Bestemmelser

I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.

Lokalplanen består af både en byggeretsgivende del og en rammegivende del af lokalplanområdet. For den byggeretsgivende del (delområde I - VI) kan der opføres bebyggelse som anført i indeværende lokalplan, mens der i den rammegivende del (delområde VII) ikke kan opføres bebyggelse uden at der tilvejebringes en ny lokalplan.

Lokalplanområdets placering i Solrød Kommune.

Det er lokalplanens formål:

1.1

At muliggøre udvikling af et nyt byområde med maksimalt 150 nye boliger øst for Ørnesædevej, Havdrup, med blandet tæt‐lav bebyggelse, åben‐lav bebyggelse, døgn- eller daginstitution, fælleskabende funktioner og grønne rekreative arealer.

1.2

At fastlægge rammebetingelser som viderefører planmæssige principper for udvikling af delområde VII. Delområde VII kan ikke udbygges før der vedtages en mere detaljeret lokalplan for dette delområde. 

Redegørelse til § 1.2

Solrød Kommune er underlagt den statslige Fingerplan, som angiver hvordan byudviklingen kan finde sted i hovedstadsområdet. Reglerne er fastlagt i Fingerplan 2019 § 21-23 som præciserer hvornår der kan udlægges ny byzone, herunder henvises der desuden til Planlovens regler om byvækst.

Dette betyder, at der tidligst kan udarbejdes en byggeretsgivende lokalplan for delområde VII (også betegnet som etape 2) når der kan redegøres for et yderligere behov jf. Planloven og at Fingerplanen i øvrigt overholdes.

1.3

At sikre en arkitektonisk helhed i hele lokalplanområdet og samtidig skabe variation i bebyggelsens udtryk og materialevalg.

1.4

At regulere omfang af ny bebyggelse ift. boligstørrelser og etageantal.

1.5

At den eksisterende gård i delområde IV kan omdannes og indrettes til fællesskabende funktioner. 

1.6

At fastlægge tilstrækkeligt areal til parkering, samt fastlægge interne vej- og stiforløb som skal sikre en sammenhæng internt i planområdet og sikre forbindelse til de omkringliggende områder. 

1.7

At sikre, at der udlægges mindst 1,35 ha skov inden for lokalplanområdet, samt at sikre, at denne beplantning indgår som en landskabelig sammenhæng med den omkringliggende natur og det kommende vand- og naturprojekt Solrød Bæk.

Redegørelse til § 1.7

Bestemmelsen skal sikre, at der skabes en funktionel og visuel sammenhæng til det kommende naturområde jf. vand- og naturprojekt Solrød Bæk, samt sikre at naturen trækkes ind i det nye boligområde gennem grønne kiler og landskabelige elementer. Læs mere om vand- og naturprojekt Solrød Bæk under afsnittet 'Anden planlægning'.

1.8

At sikre beskyttelse af grundvandet og at der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer indenfor de boringsnære beskyttelsesområder (BNBO). 

Redegørelse til § 1.8

En stor del af planområdet er udpeget som boringsnære beskyttelsesområder (BNBO). Det er staten der udpeger de boringsnære beskyttelsesområder omkring vandværkernes vandboringer. Inden for de boringsnære beskyttelsesområder, er grundvandet ekstra sårbart for forurening fra miljøfremmede stoffer.

Miljøfremmede stoffer er stoffer som enten er skabt af mennesker og derfor slet ikke findes i naturen, eller naturlige stoffer, som forekommer i større koncentrationer, end man normalt finder i naturen. Som eksempler på den første type kan nævnes pesticider, biocider, skadedyrs- og ukrudtsbekæmpelsesmidler, opløsningsmidler, medicin, malingrester og blødgørere til plastic. Eksempler på den anden type omfatter f.eks. tungmetaller og okker.

Da planområdet er beliggende i et vandindvindingsområde, må der af beskyttelses­mæssige hensyn ikke anvendes, opbevares eller håndteres pesticider. Pesticider omfatter additiver, afskrækningsmidler, bejdsemidler, fungicider, herbicider, insekticider, jord-desinfektionsmidler, midler til vækstregulering, og bejset udsæd. Dette gælder dog ikke godkendte pesticider, der i henhold til økologiforordningen må bruges i økologisk landbrugsdrift. Ligeledes er indendørs bekæmpelse af skadedyr, fluer, myrer, svampeangreb og lignende samt opstilling af rottekasser uden for bygningerne undtaget fra ovenstående.

Lokalplanens afgrænsning

2.1

Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matrikel 8a Havdrup By, Havdrup, samt de matrikler der efter den endelige lokalplans vedtagelse udstykkes fra nævnte ejendom.

Zonestatus

2.2

Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Delområde I - VI overgår ved endelig vedtagelse til byzone, mens delområde VII forbliver beliggende i landzone. 

Bonusvirkning

2.3

Lokalplanen erstatter landzonetilladelser (bonusvirkning) inden for lokalplanområdet for følgende forhold, som efter planlovens § 35, stk. 1, normalt ville kræve en landzonetilladelse. Disse forhold er udtrykkeligt reguleret i denne lokalplan og omfatter følgende:

  • etablering af støjskærm med en placering som vist i princippet på kortbilag 3 og i overensstemmelse med de betingelser som fremgår i § 10.1.
  • etablering af anlæg til håndtering af regnvand i overensstemmelse med de betingelser som fremgård i § 9.2.

Dispensation fra skovbyggelinje

2.4

Solrød Kommune dispenserer med denne lokalplan, jf. planlovens § 15, stk. 5 fra naturbeskyttelseslovens § 17, således at bebyggelse kan opføres i overensstemmelse med nærværende lokalplan. Dispensationen meddeles efter naturbeskyttelseslovens § 65, stk. 1.

Følgende vilkår ligger til grund for dispensationen:

  • At bebyggelse opføres indenfor de i kortbilag 2 angivne byggefelter.
  • At byggelinjen på 3 meter mellem skoven og første husrække som angivet i §6.7 og i kortbilag 4 overholdes. 
  • At bebyggelse i første husrække mod den kommende skov ikke må opføres i mere end 1 etage (gælder kun for byggefelt nr. 4).

Redegørelse til § 2.4

I forbindelse med naturgenopretningsprojektet Solrød Bæk skal der plantes ny skov på den østlige del af matr.nr. 8a, samt på matr.nr. 7l og 8c begge af Havdrup By, Havdrup. Så snart den nye skov er plantet, træder naturbeskyttelseslovens § 17 om skovbyggelinjer i kraft, og der kastes en byggelinje på 300 meter som vil medføre et forbud for bebyggelse på en stor del af lokalplanområdet. Formålet med skovbyggelinjen er, at sikre skovens værdi som landskabselement, samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyreliv. 

Solrød Kommune fører tilsyn med overholdelse af naturbeskyttelseslovens § 17, iht. naturbeskyttelsesloven § 73, stk. 1. Kommunen kan med en lokalplan give dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 17, jf. planlovens § 15, stk. 5. Der skal foreligge særlige omstændigheder, før der kan gives dispensation. 

Projektet der ligger til grund for indeværende lokalplan er tæt forbundet med naturgenopretningsprojektet ´'Solrød Bæk' ift. udformning og disponering, og den nye bebyggelse trækker skoven og naturen ind i boligbebyggelsen. Projektet giver mulighed for at opføre 150 nye boliger, samt en døgn- eller daginstitution inden for lokalplanområdet. Afstanden mellem det kommende skovområde øst for planområdet og lokalplanens byggemuligheder er 3 meter, jf. kortbilag 4.

Ved Solrød Kommunes vurdering af dispensationen, er der lagt vægt på flere forhold:

  • Det eksisterende planområde er hverken bebygget eller beplantet med skov ved endelig vedtagelse af indeværende lokalplan. Skoven har således ikke tidligere fremstået som et synligt landskabselement, da den endnu ikke er plantet. 
  • Planområdet er udlagt til boligformål, døgn- og daginstitution, regnvands- og klimaanlæg og rekreativt naturområde i kommuneplanramme nr. 228 til Kommuneplan 2025. 
  • Da skoven endnu ikke er plantet vurderes det, at der ikke vil være et særligt dyreliv i skoven eller skovbrynet, som vil blive påvirket af det kommende boligområde. 
  • Den nye skov vil i høj grad udgøre et rekreativt element, og projektet vil med stiforbindelser sikre adgang til den nye skov.

Byggeriets omfang og karakter vurderes, at falde godt ind med den kommende beplantning. Konkret vurderes det, at der ved gennemførelse af byggeriet ikke sker tilsidesættelse af landskabelige interesser.

