareal (delområde II) bør i udgangspunktet være lavere (ned til 6 meter) for at undgå unødige skyggegener i haverne nord for fællesarealet.

Beplantningsbælter

8.4

Der skal etableres beplantningsbælter i 3 meters bredde i delområde II, langs lokalplanområdets nordlige, østlige og sydlige skel som vist på kortbilag 3.

Mod det nordlige og det østlige skel gælder, at beplantningsbæltet her kan udføres som supplerende beplantning.

Beplantningsbæltet (og diget) beplantes med landskabsbuske, så som Almindelig Benved, Almindelig Kvalved, Dunet Gedeblad, Rød Kornel, Syren, Almindelig Hyld, Drue Hyld, Solbær, Tørst, Vild Æble, Femhannet Pil, Fjeldribs.

Grundejerforeningen skal vedligeholde beplantningsbælterne og er forpligtiget til at sørge for, at buskadset til enhver tid fremstår som en naturlig bevoksning i ca. 1,5-2,5 meters højde, med et ensartet præg hele vejen rundt. Buskadset skal fremstå uklippet (må ikke formklippes).

Støjvold

8.5

Der skal etableres en støjvold mod vest i delområde III, som vist på kortbilag 3.

Støjvolden skal have en højde på mindst 4,5 meter, en bredde på mindst 12 meter og skal respektere den fastsatte byggelinje langs Salbjergbækken, som nævnt i § 6.8.

Støjvolden skal beplantes og kan udformes landskabeligt.

Hæk (hegn)

8.6

Private haver skal hegnes med hæk mod vej-, sti- og naboskel.

Hækbeplantning må maksimalt have en højde på 1,8 meter og skal holdes mindst 0,3 meter fra vej- og stiskel.

Der kan etableres en låge pr. ejendom i en maksimalt bredde på 1,3 meter i hæk mod grønne fællesarealer (delområde II).

Særlige regler gør sig gældende for beplantning langs det beskyttede dige i lokalplanområdets østlige skel skal overholdes, som nævnt i § 8.1 og § 8.4.

8.7

Befæstelsesgraden i lokalplanområdet skal ved nyt byggeri og belægningsarbejde overholde Solrød Kommune Spildevandsplan (0,3 for åben-lav bebyggelse), jf. § 9.4.

Redegørelse til § 8.7

Hvis ikke dette kan overholdes, skal vandet, der falder forsinkes eller afledes på alternativ vis - eksempelvis ved nedsivning, regnvandsopsamlingsanlæg eller forsinkelsesanlæg. Se eventuel yderligere redegørelse under § 9.4.

Terrænregulering

8.8

Under byggemodning tillades en terrænregulering på +/- 1,0 meter med det formål, at sikre overfladeafstrømning af regnvand ved naturligt fald.

Efter færdig byggemodning kan der i forbindelse med det enkelte byggeri foretages terrænregulering på +/ 0,3 meter til det terræn der foreligger efter endt byggemodning.

Efter færdiggjort byggemodning, udstykning og opførelse af bebyggelse, må terrænreguleringer ikke finde sted nærmere end 0,5 meter fra skel.

8.9

Særligt for delområde II kan der foretages den nødvendig terrænregulering i forbindelse med etablering af regnvandsbassiner samt ved landskabelig bearbejdning af fællesarealer. Efter færdiggjort byggemodning af delområde II og efter udstykning, må terrænreguleringer ikke finde sted nærmere end 1 meter mod beboelsesejendomme eller vejskel.

Parkering og oplag

8.10

Udendørs oplag må ikke finde sted, ligesom campingvogne, både og køretøjer på over 3.500 kg. ikke må henstilles inden for lokalplanområdet.

Mini-vindmøller

8.11

Der må ikke opføres mini-vindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.

Vand og varme

9.1

Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Havdrup Vandværk a.m.b.a.

9.2

Lokalplanområdet er udlagt til kollektiv varmeforsyning.

9.3

Der kan etableres vedvarende energiforsyning.

Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses bygningens arkitektur, jf. § 7.7.

Kloakering og krav til befæstelsesgrad

9.4

Bebyggelsen skal separatkloakeres og tilsluttes offentligt regn- og spildevandsanlæg

Befæstelsesgraden i lokalplanområdet skal ved nyt byggeri og belægningsarbejde overholde Solrød Kommune Spildevandsplan (0,3 for hver åben-lav bebyggelse/parcelhusgrund). Hvis ikke dette kan overholdes, skal vandet, der falder forsinkes eller afledes på alternativ vis - eksempelvis ved nedsivning, regnvandsopsamlingsanlæg eller forsinkelsesanlæg.

