Lokalplanområdet nu og fremover

Formålet med lokalplan 228.1 er at skabe en helhedsorienteret udvikling, hvor landskabet, fællesskabet og en mangfoldig bebyggelsesstruktur går hånd i hånd. Landskabet omkring lokalplanområdet – herunder den kommende skovrejsning og den rekreative udvikling af Solrød Bæk – er et bærende element i områdets identitet. Lokalplanen viderefører denne kvalitet ved at trække naturen helt ind mellem bebyggelsen og skabe flydende overgange mellem beboelse og det grønne.

Boligbebyggelsen organiseres i klynger med skiftevis åbne og afgrænsede strukturer, der skaber variation og indbyder til fællesskab. Hver klynge er forbundet til fælles grønne arealer og har lange kig mod landskabet, herunder de grønne kiler med eng og frugtlunde og skoven mod øst. Tilgængeligheden til det grønne sikres med nem og direkte adgang fra alle boliger, enten via for- eller baghave.

Bebyggelsen består primært af boliger i forskellige typologier, suppleret af en døgn- eller daginstitution i syd og den eksisterende gård, som omdannes til fællesskabende funktioner. Området bindes sammen af et hierarkisk vej- og stinet.

Planens hovedprincipper er illustreret på billedet nedenfor.

Billedet viser planens hovedprincipper for de grønne strukturer.

Lokalplanen inddeler lokalplanområdet i delområderne I - VII, som fremgår af kortbilag 2. Af lokalplanens bestemmelser fremgår det, hvad der gælder for de enkelte delområder. 

Delområde I fastlægger en større del af lokalplanområdet til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse, herunder rækkehuse. 

Delområde II fastlægger anvendelsen til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse, herunder fritliggende parceller. 

Delområde III fastlægger anvendelsen til offentlige formål, herunder døgn- eller daginstitution.

Delområde IV fastlægger anvendelsen til offentlige og kulturelle formål, i form af fællesskabsdannende funktioner, herunder ikke-kommercielle fællesfaciliteter til understøttelse af lokalområdet. De to boliger som pr. 2025 er indrettet på gården, kan fortsat anvendes til boligformål.

Delområde V fastlægger anvendelsen som et større rekreativt område og beplantning, i form af en grøn kile og en flexzone som skaber en varieret overgang mellem boliger og den kommende skov. 

Delområde VI fastlægger anvendelsen til offentlige formål i form af stræde og urbane pladser.

Delområde VII fastlægger anvendelsen til jordbrugsformål. Der kan ikke opføres bebyggelse indenfor dette delområde før der vedtages en byggeretsgivende lokalplan. 

Udviklingen af et kommende boligområde inddeles i etape 1 og en eventuel etape 2. Det er udviklingen af etape 1 som denne lokalplan giver mulighed for. Delområde I - VI indgår i lokalplanens etape 1, mens delområde VII indgår i etape 2. Læs mere om etapeinddelingen i helhedsplanen for Havdrup By. 

Bebyggelsen er udformet ud fra et ønske om, at skabe et nyt boligområde med mulighed for at opføre 150 nye boliger i form af både parcel- og rækkehuse, en døgn- eller daginstitution (herundet et plejehjem), fællesskabende funktioner i den eksisterende gård samt etablere større grønne rekreative arealer. En stor del af bebyggelsen skal indrettes som senioregnede boliger, og byggefelt nr. 9 og 10 er tiltænkt indrettet som seniorbofællesskaber. 

Bebyggelsen er i hovedtræk disponeret omkring tre øst-vestgående fordelingsveje med indkørsel fra Ørnesædevej. Det overordnede princip for disponeringen er boligbebyggelse der fletter sig med landskabet via grønne rekreative kiler. Dette understøtter en stærk tilknytning til det omkringliggende landskab. Der skabes samtidig mulighed for forbindelser og møder på tværs. Det sker efter et princip om, at alle klynger skal have nem og uhindret adgang til de store grønne arealer. Derudover skal langt de fleste boliger have lange kig og udsigt til det grønne.

Boligerne kan opføres i 1-2 etager og med varierende boligstørrelser. Boligerne indrettes i byggefelter med tre forskellige typologier, åbne klynger, lukkede klynger og åben-lav bebyggelse (fritliggende parceller). Sammensætningen af disse byggefelter sikre en varieret og fliget kant ud mod de grønne kiler og skovrejsningsområdet øst for lokalplanområdet. Boligklyngernes skiftevis åbne og afgrænsede struktur opbløder overgangen fra natur til bebyggelse.