Bemærk at en klage over dispensation fra skovbyggelinjer, først kan påklages når indeværende lokalplan er endeligt vedtaget. Klager over skovbyggelinjer sendes til Natur- og Fødevareklagenævnet. Du kan finde klagevejledning for afgørelser efter naturbeskyttelsesloven under afsnittet 'Dispensation og tilladelser'.

3.1

Lokalplanen opdeles i 7 delområder, som vist i kortbilag 2. 

Delområde I

3.2

Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse med tilhørende fælles faciliteter, herunder veje, parkering, affald og friarealer, samt anvendes til regnvands- og klimanlæg.

I delområde I skal der etableres fælles grønne gårdrum i overensstemmelse med § 6.14.

Delområde II

3.3

Delområde II må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse med tilhørende fælles faciliteter, samt anvendes til regnvands- og klimaanlæg. 

Delområde III

3.4

Delområde III må kun anvendes til offentlige formål, herunder døgn- eller daginstitution med tilhørende servicefunktioner, veje, parkeringsareal, haveanlæg, rekreative arealer, overdækket gårdrum m.v., samt anvendes til regnvands- og klimaanlæg.

Delområde IV

3.5

Delområde IV må kun anvendes til offentlige og kulturelle formål i form af fællesskabsdannende funktioner, herunder ikke-kommercielle fællesfaciliteter til understøttelse af lokalområdet. Der kan indrettes i alt to boliger som vist på nedenstående principtegning markeret med gul (pr. august 2025 er der indrettet to boliger). Delområde IV kan dertil anvendes til regnvands- og klimaanlæg.

Principtegning af det eksisterende gårdanlæg ift. anvendelse til boligformål (markeret med gul) og fællesskabsdannende funktioner (markeret med blå).

Redegørelse til § 3.5

Lokalplanområdet er ikke udpeget til detailhandel i Kommuneplan 2025, og der kan således ikke etableres detailhandel inden for lokalplanområdet. 

Det eksisterende gårdanlæg kan omdannes til fællesskabsdannende funktioner, som eksempelvis kan være fælleshus, værksted, multisal, mødelokale eller andre aktiviteter til gavn for områdets beboere og det øvrige Havdrup. Forud for en eventuel ombygning eller nedrivning, skal bygningerne gennemgås for flagermus. 

Delområde V

3.6

Delområde V må kun anvendes som større rekreativt område (grøn kile) og beplantning (flexzone), samt regnvands- og klimaanlæg.

Den grønne kile, som angivet i kortbilag 4, skal etableres som et sammenhængende, grønt og rekreativt areal med offentlig adgang på minimum 6000 m2.

Delområde VI

3.7

Delområde VI må kun anvendes til offentlige formål, herunder som stræde og urbane opholdspladser, samt anvendes til regnvands- og klimaanlæg.

Delområde VII

3.8

Delområde VII må kun anvendes til jordbrugsformål og regnvands- og klimaanlæg.

Der kan ikke opføres byggeri indenfor delområde VII, før der vedtages en byggeretsgivende lokalplan. En fremtidig byggeretsgivende lokalplan for delområde VII (etape 2) skal indeholde arealudlæg til et større rekreativt område i form af en grøn kile og flexzone i overensstemmelse med § 1.7 og § 8.11 og videreføre indeværende lokalplans planmæssige principper. 

Redegørelse til § 3.8

Det er hensigten, at boligområdet kan videreudvikles indenfor delområde VII, når og hvis der kan redegøres for et yderligere behov, jf. Planloven og Fingerplanens regler om byvækst. Se evt. redegørelse til § 1.2 og lokalplanens redegørelse om Fingerplanen. Dette vil kræve et nyt plangrundlag for delområde VII. 

Fællesbestemmelser for lokalplanområdet

3.9

Der kan etableres midlertidige forsyningsanlæg til forsyning af lokalplanområdet i en periode på 3 år. Et midlertidigt forsyningsanlæg må ikke placeres i lokalplanens delområde V.

Redegørelse til § 3.9

Et midlertidigt forsyningsanlæg kan eksempelvis etableres som en container på 20 fod.

3.10

Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformer-, pumpestationer og lignende tekniske anlæg til områdets forsyning.

3.11

Inden for lokalplanområdet må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.

Redegørelse til § 3.11

For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1).

Forbuddet indarbejdes i denne lokalplan, hvorefter temalokalplanen (703.1) kan aflyses for det område, som denne lokalplan omfatter. Se eventuelt § 12.1 i denne lokalplan. 

4.1

Inden for lokalplanområdet kan der ske udstykning af beboelsesejendomme med tilhørende have, af den eksisterende gård i delområde IV og af døgn- eller daginstitution, samt af de grønne kiler med flexzonen. Udstykningen skal ske på baggrund af udstykningsplan som skal godkendes af Solrød Kommune.

4.2

Ejendomme for tæt-lav boliger må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 110 m2 eksklusiv andel af fælles friareal, veje og parkeringsarealer. 

4.3

Ejendomme for åben-lav boliger må ikke udstykkes med en mindre grundstørrelse end 400 m2, inklusiv parkering på egen grund.

4.4

De arealer, der i lokalplanens kortbilag 2 og 4 er udlagt som grønne kiler og flexzone (delområde V), kan udstykkes som selvstændige matrikler. Udstykning må ikke ske med henblik på etablering af boligbebyggelse. De grønne kiler og flexzone må alene anvendes til rekreative formål, fællesarealer, regnvands- og klimaanlæg. 

Redegørelse til § 4.4

Bestemmelsen skal sikre, at de grønne kiler og flexzonen bevares som åbne grønne rekreative arealer uden mulighed for etablering af boligbebyggelse.

4.5

Tekniske anlæg som regnvandsbassiner og transformerstationer, der er nødvendige for områdets forsyning, kan udstykkes selvstændigt.

4.6

En fremtidig byggeretsgivende lokalplan for delområde VII (etape 2) skal indeholde bestemmelser om udstykning i overensstemmelse med ovenstående bestemmelser §§ 4.1 - 4.5.

5.1

Inden igangsætning af byggeriet skal Solrød Kommune godkende byggemodningsprojekt indeholdende følgende:

  • Vej‐, sti‐ og parkeringsprojekt, herunder nødvendige hjørneafskæringer, vendepladser, vejbefæstelse samt belysningsplan jf. §§ 5.3 - 5.16.
  • Kote‐ og situationsplan for fremtidigt terræn jf. § 8.15.
  • Dokumentation for overholdelse af afløbskoefficienter jf. § 9.1
  • Forsyningsledninger af enhver art.
  • Beplantningsplan for områdets friarealer, grønne kiler og flexzone jf. §§ 8.6 - 8.11
  • Vandhåndteringsplan for overfladevand jf. § 1.8, § 6.13 og §§ 9.2 - 9.4
5.2

Der skal udlægges og anlægges veje, stier og parkeringsarealer i princippet som vist på kortbilag 3, kortbilag 4 og i overensstemmelse med §§ 5.3 - 5.16. 

Veje

5.3

Vejadgang til lokalplanområdet skal ske via Ørnesædevej som vist på kortbilag 3. Oversigtsarealer skal udformes og friholdes i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler fastsat af vejmyndigheden.

5.4

Alle fordelingsveje (lokalveje) udlægges og anlægges som privat fællesveje, med placering og forløb som vist i princippet på kortbilag 3.

Lokalvejene skal udføres med en tværprofil som i princippet vist på nedenstående principtegning og med følgende mål: 

  • Kørebanebredde: min. 6 m.
  • Fortov eller sti: min. 1,5 m.
  • Parkeringsareal langs vej: min. 2 m.

Principtegning for tværprofil af de lokale fordelingsveje i lokalplanområdet.

Der skal plantes træer langs lokalvejene, og der kan indrettes regnvands- og klimaanlæg langs lokalvejene, så længe det sikres at der ikke kan ske nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag. 

5.5

Vejadgang til de enkelte byggefelter må kun etableres fra lokalvejene som vist på kortbilag 3. Der må etableres én overkørsel pr. byggefelt.

5.6

Ved samtlige vejtilslutninger skal oversigtsarealer udformes og friholdes i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler fastsat af vejmyndigheden.

5.7

Der skal etableres belysning langs alle interne lokalveje i lokalplanområdet. Belysningen skal placeres og udformes under hensyn til omkringliggende boliger og må ikke medføre væsentlige lysgener. Der henvises til de til enhver tid gældende regler om vej- og stibelysning i Solrød Kommune, herunder kommunens belysningskatalog. 