Redegørelse til § 9.4

Befæstelsesgraden er både et udtryk for, hvor meget regnvand der forventes at blive afledt til afløbssystemet og for den maksimale del af arealet, der må befæstes (tildækkes) og dermed aflede regnvand til kloaksystemet uden forsinkelse eller tilbageholdelse. I befæstelsesgraden indgår også bebyggede/overdækkede arealer.

Det betyder, at maksimalt 30 % af det regnvand der lander på en parcelhusejendom må afledes uforsinket til den offentlige regnvandskloak. Hvis dette ikke kan overholdes, skal vandet, der falder på grunden, forsinkes eller afledes på alternativ vis, eksempelvis ved nedsivning.

Rent overfladevand fra terrasser og tagflader bør, hvor det er muligt, nedsives på egen grund eller opsamles til vandingsformål eller lignende.

Terrasse-, grus- og grønne arealer kan ved større regnskyl også aflede regnvand til den offentlige regnvandskloak, og bidragene fra denne type overflader skal derfor medregnes i ejendommens samlede befæstelsesgrad.

Der kan findes yderligere information om befæstelsesgrad i Solrød Kommunes Spildevandsplan eller ved at kontakte Solrød Kommune. Du finder vores spildevandsplan her under Planer og politikker for teknik- og miljøområdet.

9.5

Bebyggelsen skal kloakforsynes af KLAR Forsyning.

Det skal sikres, at hver boligenhed kan forsynes separat efter udstykning.

Øvrige tekniske forhold

9.6

Ledninger til gadebelysning, el, telefon, fibernet og lignende skal fremføres som jordkabler under terræn.

Forsyningen sker fra firmaer, der udbyder i området.

9.7

Belysning af interne veje og stier skal være afskærmet, så det ikke generer omboende.

Belysningen langs sti a skal etableres enten som lav pullertbelysning eller som parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 3,5 meter.

9.8

Løsninger til håndtering af affald skal godkendes af Solrød Kommune inden etablering og skal etableres i overensstemmelse med Solrød Kommunes regulativ for husholdningsaffald.

10.1

Nye boliger skal sikres et acceptabelt støjniveau ved afskærmning mod støj. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj skal overholdes, jf. Bygningsreglementet.

Der skal desuden etableres støjvold, som vist på kortbilag 3, og nævnt i § 8.4.

11.1

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før:

Bebyggelse er tilsluttet vandforsyning, spildevandsanlæg og varmeforsyning, jf. §§ 9.1, 9.2, 9.4 og 9.5.
Vej-, sti- og parkeringspladser (med tilhørende belysning) er etableret, jf. §§ 5.1-5.11.
Det fælles friareal er anlagt og beplantet i overensstemmelse med §§ 8.2 og 8.3, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etableringen. Herunder også etablering af legeredskaber/legeplads mv. som nævnt i § 8.2.
Der er etableret afværgeforanstaltninger for klimatilpasning (regnvandsbassiner), jf. § 3.6 og § 8.2.
Der er anlagt beplantningsbælter og støjvold, jf. §§ 8.4 og 8.5.
Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj er overholdt, jf. § 10.1.

11.2

Udført byggemodningsarbejde kræver ibrugtagningstilladelse meddelt af Solrød Kommune.

11.3

Der skal etableres grundejerforening i overensstemmelse med lokalplanens § 13.1.

12.1

Lokalplan 703.1 om Forbud mod spillehaller i Solrød Kommune aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.8 i denne lokalplan.

13.1

Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige boligejere inden for lokalplanens område.

Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 1/3 af boligerne er bygget og taget i brug, eller senest når Byrådet kræver det.

Redegørelse til § 13.1

Grundejerforeningen kan udvides til at omfatte andre områder uden for lokalplanen, hvis forholdene taler for det. Lige som grundejerforeningen senere hen kan optages eller blive en del af en anden grundejerforening, når blot foreningen fortsat varetager forpligtelserne, som er angivet i §§ 13.3 og 13.4.

13.2

Grundejerforeningens vedtægter og fremtidige ændringer heri skal godkendes af Byrådet.

13.3

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private, fælles stier, stibelysning, fællesarealer og fællesanlæg, fx regnvandsbassiner og støjvold, fælles private fælles veje og vejbelysning.

Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der henlægges til foreningen.

Redegørelse til § 13.3

Særligt for klimatilpasningsanlæg (fx regnvandsbassiner) gælder undtagelsen, at grundejerforeningen kan fritages for forpligtelsen til at stå for drift og vedligeholdelse, hvis forsyningsselskabet (KLAR Forsyning pr. 2020) overtager ejerskab af regnvandsbassiner og de dertilhørende forpligtelser.

13.4

Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i § 8 nævnte fællesarealer og fællesanlæg.

13.5

Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal forestå anlæg, drift og vedligeholdelse af veje og stier, fællesarealer, indtil grundejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne.

Retsvirkninger

14.1

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.

Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., som er indeholdt i planen.

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper.

Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.
Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.