Anden planlægning

I henhold til planlovens § 20 skal Solrød Kommune orientere Solrød Landsbylaug og naboer, forinden eventuelle dispensationer i henhold til planlovens § 19.

En lokalplan, der fastsætter bestemmelser for ejendomme beliggende i landzone, kan indeholde bestemmelser, der erstatter landzonetilladelser med hjemmel i planlovens § 15, stk. 4 - også kaldet bonusvirkning. Bonusvirkningen skal formuleres så specifikt, at det tydeligt fremgår, hvilke forhold der med bonusvirkningen erstatter landzonetilladelsen.

Indeværende lokalplan giver bonusvirkning til omdannelse af gården Solrød Byvej 58 (matr. nr. 10a) til boligformål, boligbebyggelsernes omfang og udseende, renovering, til- og ombygning og genopførelse af overflødiggjorte landbrugsbygninger, erhvervstyper og miljøpåvirkninger, idet disse forhold udtrykkeligt reguleres i indeværende lokalplan, jf. § 2.3. Dette betyder, at ovenstående forhold ikke kræver landzonetilladelse, men fortsat kan kræve en forudgående byggetilladelse ved ansøgning til Solrød Kommune.

Bonusvirkningen gælder ikke, hvis der i øvrigt dispenseres fra lokalplanen. I disse tilfælde vil der være krav om landzonetilladelse, i det omfang handlingen kræver landzonetilladelse. 

Landsplandirektivet Fingerplan 2019 omfatter alle hovedstadsområdets kommuner og udgør det overordnede grundlag for kommunernes planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg m.m.

Størstedelen af Solrød Landsby er beliggende inden for det 'ydre storbyområde' i Fingerplan 2019, mens Lodden er beliggende inden for det 'øvrige hovedstadsområde'.

Lokalplan 391.14 Solrød Landsby har til formål at revidere det gældende plangrundlag og opdatere de bygningsregulerende bestemmelser ift. nutidige bygningskrav og med respekt for det eksisterende landsbymiljø. Lokalplanen fastholder gårdene i landzone (med og uden landbrugspligt) for at sikre, at de enten kan fortsætte anvendelsen til jordbrugsformål eller overgå til boligformål, når avl- og driftsbygninger ikke længere kan anvendes til landbrugsdriften. Omdannelsen til boligformål giver mulighed for 3 nye boliger på gården Solrød Byvej 58.

Det vurderes, at Lokalplan 391.14 Solrød Landsby ikke medfører ændringer, der er i uoverensstemmelse med Fingerplan 2019.

Byrådet vedtog i 2022 en Helhedsplan for Solrød Landsby med det formål at lave en samlet vision for udviklingen af Solrød Landsby.

Med helhedsplanen for Solrød Landsby sikres det, at den kommende planlægning i form af lokalplaner og kommuneplantillæg ses i en større sammenhæng med den eksisterende landsby, og at ny bebyggelse forholder sig til landsbyens eksisterende kvaliteter.

En helhedsplan er ikke bindende planlægning som f.eks. kommune- og lokalplaner men giver mulighed for en helhedsorienteret blanding af vision og byudvikling. Kommune- og lokalplanlægningen kan derefter sikre visionen, ved at indarbejde dem.

Helhedsplanen for Solrød Landsby udstikker en vision for den fremtidige udvikling af Solrød Landsby, som udmøntes i en række delmål og retningslinjer.

Lokalplan 391.14 Solrød Landsby understøtter helhedsplanen for Solrød Landsby, ved at fastsætte bestemmelser, der sikrer landsbyens præg. Her udpeger lokalplanen et bevaringsområde og bevaringsværdig bebyggelse, som er med til at understøtte og synliggøre landsbyens kulturhistoriske miljø. Dertil fastsætter lokalplanen bestemmelser for nybyggeri samt til- og ombygning med fokus på arkitektonisk kvalitet i respekt for landsbyens bærende karakter, bestemmelser der understøtter en klar afgrænsning mellem landsby og det åbne land, samt bestemmelser der styrker det grønne udtryk i Solrød Landsby.