5.8

Veje i hele lokalplanområdet, herunder lokalveje og veje i byggefelterne, skal udføres med tæt belægning, så der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag.

Parkering

5.9

Der skal anlægges og udlægges areal til parkering som i princippet vist på kortbilag 3. For hele lokalplanområdet gælder følgende parkeringskrav: 

Delområde I: Der skal etableres min. 1,5 parkeringspladser pr. tæt-lav bolig, hvoraf min. 1 parkeringsplads pr. bolig skal anlægges inden for de enkelte byggefelter og udformes som fællesparkering til byggefeltet. Den resterende andel af parkeringspladser skal anlægges langs lokalvejene og i øvrige parkeringsarealer jf. kortbilag 3. I hvert byggefelt skal der derudover etableres min. 1 handicapparkeringsplads.

Delområde II: Der skal etableres min. 2 parkeringspladser pr. bolig, som etableres på egen grund.

Delområde III: Ved etablering af døgn- eller daginstitution skal der etableres min. 51 parkeringspladser, herunder 3 handicapparkeringspladser, hvoraf der kan parkere 1 handicapbus på den ene plads. Parkeringspladserne i delområde III skal også anvendes af boligerne i byggefelt nr. 12; hvoraf der som minimum skal etableres 1,5 parkeringsplads pr. bolig (jf. parkeringsnorm for tæt-lav), og som indgår i de samlede 51 parkeringspladser for delområde III.

Delområde IV: Der skal etableres min. 37 parkeringspladser, herunder 4 handicapparkeringspladser, hvoraf der kan parkere 1 handicapbus på den ene plads.

Øvrige parkeringsudlæg i hele lokalplanområdet: Derudover skal der udlægges areal til min. 100 parkeringspladser, som skal anlægges når Byrådet kræver det og med en placering som vist på kortbilag 3, dog under hensyn til de træer som er udpeget som bevaringsværdige i § 8.1. 

Redegørelse til § 5.9

Den fastsatte parkeringsnorm skal sikre, at der etableres et tilstrækkeligt antal af parkeringspladser i lokalplanområdet ift. områdets anvendelse og bebyggelsestæthed. Ved at fastsætte krav om reservation af areal til parkering (udlæg), sikres det at eventuelle fremtidige behov for parkering kan imødeses uden at det på nuværende tidspunkt fører til overdimensionering af parkeringsanlæg.

Byggefelt nr. 12 deler parkeringsareal med byggefelt nr. 13, hvilket betyder at der ved etablering af boliger i byggefelt nr. 12 skal det sikres at parkeringen til boliger også etableres. 

5.10

Parkeringsarealerne i delområde I, III og IV skal udføres med et grønt præg, så parkeringsfladerne opbrydes af beplantning. Selve parkeringspladserne i hele lokalplanområdet skal udføres med tæt belægning, så der der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag.

Ved etablering af parkeringsarealer i delområde I, skal parkeringspladser der vender mod boliger afskærmes med lav afskærmning i maks. 1 meter, f.eks. med tæt hegn eller stedsegrøn randbeplantning for at mindske lysgener fra bilernes lyskegler.

5.11

I delområde I skal der udlægges minimum 2 cykelparkeringspladser pr. tæt-lav bolig inden for de enkelte byggefelter.

I delområde III skal der etableres minimum 0,25 cykelparkeringspladser pr. bolig til en døgninstitution. 

Stiforbindelser

5.12

Stiforbindelsen 'strædet' som vist på kortbilag 4 skal etableres som en nord-sydgående primær forbindelse. Strædet skal udformes som en sammenhængende forbindelse, med knæk i tracéet som vist i princippet på kortbilag 4. Strædet skal etableres med en bredde på minimum 3 meter, og udføres med beplantede sidearealer, belysning jf. § 5.16, beplantede bede og opholdsmuligheder langs stiforløbet.

Strædet skal belægges med fast belægning, som udformes med materialer og mønstre der understøtter strædets karakter som et sammenhængende og rekreativt byrum. Strædet må ikke belægges med asfalt. 

Langs strædet skal boliger have enten primær eller sekundær udgang via enten for- eller baghave. 

5.13

Stierne angivet som 'stiforbindelser' på kortbilag 4 skal etableres som gangstier med en minimumsbredde på 2,5 meter. Stierne skal anlægges med grus eller græs. Dog skal stierne angivet som 'stiforbindelser øst' på kortbilag 4 anlægges med en kørefast belægning.

5.14

Stiforbindelsen angivet som 'grøn sti' på kortbilag 4 skal etableres som gangsti med en minimumsbredde på 3 meter ekskl. sidearealer. Stien skal anlægges med kørefast belægning og udformes med belysning i overensstemmelse med § 5.16.

5.15

Adgangsvejen som vist på kortbilag 4, skal etableres som en kombineret cykel/gangsti og servicevej til middel-tung trafik til brug for KLAR Forsyning.

Adgangsvejen skal anlægges i en bredde af min. 4,5 meter med en kørefast belægning, og gives et forløb langs vandvejen (for at sikre vedligeholdelse af vandvejen), og anlægges under hensyn til, at træerne på sydsiden af Solrød Bæk så vidt muligt bevares. Adgangsvejen skal udformes med belysning i overensstemmelse med § 5.16.

Den endelige udformning af adgangsvejen skal aftales mellem KLAR-Forsyning og bygherre.

5.16

Der skal etableres belysning langs alle interne stier i lokalplanområdet. Belysningen skal placeres og udformes under hensyn til omkringliggende boliger og må ikke medføre væsentlige lysgener. Der henvises til de til enhver tid gældende regler om vej- og stibelysning i Solrød Kommune, herunder kommunens belysningskatalog. 

Redegørelse til §§ 5.12 - 5.16

Inden for lokalplanområdet skal der etableres et internt stinet jf. lokalplanens formål § 1.6, som skal sammenbinde bebyggelsen på tværs af grønne kiler og boligklynger. Det interne stinet skal kobles på det eksterne stinet i lokalområdet. Stinettet består af forskellige stityper, herunder af det nord-sydgående stræde, en grøn sti, sekundære stier og af gang- og cykelstier langs lokalvejene.

Strædet udgør lokalplanområdets primære nord-sydgående forbindelse og er en central del af områdets stinet som et trygt, bilfrit og oplevelsesrigt forløb gennem lokalplanområdet. Udformning af strædet skal sikre, at forbindelsen bliver et rekreativt og identitetsskabende element i lokalplanområdet, og boligernes direkte adgang til strædet skal sikre åbenhed, tryghed og aktivitet.

Den øst-vest gående sti gennem den grønne kile skal sikre en tryg og tilgængelig forbindelse mellem bebyggelsen, Ørnesædevej og det nye naturområde mod øst. Ved at placere stien i den grøn kile understøttes områdets rekreative kvaliteter og landskabelige struktur. 

Det sidste lag i stinettet er de mindre nord/sydgående stier, som kobler lokalvejene med de grønne stier, og danner små rekreative forbindelser som markerer overgangen mellem byggefelter.

Delområde VII (etape 2)

5.17

I forbindelse med den videre lokalplanlægning af delområde VII, skal det vurderes om vejadgang til delområdet kan håndteres alene via Ørnesædevej eller om der er behov for yderligere vejadgang til lokalplanområdet via Tykmosevej.

5.18

Ved fremtidig lokalplanlægning for delområde VII (etape 2) skal placering og forløb af de interne veje og stier fastlægges efter principperne fastlagt i indeværende lokalplan, samt sikre en sammenhæng til de sti- og vejforløb som fastlægges i indeværende lokalplan. 

5.19

Ved fremtidig lokalplanlægning for delområde VII (etape 2) skal der udlægges og anlægges parkering i et tilstrækkeligt omfang for den nye bebyggelse. 

5.20

Ved fremtidig lokalplanlægning for delområde VII (etape 2) skal det vurderes om der skal afsættes areal til fremtidig busbetjening af lokalplanområdet.

6.1

Der må højest opføres 150 nye boliger inden for lokalplanområdet, udover de to eksisterende boliger i delområde IV, som fastholdes jf. § 3.5. Herudover kan der opføres bygning til offentlig formål, herunder en døgn- eller daginstitution med tilhørende faciliteter. Et evt. plejehjems boligenheder medregnes ikke i det samlede boligantal.

Den eksisterende gård (hovedhus med længer) i delområde IV skal indrettes til fællesskabsdannende funktioner som beskrevet i § 3.5.