Arkitektonisk helhed og variation

Projektet sigter mod at bebyggelsens arkitektur får sin egen karakter, med en stærk tilknytning til det omkringliggende natur og landskab. Med projektet udformes en række principper for bebyggelsens disponering og ydre udtryk, som skal sikre en samlet visuel karakter for bebyggelsen og de enkelte boligklynger, samtidig med at der gives mulighed for variation i bebyggelsens udtryk. Formålet er, at skabe en bebyggelse hvor arkitektonisk kvalitet, helhed og variation går hånd i hånd.  

Bebyggelsen placeres ud fra et princip om, at de højeste bygninger placeres mod lokalvejene for at understøtte og markere vejforløbet, mens den lavere bebyggelse trapper ned mod de grønne områder og omgivende landskab. Der skal være nem og uhindret adgang til de grønne arealer fra samtlige boligklynger. De tæt-lave boligklynger skal fremstå åbne med korte eller forskudte bygningskroppe og åbninger mod omgivelserne.

Snittegning af hhv. en åben og en lukket tæt-lav boligklynge. Snittegningerne er også vedlagt i lokalplanens bilag 4.

Ved at fastlægge at facader skal opføres i materialer såsom træ, natursten, tegl, puds eller facadeplader, afspejles en prioritering af materialer, der både æstetisk og funktionelt kan understøtte en robust og langtidsholdbar bygningskultur. Kravet om at facader enten skal fremstå i materialernes naturlige farver eller i overensstemmelse med den angivne farveskala, understøtter en afdæmpet og harmonisk farvepalet, hvor bebyggelsen fremstår rolig og sammenhængende.

Langs de enkelte lokalveje skal bebyggelsen fremstå med ét gennemgående materiale, for at skabe en visuel rygrad i bebyggelsen og understøtte oplevelsen af lokalvejene som sammenhængende byrum. Når bebyggelsen opleves som en del af en større helhed, styrkes områdets identitet og læsbarhed i byrummet. 

Inden for hvert byggefelt stilles krav om, at der skal anvendes mindst to facadematerialer, hvilket bidrager til et varieret udtryk.

På tværs af lokalplanområdet skal facadefarver varieres mellem byggefelterne, således at gentagelser undgås i direkte sammenhængende felter. Dette krav har til formål at fremme en oplevelse af områdets forskellighed og dynamik, så bebyggelsen ikke fremstår monoton, men derimod tilbyder forskellige farvemæssige oplevelser i mødet mellem byggefelterne. 

Udformningen af tage skal sikre rolige og sammenhængende tagflader i lokalplanområdet gennem anvendelsen af enkle materialer som tagpap, uglaserede tegltagsten, skifer, træ og metalplader med stående fals. Grønne tage tilbydes som alternativ og styrker integrationen mellem bygninger og det omgivende landskab.

Samlet set sigter bestemmelserne mod at skabe en bebyggelse, der opleves som sammenhængende i sin overordnede struktur, men varieret og levende i sin detaljeringsgrad. Herved understøttes både stedets identitet og beboernes oplevelse af mangfoldighed og tilhørsforhold.

Indretning af boligklynger

Indretningen af boligklynger for den tæt-lave boligbebyggelse i delområde I varierer mellem ’åbne’ og ’lukkede’ klynger. Principperne for adgang til haver, skure, cykelparkering og fælles grønt gårdrum er ens for begge klyngetyper, men overgangen mellem klyngens gårdrum og den omgivende natur afviger.

For de ’åbne’ klynger flyder det fælles gårdrum uhindret sammen med de større åbne grønne arealer. For de ’lukkede’ klynger er der bygninger imellem klyngens gårdrum og de større åbne grønne arealer. Her gives forbindelserne mod de grønne kiler ekstra plads, så beboerne fornemmer kontakten til det grønne.

Billedet viser princippet for indretningen af hhv. et åben og en lukket klynge. Principtegningerne er også vedlagt i lokalplanens bilag 2.

Boligklyngerne defineres omkring et fælles gårdrum, som har en grøn karakter og giver plads til ophold og fællesskab. I de fælles gårdrum kan der evt. opføres et drivhus, orangeri eller en pergola som bidrager til at understøtte det interne fællesskab i boligklyngen.