Her kan du finde Helhedsplan for Solrød Landsby (vedtaget i 2022). 

Lokalplanområdet er i dag omfattet af ramme 391A, 391B, 391E, 391F og 392 i forslag til Kommuneplan 2021. Lokalplanen er i overensstemmelse med rammeområderne, men endelig vedtagelse af lokalplanforslaget forudsætter at forslag til Kommuneplan 2025 endeligt vedtages.

Strategi for udvikling af landsbyer

Størstedelen af Solrød Landsby er beliggende inden for byzone, og landsbyen er ikke udpeget som en af kommunens særlige landsbyer. Solrød Landsby rummer dog alligevel en række bevaringsværdier, og lokalplanen udpeger derfor et bevaringsområde for at sikre landsbyens kulturhistoriske værdi.

Landsbyer afgrænsning

Landsbyernes klare afgrænsning ud mod det åbne land skal tilstræbes fastholdt. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der fastholder den semitransparente byrand, som afgrænser Solrød Landsby ud mod det åbne land.

Nybyggeri i landsbyerne 

For at sikre landsbyens eget særpræg og kulturhistoriske værdi skal ny bebyggelse i landsbyen udføres med en arkitektonisk kvalitet og variation med øje for stedets karakter. I de bevaringsværdige landsbymiljøer skal nybyggeri opføres med udgangspunkt i og med respekt for den traditionelle arkitektur. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for nybyggeri i landsbyen med afsæt i det omgivende landsbymiljø. 

Genanvend eksisterende bygningsmasse

Den historiske udvikling af landsbyerne har medført overskydende bygningsmasser. Her peger Kommuneplan 2025 på, at overskydende bygningsmasser kan anvendes til fællesskabende funktioner. Lokalplanen har til hensigt at skabe en bredere funktionalitet i anvendelsen af Mejerigrunden.

Ubebyggede fællesarealer i landsbyer

Ubebyggede fællesarealer i landsbyen har funktion som et centralt samlingspunkt. Hvis disse arealer bebygges, kan det sløre landsbyens væsentlige karaktertræk og bidrage negativt til det samlede landsbymiljø. Lokalplanen fastholder landsbyens eksisterende ubebyggede fællesarealer.  

Generelle rammer

Herudover gælder de generelle rammer, som findes i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. De generelle rammer kan findes i Kommuneplan 2025.

Desuden indeholder kommuneplan 2025 også retningslinjer for skiltning, som danner grundlag for bestemmelser om skiltning i denne lokalplan. 

Byrådet vedtog i 2019 en boligpolitik for Solrød Kommune med fokus på kommunen som det bedste sted at bo – hele livet.

Denne overordnede målsætning om, at der skal være boliger til alle aldre, både de unge, de ældre og dem midt i mellem, opnår kommunen gennem følgende mål:

• Solrød Kommune skal have variation i typen af boliger.
• Der skal være 80% ejerboliger og 20% lejeboliger (almene og private lejeboliger).
• Kommunen vil i dialog med boligselskaberne om udlejningskriterier til almene boliger.
• Kommunens borgere skal tilgodeses i udlejningskriterierne med en andel af ledige almene boliger.
• Der skal være flere mindre boliger med 1‐3 værelser i attraktive boligområder.
• Nye boligområder skal udvikles med fokus på bæredygtighed.

Denne lokalplan giver mulighed for, at eksisterende gårde inden for landsbyens afgrænsning kan omdannes til boligformål, og bidrager derved til et mere varieret boligudbud i Solrød Landsby.

Ved endelig vedtagelse af Lokalplan 391.14 Solrød Landsby, ophæves følgende lokalplaner: 

• Lokalplan 391.10 Solrød Landsby ophæves i sin helhed.
• Lokalplan 391.11 Ejegården ophæves for matrikel nr. 19rt og 19ru Solrød By, Solrød.
• Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller ophæves for det område som lokalplanområdet omfatter, idet bestemmelsen om forbud mod spillehaller er indarbejdet i nærværende lokalplans § 3.9.
• Lokalplan 704.1 Butiks- og erhvervsskiltning ophæves for det område som lokalplanområdet omfatter, idet bestemmelse om skiltning er indarbejdet i nærværende lokalplans § 8.24.