6.2

I delområde I må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40 for de enkelte byggefelter. 

I delområde II må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 for de enkelte byggefelter. 

I delområde III må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50 for døgninstitution og 40 for daginstitution for byggefeltet. 

6.3

For delområde I og II gælder, at mindst 60 % af de 150 boliger ikke må have et gennemsnitligt boligareal der overstiger 90 m². For disse 60 % boliger må det enkelte boligareal ikke overstige 100 m².

Redegørelse til § 6.3

Helhedsplanen for Havdrup By opstiller en vision om 'Havdrup - en by til alle livets faser', herunder med en anbefaling om at nye bebyggelser skal have en større andel af små- og mellemstore boliger. Bestemmelsen understøtter denne anbefaling ved at sætte krav om, at en vis andel af den samlede boligbebyggelse skal have en gennemsnitligt areal på 90 m2.

Ved opførelse af boliger i lokalplanområdet skal det dokumenteres, hvilke boliger der indgår i gruppen på 60 % og hvordan gennemsnittet på maksimalt 90 m², samt maksimum på 100 m² for den enkelte bolig overholdes. Dokumentationen skal vedlægges ansøgning om byggetilladelse.

Etager og bygningshøjder

6.4

Minimum 75 % af det samlede antal boliger inden for lokalplanområdets delområde I - VI skal opføres som én-etages boliger. Delområde III er ikke omfattet af denne bestemmelse.

6.5

I delområde I og II kan boliger opføres i op til 2 etager og med en bygningshøjde på maksimalt 8,5 meter i overensstemmelse med § 6.4. Dog kan bygninger i første husrække mod skov i byggefelt nr. 4 opføres i maksimalt 1 etage jf. § 2.4.

I delområde III kan bebyggelse opføres efter anvendelsen, som følger: 

  • Døgninstitution kan opføres i maks. 2 etager og med en bygningshøjde på maks. 10 meter.
  • Daginstitution kan opføres i maks. 1,5 etager og med en bygningshøjde på maks. 8,5 meter. 

De angivne maksimale bygningshøjder måles fra et niveauplan fastsat af Solrød Kommune. 

Redegørelse til §§ 6.4 - 6.5

Bestemmelserne sikrer en lav og åben bebyggelsesstruktur, som tilpasser sig lokalområdets karakter. Ved at sikre en overvægt af lav bebyggelse, bidrager lokalplanen desuden til et boligområde hvor udsyn, dagslys og nærhed til udearealer prioriteres.

Placering af bebyggelse

6.6

Bebyggelse må ikke placeres nærmere vejskel end 2,5 meter. Udhuse og småbygninger må ikke placeres nærmere vejskel end 1 meter. 

6.7

I byggefelt nr. 4 må bebyggelse ikke bygges nærmere skoven end 3 meter i overensstemmelse med skovbyggelinjen som angivet i § 2.4 og kortbilag 4.

6.8

I delområde I skal boligbebyggelse i to etager placeres langs lokalvejenes forløb, se kortbilag 3.

Byggefelter

6.9

Ny bebyggelse skal placeres inden for de byggefelter, der er angivet på kortbilag 2. Lokalplanområdet opdeles i 13 byggefelter, benævnt byggefelt 1 til 13. For hvert byggefelt gælder nedenstående bestemmelser om byggefeltets disponering, dog må der maks. opføres 150 boliger i alt inden for lokalplanområdets afgrænsning jf. § 1.1 og § 6.1. Småbygninger er medregnet i det maksimale bruttoetagemeter. 

Byggefelt Antal boligenheder Maks. bebyggelse
Nr. 1 ml. 12-16

maks. etageareal: 1500 m2
Nr. 2 ml. 4-8

maks. etageareal: 1100 m2
Nr. 3 ml. 11-15

maks. etageareal: 1400 m2
Nr. 4 ml. 29-33

maks. etageareal: 3300 m2
Nr. 5 ml. 3-6

maks. etageareal: 800 m2
Nr. 6  ml. 10-14

maks. etageareal: 1300 m2
Nr. 7 ml. 13-17

maks. etageareal: 1600 m2
Nr. 8 Delområde IV (inkl. 2 eksisterende boliger) maks. etageareal: 1600 m2
Nr. 9 ml. 13-19

maks. etageareal: 1600 m2
Nr. 10 ml. 10-16

maks. etageareal: 1300 m2
Nr. 11 ml. 12-16

maks. etageareal: 1500 m2
Nr. 12 ml. 8-12

maks. etageareal: 1000 m2
Nr. 13 Døgn- eller daginstitution

Se bebyggelsesprocent i § 6.2

 

Redegørelse til § 6.9

Formålet med ovenstående bestemmelse er, at sikre en differentieret bebyggelsesstruktur der rummer både mindre og større boliger, og dermed understøtter en alsidig boligsammensætning og sikrer en variation i boligudbuddet for bl.a. ældre, enlige m.m. Bestemmelsen sikrer, at der etableres et boligudbud med overvægt af små og mellemstore boliger, som også var en af anbefalingerne i helhedsplanen for Havdrup By (vedtaget i 2024).

Friarealer i de enkelte byggefelter skal udlægges som sammenhængende rekreative grønne arealer. Friarealer defineres udover private haver og parkeringsarealer.

Se også § 9.3 vedrørende krav om midlertidigt regnvandsbassin i byggefelt nr. 4.  

Indretning af byggefelter

6.10

For hele lokalplanområdet skal bebyggelsen varieres i udformningen af facader mellem de enkelte byggefelter. Variationen skal ske gennem anvendelse af arkitektoniske elementer, som f.eks. kombineret facadematerialer, karnapper, fremtrukne eller tilbagetrukne vinduespartier, fremskudte eller tilbagetrukne indgangsnicher, eller markering af indgangspartier med f.eks. overdækning, espalier eller pergola.

6.11

I delområde I, II og III skal tage på boligbebyggelse udføres som enten:

  • Sadeltag med en taghældning på 20-35 grader
  • Asymmetrisk sadeltag med en taghældning på 14 -45 grader
  • Ensidig taghældning i 6 - 15 grader
  • Fladt tag

I delområde I og II kan tage også udføres som valmede tage. 

Billedet viser eksempler på først et symmetrisk sadeltag, dernæst: et asymmetrisk sadeltag, et tag med ensidig taghældning, et fladt tag og sidst et valmet tag.

6.12

I hele lokalplanområdet skal boliger langs strædet placeres så adgang sker enten gennem forhaver (primær adgang) eller baghaver (sekundær adgang) afhængigt af boligernes orientering. 

Redegørelse til § 6.12

Bestemmelsen skal sikre, at alle boliger langs strædet har direkte adgang til strædet - enten primært eller sekundært via for- eller baghave. Hensigten er, at skabe en varieret bebyggelsesplan og samtidig understøtte strædet som et levende, aktivt og tilgængeligt urbant opholdsrum.

6.13

I hele lokalplanområdet skal det sikres, at der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag og at overfladevand ledes til en godkendt regnvandsledning eller et tilsvarende godkendt afledningssystem. Dette kan sikres ved at overfladevand fra facader kan opsamles nær bebyggelse, eksempelvis ved etablering af en sokkelrende med en impermeabel membran.

Redegørelse til § 6.13

Det skal sikres, at regnvand der har været i kontakt med boliger og overfladevand fra befæstede arealer ledes til regnvandsledningen og derved at der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer i de udpegede BNBO områder jf. lokalplanens formål § 1.8.

Særligt for byggefelter i delområde I

6.14

Byggefelter i delområde I skal udformes som enten åbne eller lukkede klynger, som principielt vist på nedenstående principtegning. Der skal sikres en variation mellem åbne og lukkede klynger. 

Principtegning af hhv. åbne og lukkede klynger. Principtegningen er retningsgivende for disponeringen af byggefelter i delområde I. Principtegningerne er også vedlagt i lokalplanens bilag 2.

Som vist på ovenstående principtegning skal boligernes placering defineres omkring et grønt fælles gårdrum. Det grønne fælles gårdrum i de enkelte byggefelter skal have en minimumsstørrelse på 700 m2, dog gælder en minimumsgrundstørrelse på 350 m2 for byggefelt nr. 12. 

I de grønne fælles gårdrum kan der opføres et drivhus/orangeri eller en pergola til fælles brug jf. § 6.22.

I de enkelte byggefelter skal der etableres adgangsgivende stier til boliger, fællesfaciliteter og til nærliggende grønne områder (grønne kiler eller omgivende natur). Der kan opføres mindre cykelstativer langs stierne. 