De primære adgangsveje til boligerne er varierede, eftersom at boligerne er vendt efter solretningen for at sikre højest mulig kvalitet i de private haver. Boligerne har derved adgang fra henholdsvis gårdrummet eller de offentlige tilgængelige stier og veje. Alle boliger har dog direkte adgang til de grønne fælles gårdrum via forhave eller udgang fra baghave.

I gårdrummet etableres stier som giver adgang til en del af boligerne og det fælles gårdrum. Stierne går gennem klyngen mod de grønne åbne områder, for at sikre udsynet til den omgivende natur. Mindre stier skaber adgang til begge sider at boligerne, og laver en overgang til det fælles grønne gårdrum midt i klyngen.  

I forhaverne er der plads til et mindre skur og cykelparkering tilknyttet den enkelte bolig. Parkering etableres som en fælles parkeringslomme inden for byggefeltets afgrænsning, og der kan etableres overdækkede parkeringsarealer. Affaldsskure skal placeres i tilknytning til de fælles parkeringslommer.

Indretningen af boligklynger for den åben-lave boligbebyggelse i delområde II karakteriseres af større private grunde, som disponeres omring en fælles vejadgang. Parcellerne har primær adgang til boligen fra det fælles vejrum, og der etableres to private parkeringspladser i tilknytning til grundene. Affald håndteres enten som en fælles løsning eller individuelt på egen grund. De åben-lave boliger kan opføres i enten 1 eller 2 etager, dog jf. § 6.4.

Småbygninger

Småbygninger, som affaldsskure, skure til boligerne o.l. skal naturligt indpasses i bebyggelsen ved at opnå en sammenhæng mellem boligbebyggelsen og naturen der omgiver lokalplanområdet. Småbygninger skal derfor udføres i lette materialer, såsom træ, og opnå et udtryk der hænger sammen med boligbebyggelsen.

Derudover kan der etableres et drivhus/orangeri med funktion som fælleskabende element til hver boligklynge.

Kantzoner

Overgangen mellem de private boligarealer og de fælles arealer skal fremstå åbne og imødekommende for at understøtte tryghed, tilgængelighed og fællesskab. Der skal sikres en god visuel og funktionel sammenhæng mellem boliger og lokalveje, og baghaver som grænser op mod de grønne kiler eller fælles gårdrum skal afskærmes med lette, lave hegn eller beplantning, så de opleves som en del af helheden – uden at gå på kompromis med det private rum.

For at skabe liv og variation i gadebilledet skal både for- og baghaver have direkte adgang til strædet og lokalvejene. Dette understøtter beboernes daglige brug og styrker forbindelsen mellem bolig og byrum.

I forbindelse med helhedsplanen for Havdrup By, var ét af formålene at finde en placering til et nyt friplejehjem i Havdrup i sammenhæng med den øvrige byudvikling.

Denne lokalplan udlægger et byggefelt i den sydlige del af lokalplanområdet (byggefelt nr. 13) til offentlige formål, herunder døgn- eller daginstitution.

Pr. 2025 er der planlagt for at der skal etableres et plejehjem i byggefelt nr. 13. Men såfremt behovet ændres, sikrer indeværende lokalplan at byggefelt nr. 13 også kan anvendes til andre funktioner under kategorien døgn- og daginstitution. 

Placeringen af en døgn- eller daginstitution inden for planområdet, sikrer nærhed til grønne omgivelser og natur, samt nærhed og synergi med de omkringliggende boligbebyggelser.  

Bebyggelsen skal i form og udtryk tilpasses den øvrige bebyggelse inden for lokalplanområdet. En døgninstitution kan opføres i op til 10 meter og i 2 etager, mens en daginstitution kan opføres i op til 8,5 meter og i 1,5 etage. 

Referencebillede af plejehjemmets udtryk.

I den eksisterende gård, i planens delområde IV, giver lokalplanen mulighed for, at der kan indrettes fællesskabsdannende funktioner, såsom et fælleshus, værksted, multisal, mødelokale eller andre aktiviteter til gavn for områdets beboere og det øvrige Havdrup. 

Billede af den eksisterende gård og en fremtidig mulig disponering.  

Gårdens nuværende ydre fremtræden fastholdes, og den eksisterende bygningsmasse kan omdannes til fællesskabende funktioner. 

Gården kommer til at rumme mange forskellige funktioner, som kan bruges af både eksisterende og nye beboere i Havdrup. Her vil både være mulighed for fællesspisning, kontorfællesskab, torvedage og selskabslokaler. Ved at anvende bygningen til fællesskabende funktioner, understøttes områdets sociale sammenhængskraft og muligheder for fællesaktiviteter og lokal forankring.