Derudover bortfalder bestemmelserne om byggelinjer i følgende tilstandsservitutter, i det omfang servitutbestemmelserne er uforenelige med lokalplanen

• Tilstandsservitut lyst d. 8. maj 1933 med løbenummer 668-18 aflyses i sin helhed for de matrikler der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
• Tilstandsservitut lyst d. 13. august 1940 med løbenummer 2254-18 aflyses i sin helhed for de matrikler der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
• Tilstandsservitut lyst d. 28. november 1961 med løbenummer 20599-18 punkt 2 bortfalder ved vedtagelsen af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
• Tilstandsservitut lyst d. 6. februar 1964 med løbenummer 2105-18 §4, punkt A bortfalder ved vedtagelsen af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen

Lokalplanområdet ligger delvist inden for kystnærhedszonen. Inden for den omfattede del, skal der redegøres for lokalplanens eventuelle visuelle konsekvenser.

Lokalplan 391.14 Solrød Landsby giver mulighed for boligbebyggelse i 1,5 etage og med en maksimal højde på 8 meter. Det vurderes, at lokalplanen ikke vil medføre en visuel ændring set fra kysten (Køge Bugt). Lokalplanområdet ligger ca. 2,5 km fra kysten og afskærmes af anden bebyggelse og beplantning mellem kyst og lokalplanområde. 

Kort med angivelse af kystnærhedszonen (blå markering) i Solrød Kommune. Den sorte skraverede del er lokalplanområdet.

Natura 2000-områder

EU’s naturbeskyttelsesdirektiver, fuglebeskyttelsesdirektivet og habitatdirektivet pålægger EU's medlemslande at bevare en række arter og naturtyper, som er sjældne, truede eller karakteristiske for EU-landene. Det skal ske ved at udpege særlige områder, hvor disse arter og naturtyper er beskyttede. Habitatområderne og fuglebeskyttelsesområderne udgør tilsammen Natura 2000-områderne.

Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen kan skade et Natura 2000-område.

De nærmeste Natura 2000-områder ligger hhv. ca. 2 km (Ølsemagle Strand og Staunings Ø) og ca. 2 km (Gl. Havdrup Mose). Planområdet er ikke forbundet eller tilknyttet Natura 2000-områderne, og sammen med afstanden vurderes det, at realisering af planen ikke vil påvirke Natura 2000-områderne. Resultatet af screeningen medfører, at der ikke skal foretages en egentlig Natura 2000 konsekvensvurdering.

Bilag IV-arter

Bilag IV i EU's habitatdirektiv indeholder en liste over udvalgte dyre- og plantearter, som medlemslandene er forpligtet til generelt at beskytte, både inden for og uden for Natura 2000-områderne. Det handler bl.a. om forbud mod ødelæggelse af yngle/ rasteområder og mod at forstyrre fugle på reder.

Området som lokalplanen omfatter, anvendes i dag til blandet bolig og erhverv, og består mestendels af bebyggelse og befæstede arealer samt mindre grønne arealer i form af fælles rekreative områder, kirkegård og private haver. Der er således ingen naturarealer og beplantninger af væsentlig udstrækning eller lignende inden for landsbyens afgrænsning.

Der er registreret 5 arter af flagermus, herunder bredøret-, brun-, skimmel-, dværg- og sydflagermus. Der er ikke kendskab til, om området benyttes af flagermus til enten fødesøgningsområde langs bebyggelsen, eller at bygningerne benyttes som overvintrings- eller sommerresidens. Lokalplanen forudsætter hverken nedrivning af bebyggelse eller fældning af træer og ændrer således ikke på det eksisterende miljø i landsbyen. Det vurderes derfor, at lokalplanen ikke medfører en ændring, der forringer flagermusenes fødesøgningsområde eller levesteder.