6.15

Bebyggelsen i delområde I skal fremstå varieret i bygningsvolumen (jf. § 6.3) med skiftende tagforme og forskydninger i bebyggelsen. Boligstænger med flere end 4 boligenheder skal enten forskydes og/eller adskilles med en passage mellem bebyggelsen.

6.16

I delområde I skal den enkelte tæt-lave bolig indrettes med en tilhørende for- og baghave. I forhaverne skal der være primær adgang og der skal udlægges areal til cykelparkering jf. § 5.11 og et udhus (skur) i overensstemmelse med § 6.21. 

6.17

Til hvert enkelt byggefelt i delområde I skal der etableres en fælles parkeringsløsning jf. § 5.9, samt etableres en fælles affaldsløsning i tilknytning til byggefelternes fælles parkeringsarealer jf. § 9.8.

Redegørelse til § 6.14 - 6.17

Bestemmelserne sikrer en struktureret, men varieret tæt-lav bebyggelse med høj funktionalitet og arkitektonisk kvalitet. Ved at organisere bebyggelsen i klynger omkring grønne fælles gårdrum, understøttes klyngernes mødesteder og trygge adgangsforhold. Den arkitektoniske variation i tagformer, facadeforskydninger og bygningsvolumener bidrager til et levende og karakterfuldt boligområde.

Forskydninger eller passager mellem boligenheder bryder større og monotone facader op og åbner mod omgivelserne. Bebyggelsen disponeres, så der er nem og uhindret adgang til nærliggende grønne arealer fra alle klynger. I de åbne klynger trækkes landskabet ind mellem bygningerne, mens der i de mere lukkede klynger skabes mellemrum, der muliggør passage.

Bebyggelse i 2 etager placeres langs lokalveje så de støtter og markerer lokalvejens forløb. Mod landskabet placeres lavere bebyggelse.

Særligt for byggefelter i delområde II

6.18

Byggefelter i delområde II skal udformes omkring en fælles fordelingsvej, som i princippet vist på nedenstående principtegning.

Principtegning af åben-lav boligklynge. Principtegningen er retningsgivende for disponeringen af byggefelter i delområde II. Principtegningen er også vedlagt i lokalplanens bilag 3.

Den enkelte åben-lave bolig skal have adgang fra baghaven til det interne stisystem eller fælles grønne område, eksempelvis via en havelåge.

6.19

Bebyggelsen i delområde II skal fremstå varieret. Variationen kan bl.a. opnås gennem tagform, taghældning eller materiale- og farvevalg.

6.20

Der skal etableres parkering i tilknytning til den enkelte åben-lave bolig i overensstemmelse med § 5.9. Affald kan enten håndteres fælles i én samlet løsning for det enkelte byggefelt eller individuelt på den enkelte boliggrund.

Redegørelse til §§ 6.18 - 6.20

Bebyggelsen er disponeret omkring en intern fordelingsvej for at sikre en enkel adgang til boligerne og et overskueligt vejforløb. Hver bolig skal have egen parkeringsarealer i tilknytning til grunden. 

Bebyggelsens udtryk skal varieres for at fremme et karakterfuldt bebygget miljø. Adgang fra baghaverne til fælles grønne områder og interne stier, sikrer gode adgangsforhold og nærhed til den omgivende natur.

Småbygninger

6.21

I delområde I skal der til den enkelte boligenhed opføres 5m2 udhus (skur) med udvendig adgang. Placering af udhus i boligernes forhave skal ske efter et ensartet princip for det enkelte byggefelt.

Der må ikke opføres yderligere småbygninger i tilknytning til den enkelte tæt-lave bolig. 

6.22

I delområde I må der for hvert byggefelt etableres op til 50m2 drivhus/orangeri eller pergola, som kan placeres i det fælles gårdrum.

6.23

I delområde I må der for hvert byggefelt etableres op til 5 overdækkede parkeringspladser, som en del af de fælles parkeringsarealer. Derudover må der etableres åbne parkeringspladser i overensstemmelse med områdets parkeringsnorm jf. § 5.9.

Overdækningerne skal fremstå som lette, åbne konstruktioner uden sidebeklædning og må ikke have et udtryk, der visuelt dominerer det fælles parkeringsareal. Overdækningerne skal udformes i overensstemmelse med § 7.12.

6.24

I delområde II kan der for hver åben-lav bolig etableres overdækket parkering som skal udformes i overensstemmelse med § 7.11.

6.25

I delområde I kan der for hvert byggefelt etableres op til 50 m2 overdækket fælles cykelparkering. Den overdækkede cykelparkering skal placeres i nærhed til byggefelternes interne stier og under hensyn til indretningen af de fælles gårdrum.

I delområde III kan cykelparkering overdækkes. 

Overdækning af cykelparkering skal udformes i overensstemmelse med § 7.11.

Delområde VII (etape 2)

6.26

Før ny bebyggelse kan opføres i delområde VII (etape 2), skal der udarbejdes og vedtages en byggeretsgivende lokalplan for delområde VII (etape 2). Her skal bebyggelsens omfang og placering reguleres nærmere ved mere detaljeret lokalplanlægning. En ny lokalplan for delområde VII (etape 2) skal tage udgangspunkt i følgende planmæssige principper:

  • Disponeringen af byggefelter ift. åbent-lav og tæt-lav bebyggelse (jf. § 6.8, § 6.12, §§ 6.14 - 6.20)
  • Arkitektonisk variation og udtryk (jf. §§ 6.10 - 6.11)
7.1

I hele lokalplanområdet skal der skabes variation mellem de enkelte byggefelter ved at anvende forskellige materialer, facadeudformninger eller farvesætninger mellem de enkelte byggefelter. 

7.2

I hele lokalplanområdet gælder, at bebyggelsen inden for hvert byggefelt skal fremstå som en arkitektonisk helhed. For at sikre arkitektonisk helhed skal bebyggelsen inden for hvert byggefelt dele mindst ét af følgende fælles karakteristika: 

  1. samme facademateriale eller facadefarve, eller

  2. samme tagform og tagmateriale, eller

  3. ensartet og gennemgående arkitektonisk detaljering i facaderne.

Der må inden for det enkelte byggefelt opføres bebyggelse i forskellige bygningsvolumener, forudsat at kravet om arkitektonisk helhed overholdes.

Redegørelse til §§ 7.1 - 7.2

Formålet med bestemmelsen er at sikre at bebyggelsen inden for hvert byggefelt fremstår som en arkitektonisk helhed, med sin egen unikke identitet, således at der opnås en varieret og levende bystruktur i det samlede lokalplanområde jf. lokalplanens formål i § 1.3.

Facadematerialer og materialemæssig sammenhæng

7.3

I hele lokalplanområdet skal facader udføres i træ, natursten, tegl, puds eller facadeplader. Genanvendte materialer kan anvendes, såfremt de fremstår i god vedligeholdelsesstand og ligger inden for de tilladte materialetyper.

Det skal sikres, at der ikke sker udvaskning af miljøfremmede stoffer fra f.eks. overfladebehandlinger af facadematerialer.  

Facader skal enten fremstå i materialernes naturlige farver eller i overensstemmelse med farveskalaen vist nedenfor.

Billedet viser princip for farveskala for facader i lokalplanområdet.

7.4

For hele lokalplanområdet gælder, at facadernes primære farve skal varieres fra byggefelt til byggefelt, således at den samme primære farve ikke anvendes i to direkte sammenhængende byggefelter. Der skal således være minimum ét byggefelt imellem gentagelser af samme primære facadefarve.

Inden for det enkelte byggefelt må der gerne forekomme gentagelser af facadefarver.

Redegørelse til § 7.4

Den primære facadefarve defineres som den farve, der dækker den største del af facadens samlede areal. Det er således denne farve, der fremstår dominerende i bygningens udtryk.

7.5

For hele lokalplanområdet gælder, at der inden for hvert byggefelt skal anvendes mindst to forskellige facadematerialer. De valgte facadematerialer skal være gennemgående og anvendes på samtlige boligbebyggelser i byggefeltet og deres indbyrdes fordeling skal sikre en harmonisk og synlig variation i facadeudtrykket.

Tage

7.6

I hele lokalplanområdet skal tage udføres i tagpap med eller uden listedækning, uglaserede tegltagsten, naturskifer eller metalplader med stående fals. Tage kan alternativt udføres som grønne tage (sedumbelægning).

Det skal sikres, at der ikke sker udvaskning af miljøfremmede stoffer fra f.eks. overfladebehandlinger af tagmaterialer.  