Det eksisterende haveanlæg som hører til den eksisterende gård fastholdes som et grønt og rekreativt området, som ligeledes kan anvendes til fællesunderstøttende funktioner. Dog reserveres en den af haveanlægget til udlæg af parkering, for at imødese et eventuelt fremtidigt behov for flere parkeringspladser inden for planområdet.

Pr. 2025 er der indrettet to boliger i den eksisterende gård. Indeværende lokalplan fastholder at de to boliger fortsat kan benyttes som boliger. 

I lokalplanområdet danner strukturen tydelige hierarkier i byrum og bevægelser. Strukturerne understøttes af et fokus på fællesskab som spænder fra bydel til bolig. De øst-vestgående lokalveje, samt de nord-sydgående stiforbindelser knytter området sammen. Det nord-sydgående stræde bliver en særlig forbindelse, med belægning, belysning og beplantning som understøtter en sikker og behagelig forbindelse.

Strædet styrkes af en række opholdspladser, der ligger i forlængelse og danner et naturligt opholdspunkt i mødet med de grønne kiler. Her skabes rolige pladser, som markere overgangen til landskabet og indrettes med mulighed for aktiviteter og ophold. I det grønne areal ud for pladserne kan der etableres legepladser, dyrkningsarealer, bålplads eller lignende.

Eksempler på pladsernes indretning og udtryk.

Langs den nordlige lokalvej placeres en mindre rolig opholdsplads. Pladsen er en pause i lokalvejens forløb og kan fungere som en markør og et pejlemærke, og udformes som en udvidelse af lokalvejen, med en særlig belægning. For at understøtte det samlende element kan pladserne udstyres med fællesfunktioner som f.eks. bytteboks.

Både pladserne langs strædet og lokalveje kan ses i kortbilag 4. 

I boligklyngerne samles man om de fælles grønne gårdrum hvor hver bolig har mindre private kantzoner ud til de fælles gårdrum. Her er der plads til ophold, dyrkning og leg efter beboernes behov og interesser. Til hver klynge kan der opføres et drivhus/orangeri til fællesskabet.

Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ørnesædevej som vist på kortbilag 3.

Veje

Lokalplanområdets bebyggelse betjenes via tre øst-vest gående lokalveje som har sit udspring i Ørnesædevej og ender blindt mod øst. De tre lokalveje udgør bebyggelsens centrale element, hvorfra der er adgang til de enkelte boligklynger. Indretningen af lokalvejene skal fremstå grønne med træer langs vejen og bede som kanter vejen, og give plads til at både biler og cykler deler vejen. Lokalvejene skal dimensioneres til også at kunne fungere som brandvej.

Principtegning for en fremtidig vejprofil.

De trafikale forbindelser i området understøtter bebyggelsens overordnede principper og karakter, og ved at lade vejene ende blindt, undgås det at trafikken skærer området igennem.

Stier

Inden for lokalplanområdet skal der etableres et stinet, som skal sikre et forbindelsesnet internt for bløde trafikanter. Det interne stinet skal kobles på det eksterne stinet som allerede findes i lokalområdet. Stinettet sammenbinder bebyggelsen på tværs af den grønne kile og boligklynger, og stinettet består af forskellige stityper, herunder af primære gang- og cykelstier langs lokalvejene, grønne stier, sekundære stier og af det nord-sydgående stræde. Det interne stinet kan ses på kortbilag 4.

Grønne stier

Fra pladserne langs strædet udspringer de øst-vestgående rekreative gangstier, som forbinder Ørnesædevej og bebyggelsen til den nye skov som skal etableres øst for lokalplanområdet. Den grønne sti etableres i den grønne kile, som er med til at understøtte dem som en rekreativ gangsti. Stierne etableres som kørefaste, tilgængelige stier med god belysning og sikre derved let tilgængelighed for alle til de grønne områder. 

Eksempler på de grønne stiers udtryk.

Stiforbindelser

De nord-sydgående stiforbindelser består af flere mindre stier af varierende karakter, f.eks. grus eller slået græs. Stiforbindelserne mod øst skal dog anlægges i en kørefast belægning. Stierne placeres mellem byggefelterne og forbinder derved lokalvejene med den grønne rekreative sti som løber øst-vest gennem den grønne kile.