7.7

Facader og tage må ikke udføres i blanke eller reflekterende materialer, herunder materialer med spejlvirkning eller højglansoverflader. Glanstal må ikke overstige 30 målt efter DS/EN ISO 2813:2014. Bestemmelsen gælder ikke for solenergianlæg, ovenlysvinduer og drivhuse/orangeri. 

7.8

Tagrender og nedløbsrør må ikke udføres i kobber eller zink. Tagrender og nedløbsrør skal udformes, så regnvand fra tage ledes væk fra boringsnære beskyttelsesområder og sårbare jordoverflader i overensstemmelse lokalplanens formål § 1.8.

Redegørelse til §§ 7.7 - 7.8

Bestemmelserne skal sikre rolige og sammenhængende tagflader i lokalplanområdet gennem anvendelsen af enkle materialer. Grønne tage tilbydes som alternativ og styrker integrationen mellem bygninger og landskab. Materialernes naturlige overflader og farver understøtter en dæmpet og harmonisk fremtoning i området.

Bestemmelserne skal sikre, at der ikke anvendes materialer, som kan udgøre en risiko for grundvandet inden for boringsnære beskyttelsesområder (BNBO) jf. lokalplanens formål § 1.8. Især kobber og zink kan afgive tungmetaller ved afvaskning fra tagflader og nedløb, som kan udledes til jorden og dermed true kvaliteten af drikkevandsressourcerne. 

Solenergianlæg

7.9

I hele lokalplanområdet kan der opsættes solenergianlæg på tage og facader. De dele af anlægget som anbringes udvendigt på taget eller facaden, skal udføres så de flugter med bygningens flader og derved tilpasses eller integreres i bygningsfladen. Ved fladt tag, kan der tillades en mindre hældning på anlægget efter godkendelse af Solrød Kommune.

I delområde III kan der etableres solenergianlæg og øvrige tekniske installationer, forudsat at disse tilpasses bygningens arkitektur og ikke virker dominerende i bebyggelsens helhed. Dette skal udføres indenfor den samlede bygningshøjde jf. § 6.5. 

Solenergianlæg må ikke etableres fritstående på terræn. 

Valg af solenergianlæg skal sikre, at der ikke sker udvaskning af miljøfremmede stoffer fra f.eks. i form af PFAS fra anlæggets overflader.

Redegørelse til § 7.9

Solenergianlæg skal flugte med bygningens flader, hvilket betyder at solenergianlægget skal have samme hældning som bygningsfladen og fremstå som en del af bygningsfladen. Solenergianlægget må således ikke placeres i en afstand til bygningsfladen hvor solenergianlægget fremstår som et fritstående element. 

Delområde IV

7.10

I delområde IV skal gårdens arkitektoniske udtryk fastholdes herunder ift. placering og sammenhæng mellem længer, således at bebyggelsens karakter af gårdanlæg bevares. 

Ændringer, ombygninger og nedrivning af dele af gårdanlægget, herunder omdannelse til fællesdannende funktioner, kan finde sted, såfremt det arkitektoniske udtryk respekteres. Der kan ske tilpasninger af facader, materialer og åbninger efter godkendelse af Solrød Kommune. 

Småbygninger

7.11

I hele lokalplanområdet gælder, at facader på småbygninger skal udføres i træ eller andet let materiale, som i farvesætning harmonerer med den øvrige bebyggelse. Tage på småbygninger skal udføres i samme materiale eller som grønne tage (sedumbelægning).

I delområde I skal småbygninger indenfor det enkelte byggefelt fremstå ensartet. 

Der må ikke anvendes trykimprægneret træ eller andre materialer med kemisk træbeskyttelse, som kan udvaskes til jorden. Overfladebehandlinger skal være miljøvenlige og fri for stoffer som er klassificeret som grundvandstruende.

7.12

I delområde I skal carporte fremstå som let konstruktion uden lukkede sider efter godkendelse af Solrød Kommune.

7.13

Drivhus/orangeri skal udføres i glas. Sokkel må udføres i tegl eller sten. Der må etableres en terrasse i tilknytning til drivhuset/orangeriet.

Skiltning

7.14

Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets godkendelse.

Redegørelse til § 7.14

Retningslinjer for skiltning (skilteregler) fremgår af Solrød Kommuneplan 2025 (pr. april 2025).

Delområde VII (etape 2)

7.15

Før ny bebyggelse kan opføres i delområde VII (etape 2), skal der udarbejdes og vedtages en byggeretsgivende lokalplan for delområde VII (etape 2). Her skal bebyggelsens udseende reguleres nærmere ved mere detaljeret lokalplanlægning. En ny lokalplan for delområde VII (etape 2) skal overholde følgende planmæssige principper:

  • Variation og sammenhæng i bebyggelsens udtryk og materialevalg (jf. §§ 7.1 - 7.8)
  • Småbygninger (jf. §§ 7.11 - 7.13)

Bevaring af beplantning

8.1

Udpegede solitære træer i kortbilag 4 skal bevares. Ved fældning f.eks. på grund af alder, storm, sygdom eller lignende skal træerne genplantes med lignende hjemmehørende arter som forekommer naturligt i området. Genplantningen af træer skal ske i umiddelbar nærhed af det oprindelige træs placering.

8.2

Det eksisterende læhegn som omkranser gårdanlægget i delområde IV bør fastholdes i det omfang det er muligt.

Redegørelse til §§ 8.1 - 8.2

Der er registreret flere typer flagermus og flere flagermusegnede træer på lokalplansområdet, som danner baggrund for bevaringen af træer. Det bør prioriteres at undgå fældning af træer, der fungerer som levesteder for flagermus. Hvis fældning ikke kan undgås, bør alternative afværgeløsninger overvejes, og deres effekt bør vurderes i forhold til de specifikke arter. Afværgeforanstaltninger kan f.eks. være opsætning af flagermuskasser, veteranisering af træer, beplantning af nye levende hegn, beskyttelse af træer eller foranstaltninger, der begrænser lys og støj. Læs mere i afsnittet om miljørapporten. 

Opholdspladser

8.3

I delområde VI, skal der langs strædets forløb etableres minimum tre fælles opholdspladser efter principperne vist på kortbilag 4. Pladserne skal indrettes med mulighed for ophold og rekreativ brug, herunder f.eks. med bænke, petanquebane, legemuligheder, pergola eller lignende faciliteter. Pladserne skal derudover indrettes med beplantning, herunder minimum med et større solitært træ. 

8.4

I delområde VI skal der etableres en opholdsplads langs den nordligste lokalvej efter principperne vist på kortbilag 4. Opholdspladsen skal udformes som en udvidelse af lokalvejen og anlægges med en tæt belægning, så der ikke sker nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag. Belægningen skal synsmæssigt adskilles fra lokalvejen.

Opholdspladsen skal indrettes til ophold og fysisk aktivitet og med rumskabende inventar og beplantning. 

8.5

I hele lokalplanområdet skal der etableres opholdsmuligheder og legefunktioner. Som udgangspunkt skal der etableres én opholdsmulighed og én legefunktion pr. 10 nye boliger. Legefunktionerne kan bestå af både legeredskaber, motionsredskaber og andre lignende fælles faciliteter. 

Redegørelse til §§ 8.3 - 8.5

Pladserne langs strædet fungerer som sociale og rekreative knudepunkter i lokalplanområdet og bidrager til et levende bymiljø. Ved at placere dem i tilknytning til strædet skabes naturlige mødesteder, hvor ophold og fælles aktivitet kan finde sted for hele lokalplanområdet. 

Opholdspladsen langs lokalvejen, fungerer som et roligt opholdsrum, der skaber en visuel pause i gaderummet samt fungerer som pejlemærke og øger oplevelsen af tryghed og variation i det daglige byrum. Ved at udforme pladsen med en anden belægning end vejen, opnås en tydelig identitet for pladsen.

Friarealer

8.6

I delområde I skal der til hvert byggefelt udlægges friareal i overensstemmelse med § 6.14 i form af fælles grønne gårdrum. Gårdrummet udformes med en grøn karakter og indrettes med forskellige fællesaktiviteter som ophold, leg, dyrkning o.l. Der må inden for gårdrummet etableres drivhus/orangeri, opholdszoner, plantebede eller lignende faciliteter, der understøtter det helt lokale fællesskab.

Alle boliger i byggefeltet skal have direkte adgang til det fælles grønne gårdrum enten via for- eller baghave.

8.7

I delområde III kan der etableres et haveanlæg i tilknytning til en døgn- eller daginstitutions udearealer. Haveanlægget må indrettes med mindre bygningsværker som orangeri og/eller pergola, forudsat at disse placeres i umiddelbar nærhed af bygningens fællesarealer.

8.8

Den eksisterende have i delområde IV skal opretholdes som ubebygget friareal til fælles brug i tilknytning til fælleshuset. Dette kan delvist fraviges ved etablering af parkeringsudlæg jf. § 5.9 og kortbilag 3.

Grøn kile og flexzonen

8.9

Den grønne kile i delområde V skal etableres som et sammenhængende, grønt og rekreativt areal på minimum 6000 m2. Den grønne kile skal mod vest etableres som en åben engbeplantning med solitære træer, og mod øst skal beplantningen fremstå tættere med større grupperinger af frugttræer. Den samlede beplantning skal fremstå varieret, og kan beplantes med bl.a. vildpære (pyrus pyraster), fuglekirsebær (prunus avium), almindelig røn (sorbus aucuparia), vildæble (malus sylvestris), mirabel (prunus cerasifera), ribs (ribes rubrum), solbær (ribes nigrum) og andre hjemmehørende arter som forekommer naturligt i området. 

I tilknytning til opholdspladserne jf. § 8.3, skal der i kanten af den grønne kile i delområde V anlægges rekreative elementer som f.eks. legeplads, fælles dyrkningsareal eller bålplads og lignende rekreative tiltag. 

8.10

I delområde V skal flexzonen etableres som et skovareal på minimum 700 m2. Flexzonen skal udformes med tiltagende lav beplantning mod bebyggelsen. Beplantningen skal skaleres ned i højden, så den tilpasser sig bebyggelsens skala. I flexzonen skal der plantes frugt- og bærbærende buske og træer, herunder bl.a. vildæble (malus sylvestris), almindelig røn (sorbus aucuparia), hassel (corylus avellana), mirabel (prunus cerasifera), hvidttjørn (crataegus laevigata), dunet gedeblad (loincera xylosteum), hyld (sambuscus nigra) og andre hjemmehørende arter som forekommer naturligt i området.

8.11

Ved en fremtidig byggeretsgivende lokalplanlægning af delområde VII (etape 2), skal der sikres arealudlæg til en grøn kile på minimum 6000 m2 og en flexzone med et skovareal på minimum 800 m2, så det samlede areal af grønne kiler og flexzone for hele lokalplanområdet under ét bliver minimum 1,35 ha. jf. § 1.7.

Redegørelse til §§ 8.9 - 8.11

Den grønne kile og flexzonen udgør væsentlige rekreative og landskabelige elementer i lokalplanområdet. Den grønne kile fungerer som en grøn forbindelse og overgangszone mellem bebyggelsen og den omkringliggende natur og tænkes anvendt til ophold og rekreation. I tilknytning til fælles opholdspladser kan der indpasses elementer som legeplads, bålplads og fællesdyrkning, der styrker fællesskab og aktivitet.

Flexzonen mellem bebyggelsen og den kommende skov udformes med en nedskaleret beplantning, som understøtter overgangen fra bygning til landskab og sikrer visuel og fysisk tilgængelighed.

Samlet set styrker den grønne kile og flexzonen både landskabsoplevelsen og områdets rekreative funktioner.

Private opholdsarealer og kantzoner

8.12

I delområde I skal forhaver fremstå åbne med lav beplantning eller åbent stakit i en højde af maksimalt 1,5 meter. Der skal etableres et udhus (skur) i forhaven i overensstemmelse med § 6.21 og udlægges plads til 2 cykelparkeringspladser jf. § 5.11. 

8.13

I delområde I skal baghaver fremstå med lav beplantning eller åbent stakit i en højde af maksimalt 1,5 meter. Der skal etableres direkte adgang fra baghaven og til de fælles grønne gårdrum. 

Baghaver mod strædet eller lokalvej skal afgrænses med beplantning, pergola, hegn i naturmaterialer, murværk eller åbent stakit. Afskærmningens højde må ikke overstige 1,5 m. Der skal etableres direkte adgang fra baghaven og til strædet eller lokalvej.

8.14

I hele lokalplanområdet skal terrasser til boligerne i princippet fordeles ligeligt mellem de enkelte boligenheder inden for byggefeltet.

Redegørelse til §§ 8.12 - 8.14

For- og baghaverne fungerer som overgangszoner mellem den private bolig og de fælles opholdsrum. Bestemmelserne om kantzoner skal sikre at haverne fremstå afgrænsede, men ikke lukkede så der opretholdes visuel og fysisk kontakt til fællesarealer, stræder og grønne kiler. På denne måde understøttes både privatliv, samt et levende, trygt og åbent bybillede.

Bestemmelsen om ligelig fordeling af terrasser, skal sikre at alle boligenheder får lige adgang til at etablere en terrasse. Bestemmelsen er udformet som et princip der giver fleksibilitet i udformningen, men ved projektering skal boligenhedernes eventuelle fremtidige befæstet terrasse beskrives ift. størrelse.

Terrænregulering

8.15

Der må ske terrænregulering efter godkendelse af Solrød Kommune. Kortbilag 5 angiver lokalplanområdets eksisterende terræn pr. 2025.

Oplag og tunge køretøjer

8.16

Udendørs oplag må ikke finde sted, ligesom køretøjer på over 3.500 kg., campingvogne og både ikke må henstilles inden for lokalplanområdet.

Delområde VII (etape 2)

8.17

Ved fremtidig lokalplanlægning for delområde VII (etape 2) skal de ubebyggede arealer reguleres nærmere ved mere detaljeret lokalplanlægning. En ny lokalplan for delområde VII (etape 2) skal overholde følgende planmæssige principper:

  • Opholdspladser langs lokalvejenes forløb (jf. § 8.4)
  • Fælles grønne gårdrum (jf. § 6.14 og § 8.6)
  • Den grønne kile og flexzone (jf. §§ 8.9 - 8.11)
  • Kantzoner (jf. §§ 8.12 - 8.13)

Afløbskoefficient

9.1

Regnvand skal håndteres efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Følgende afløbskoefficienter for de enkelte delområder skal overholdes: 

  • I delområde I må afløbskoefficienten i de enkelte byggefelter ikke overstige 0,4.
  • I delområde II må afløbskoefficienten i de enkelte byggefelter ikke overstige 0,3.
  • I delområde III må afløbskoefficienten ikke overstige 0,7.
  • I delområde IV må afløbskoefficienten ikke overstige 0,3.
  • I delområde V må afløbskoefficienten ikke overstige 0,1.

Det befæstede areal til veje, stier og opholdspladser uden for byggefelterne, skal fordeles ligeligt i beregningen af befæstelsesgraderne i de enkelte byggefelter. 

Hvis ikke ovenstående afløbskoefficienter kan overholdes, skal den ekstra vandmængde som den øgede befæstelse medfører, forsinkes inden for lokalplanområdet.

Redegørelse til § 9.1

I beregning af befæstelsesgraden skal der inkluderes veje, stier, parkering, miljøstationer, småbygninger, bygningers fodaftryk, terrasser og lign.

Håndtering af regnvand

9.2

I hele lokalplanområdet kan der etableres anlæg til håndtering af regnvand eksempelvis i form af afskæringsgrøfter og regnvandsbassiner til forsinkelse og rensning af overfladevand.

Anlæg til håndtering af regnvand skal anlægges med impermeabel membran der hindre nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag jf. § 1.8.

Anlæg til håndtering af regnvand skal udformes som et landskabeligt element med rekreativ værdi og fokus på øget biodiversitet.

Vandhåndteringen skal godkendes af Solrød Kommune både ift. omfang og udformning. 

9.3

Før planområdet kan tilsluttes vandhåndtering i Tykmosen nordfor planområdet, skal der etableres et midlertidigt regnvandsbassin i byggefelt nr. 4. Kravet om et midlertidigt bassin gælder kun, indtil Tykmosen er etableret og klar til at modtage overfladevand fra planområdet. Det midlertidige bassin kan nedlægges efter tilslutning til Tykmosen.

Vandhåndteringen skal godkendes af Solrød Kommune både ift. omfang og udformning. Ved etablering af det midlertidige regnvandsbassin stilles ikke krav om rekreativ værdi eller øget biodiversitet. 

Redegørelse til §§ 9.2 - 9.3

Samtlige anlæg til håndtering af regnvand skal etableres med en impermeabel belægning, så der ikke forekommer nedsivning af miljøfremmede stoffer til underliggende jordlag i overensstemmelse med lokalplanens formål § 1.8.