Eksempler på stiernes udtryk.

Strædet

Som en sammenbindende sti løber strædet fra nord til syd og kobler lokalvejene sammen og forbinder alle bløde trafikanter fra nord til syd. Formålet med strædet er at knytte bydelen sammen i et mere urbant rum mod de mere landskabelige tværgående grønne stiforbindelser. Langs strædet imellem bebyggelsen opstår mindre pladser på kanten mellem boligområde og det grønne.

Strædets udformes som en varieret og indbydende stiforbindelse til gående, hvor strædets forløb bugter sig gennem boligenklaverne og skifter tracé og forløb for at imødekomme de gåendes hastighed.

Strædet indrettes med fokus på det grønne, belyste og inviterende rum, og når strædet møder lokalvejene foreslås en neddrosling af trafikken så de bløde trafikanter tilgodeses. Strædet udformes med belægning i høj kvalitet, samt tryghedsskabende belysning. Langs strædet etableres bede med beplantning, som skal både give kvalitet til strædet og samtidig skabe en afstand til de private haver op til. Langs strædet er både for- og baghaver, så nogle boliger har primær og andre sekundær adgang fra strædet. Fra baghaverne skal der være en udgang til strædet. Dette sikrer variation i forløbet og en oplevelse af en befolket forbindelse.

Eksempler på strædets udtryk.

Parkering

Parkeringspladser etableres som fælles parkeringslommer i tilknytning til de enkelte byggefelter, samt kantstensparkering langs lokalvejene. Parkeringspladser til åben-lav parkering  skal dog anlægges på egen grund. Parkeringslommerne placeres langs vejene i tilknytning til klyngerne og forskydes indbyrdes for at skabe luft og variation mellem parkeringsarealerne.

Lokalplanen fastsætter en parkeringsnorm der skal sikre, at der etableres et tilstrækkeligt antal parkeringspladser i planområdet ift. anvendelse og bebyggelsestæthed. Ved at fastsætte krav om reservation af areal til parkering (udlæg), kan et eventuel fremtidigt parkeringsbehov imødeses, uden at det på nuværende tidspunkt fører til overdimensionering af parkeringsanlæg. En stor del af de parkeringsudlæggene er placeret i det eksisterende haveanlæg nord for gården (se kortbilag 3). 

Enkelte parkeringspladser i de fælles parkeringslommer kan udføres som overdækket parkering i et let materiale. Etablering af egentlige carporte er ikke tilladt i de fælles parkeringsarealer. Ved åbent-lav boligbebyggelse (delområde II) må der etableres overdækket parkering i form af carport.

I delområde I reserveres der plads til cykelparkering svarende til 2 cykel p-pladser pr. bolig i boligernes forhave. Derudover kan cykelparkering opføres som fælles cykelparkering i tilknytning til fællesarealerne i boligklyngerne.

Det overordnede princip for indretningen af lokalplanområdet er boligbebyggelse der fletter sig med landskabet og inviterer naturen ind mellem boligbebyggelsen. Dette sker via en øst-vest gående grøn kile, som forbinder boligerne med den planlagte skovrejsning øst for lokalplanområdet (i forbindelse med vand- og naturprojektet Solrød Bæk). Ved at trække landskabet og naturen helt ind i boligbebyggelsen via den grønne kile, understøttes en stærk tilknytning til det omkringliggende landskab og naturen tilfører en stor kvalitet til boligbebyggelsen. Indretningen af den grønne kile skal henholdsvis ske med åben engbeplantning med solitære træer samt tættere beplantning. De grønne kiler inviteret til rekreativt ophold og gåture i det grønne stisystem som forbinder boligområdet til det planlagte skovområde øst for lokalplanområdet.

Mellem lokalplanområdet og det planlagte skovrejsningsområde øst for lokalplanområdet etableres en 10 meters flexzone, som bidrager til at opbløde overgangen mellem skov og boligområde. I flexzonen kan skovens grænse mod boligerne varieres, og enkelte steder kan skoven trækkes længere ind mod boligerne. På denne måde understøttes en varieret og blød overgang mellem skov og by. I skovbrynet vil beplantningen tyndes ud og skaleres ned til mødet med boligerne.

Billedet viser et snit for boligbebyggelsens møde med den planlagte skov. Snittegningerne er også vedlagt i lokalplanens bilag 5.

Placeringen af både den grønne kile og flexzonen kan ses på kortbilag 4 og bilag 1.