Godkendelse af vandhåndtering forudsætter blandt andet udarbejdelse af tillæg til spildevandsplanen 2025 - 2037, udledningstilladelse, nedsivningstilladelse mm. Her skal der sættes yderligere krav om rensning, forsinkelse og udledning ift. dimensionering af anlæg og udledning til Solrød Bæk.

Ifølge de generelle rammer i Solrød Kommuneplan 2025 skal klimatilpasning give merværdi ved, at der indtænkes flere formål og funktioner i klimatilpasningsprojekterne, så der opnås synergi med den øvrige planlægning. Herunder også om der kan opnås en forbedring af naturindholdet. Dette kan eksempelvis ske ved at etablere ophold ifm. bassiner, udforme bassiner så det understøtter dyre- og planteliv samt rekreative formål.

Kloakering

9.4

Bebyggelsen skal separatkloakeres og tilsluttes offentligt regn‐ og spildevandsanlæg.

Redegørelse til § 9.4

Regnvandet vil blive tilsluttet til KLAR Forsynings regnvandssystem og vil dermed indgå som en del af det kommende vand- og naturprojekt Solrød Bæk. I dette projekt bliver Tykmosen genoprettet nord for planområdet, hvor Tykmosen sammen med tilhørende forbassiner skal fungere som et spildevandsteknisk anlæg, der bidrager til at øge klimasikringen af både Havdrup og projektområdet. Når anlægget er etableret, vil det fremstå som en mose med tilhørende våde enge.

Da der er en risiko for, at det planlagte byggeri kan stå færdigt, før det er muligt at tilslutte det til det offentlige regnvandssystem, giver lokalplanen mulighed for at etablere et midlertidigt regnvandsbassin. Dette bassin skal håndtere regnvandet, indtil Tykmosen er genoprettet jf. § 9.3.

9.5

Bebyggelsen skal kloakforsynes af KLAR Forsyning. 

Solenergianlæg

9.6

Der kan etableres solenergianlæg i overensstemmelse med § 7.9. Solenergianlæg må ikke medføre væsentlige gener for omgivelserne, herunder i form af blændende reflekser eller støj. 

Tekniske anlæg

9.7

Der kan opføres transformer-, pumpestationer og lignende tekniske anlæg til områdets forsyning. Transformerstationer skal fortrinsvist placeres i tilknytning til de fælles parkeringsområder i delområde I og III eller ved fælleshuset i delområde IV.

Miljøstationer

9.8

Løsning til håndtering af affald (miljøstationer) skal godkendes af KLAR Forsyning inden etablering og skal etableres i overensstemmelse med Solrød Kommunes regulativ for husholdningsaffald.

Vand og varmeforsyning

9.9

Lokalplanområdet skal forsynes med vand fra Havdrup Vandværk a.m.b.a. 

9.10

Lokalplanområdet er udlagt til kollektiv varmeforsyning.

Minivindmøller og lignende

9.11

Der må ikke opføres minivindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.

Redegørelse til § 9.11

Retningslinjer for minivindmøller fremgår af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.

Antenner mv.

9.12

Antenner, paraboler mv. tillades i overensstemmelse med Solrød Kommunes gældende retningslinjer for placering og udformning.

Redegørelse til § 9.12

Retningslinjer for antenner og paraboler fremgår af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.

10.1

Hvor der på facader eller fri- og opholdsarealer ikke kan overholdes Miljøstyrelsens vejledning 4/2007 om støj fra veje, skal der etableres støjafskærmende foranstaltninger. 

Støjafskærmningen skal placeres som vist i princippet på kortbilag 3 og placeres hensigtsmæssigt ift. oversigtsarealer ved vejtilslutninger, jf. gældende vejregler.

Højden på støjafskærmningen kan differentieres således, at en del af afskærmningen har en maksimal højde på 2,5 meter, mens den resterende del har en maksimal højde på 4,5 meter målt fra et niveauplan fastsat af Solrød Kommune. Støjafskærmningen må kun etableres i 4,5 meter såfremt det er nødvendigt for overholdelse af Miljøstyrelsen vejledning 4/2007 om støj fra veje.  

Støjafskærmningen skal begrønnes med klatreplanter eller med anden beplantning så den fremstår grøn. Placeringen af afskærmningen skal efterlade plads til beplantning på egen matrikel.

Redegørelse til § 10.1

De vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj er beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 Støj fra veje.

Etablering af en støjafskærmende foranstaltning skal ske med henblik på, at overholde de gældende grænseværdier for vejstøj for boliger, døgn- og daginstitutioner og på udendørs opholdsarealer, jf. Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 "Støj fra veje". Ifølge vejledningen bør støjniveauet ikke overstige 58 dB.

Afskærmningens placering er fastlagt ud fra en støjteknisk vurdering og afstemmes med krav til oversigtsarealer i henhold til vejlovgivningen. For at sikre, at afskærmningen indgår harmonisk i det omgivende landskab, stilles krav om begrønning med klatreplanter eller lav beplantning så støjafskærmningen fremstår grøn.

Billederne viser eksempler på hhv. en begrønnet støjafskærmning og en støjafskærmning med differentieret højder.

11.1

Inden ibrugtagning af bebyggelsen i de enkelte byggefelter, skal følgende være etableret i overensstemmelse med indeværende lokalplan i tilknytning til det pågældende byggefelt:

  1. Vejanlæg, overkørsler, parkeringsarealer, stier og afløbskoefficienter jf. §§ 5.2 - 5.16 og § 9.1
  2. De fælles grønne gårdrum jf. § 3.2, §6.14 og § 8.6
  3. For byggefelterne nr. 4, 5, 6 og 7 gældes desuden at den grønne kile etableres jf. § 8.9
  4. Støjafskærmning jf. §10.1 
  5. Anlæg til håndtering af overfladevand jf. §§ 9.2 - 9.4 
  6. Grundejerforening jf. § 13.1

Aflysning af lokalplan

12.1

Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.11 indeværende lokalplan.

Aflysning af servitutter

12.2

Følgende deklarationer forventes aflyst med endelig vedtagelse af denne lokalplan:

  • Deklaration lyst den 4. september 1978, løbe nr. 31708 om fredning af moser aflyses for det område som indeværende lokalplan omfatter (matr.nr. 8a Havdrup By, Havdrup), da deklarationen omhandler fredning udenfor lokalplanområdet. 
  • Deklaration lyst den 29. december 2006, løbe nr. 89697 om råvandsledninger mv. aflyses for det område som indeværende lokalplan omfatter (matr.nr. 8a Havdrup By, Havdrup), da deklarationen omhandler forhold udenfor lokalplanområdet. 
  • Deklaration lyst den 18. februar 1916, løbe nr. 900434 om hegn, hegnsmur mv. aflyses for det område som indeværende lokalplan omfatter (matr.nr. 8a Havdrup By, Havdrup), da deklarationen ikke forefindes i tingbogen.
  • Deklaration lyst den 17. maj 1918, løbe nr. 900435 om hegn, hegnsmur mv. aflyses for det område som indeværende lokalplan omfatter (matr.nr. 8a Havdrup By, Havdrup), da deklarationen ikke forefindes i tingbogen.
13.1

Der skal som minimum oprettes en fælles grundejerforening for hele lokalplanområdet med medlemspligt. Derudover kan der etableres mindre grundejerforeninger, andels- eller lejerforeninger i de enkelte boligklynger. Grundejerforeningen skal oprettes inden byggeriet tages i brug eller når Byrådet kræver det.

Foreningen/foreningerne skal varetage fællesopgaver, som drift og vedligeholdelse af de udlagte fælles friarealer, grønne kiler og flexzone, fælleshuset i delområde IV, anlæg til håndtering af regnvand, parkeringsarealer, private fællesveje og stier indenfor lokalplanens område.

Foreningens/foreningernes vedtægter og eventuelle efterfølgende ændringer skal godkendes af Solrød Kommune.

Redegørelse til § 13.1

En stor del af lokalplanområdet er udpeget som boringsnære beskyttelsesområder (BNBO). Solrød Kommune ønsker derfor at gøre opmærksom på de gældende regler om brug af pesticider. Du kan læse mere om brugen af pesticider her. 

Midlertidige retsvirkninger, mens planen er i forslag

14.1

Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må lokalplanområdet ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan.

Der gælder efter §17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.

Når fristen for fremsendelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.

Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen.

Retsvirkninger efter planens vedtagelse

14.2

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.

Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 

Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.