I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.
Lokalplanområdets placering i kommunen.
Bestemmelser
Det er lokalplanens formål:
1.1
At sikre kvarterets anvendelse og karakter som et område til boligformål til åben-lav og tæt-lav bebyggelse.
Redegørelse for §1.1
Økonomi-, teknik- og miljøudvalget i Solrød Kommune besluttede den 15. marts 2021 at Lokalplan 320.1 for Ejegården skulle revideres for boligområdet med henblik på, blandt andet, at forældede bestemmelser udgår (herunder støjvold, arealer langs Veststien og byggelinje langs Køge Bugt Motorvejen), opdatere bestemmelser for hegn, hensyn til klimatilpasning, forøgelse af bebyggelsesprocent i forhold til kommuneplanrammen, aflysning af deklaration og indarbejde relevante bestemmelser derfra.
Det blev også besluttet at den del af Bæktoften, som er omfattet af en anden lokalplan, inkluderes i denne lokalplan.
1.2
At sikre at delområde II (Søndre Bæktoften), III (19-bu) og IV (Bækbo) bevarer en vis sammenhæng i bygningernes materialitet og højde.
Redegørelse for §1.2
En del er områdets karakter er de frodige grønne hække og træer, der skaber samhørighed og ro i et område, der ellers er præget af en grad af tilfældighed i bygningernes placering, materialer, tæthed og form. Selvom der allerede er en stor variation i arkitekturen i området, ønskes der at områdets bygninger ikke får farver og refleksive overflader, der er skæmmende samt at ingen bygninger bliver for høje i forhold til deres naboer.
Indgangsfacade for rækkehuse i Bæktoften
Facade mod haven i Søndre Bæktoften
Foto af de forskelligartede øvrige enfamilieshuse i området – her fra Damtoften.
Foto af de forskelligartede øvrige enfamilieshuse i området – her fra Søndre Kildetoften.
2.1
Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kort og omfatter følgende matr. nr.:
Delområde I, Vest for Bæktoften:
19au, 19aæ, 19aø, 19ba, 19bb, 19bc, 19bd, 19du, 19dv, 19av, 19ax, 19ay, 19az, 19df, 19oc, 19od, 19di, 19oe, 19og, 19of, 1be, 1bv, 1bn, 1bx, 1bo, 1by, 1bp, 1bz, 1bq, 1bæ, 19da, 1br, 1bø, 1bs, 19de, 19db, 19nf, 19dc, 1bt, 19dd, 1bu, 19cx, 19ck, 1bf, 19ci, 1bi, 19cl, 1bk, 19cv, 1bl, 19nk, 1bm, 19cf, 1bg, 1bh, 19cy, 19ce, 19cz, 19ch, 19cæ, 19cg, 19cø, 19ap, 19ao, 19an, 19am, 19do, 19dp, 19dn, 19dq, 19dm, 19dr, 19dl, 19ds, 19cn, 19dg, 19cp, 19dh, 19cs, 19ct, 19dk, 19aq, 19cm, 19ar, 19co, 19as, 19cr, 19at, 19cq, 19cd, 19bi, 19bæ, 19bk, 19bz, 19bl, 19by, 19bm, 19bx, 19bn, 19cu, 19be, 19bo, 19bp, 19bq, 19br, 19bs, 19cc, 19bt, 19bf, 19cb, 19bg, 19ca, 19bh, 19bø, 1d, 19rz, 19al,
Delområde II, Søndre Bæktoften:
19næ, 19nu, 19bv, 19nm, 19nn, 19no, 19np, 19nq, 19nr, 19ns, 19nz, 19ny, 19nx, 19nv, 19nø, 19nt, 7000as
Delområde III, 19-Bu
19fn, 19fm, 19fl, 19fk, 19fi, 19fr, 19fh, 19fg, 19ff, 19fe, 19fd, 19fc, 19fb, 19fa, 19eø, 19eæ, 19fq, 19ez, 19ey, 19ex, 19ev, 19eu, 19et, 19es, 19er, 19bu, 19fp, 19fo, 19fs
Delområde IV, Bækbo
19ee, 19ed, 19ec, 19eb, 19ea, 19dø, 19dæ, 19dz, 19en, 19em, 19el, 19ek, 19ei, 19eh, 19eg, 19ef, 19eo, 19ep, 19dt
alle af Solrød By, Solrød, samt alle parceller, der efter datoen for vedtagelsen af den endelige lokalplan udstykkes fra de nævnte ejendomme.
2.2
Lokalplanens område er og forbliver i byzone.
2.3
Lokalplanområdet er opdelt i følgende delområder, som vist på kortbilag 3:
- Delområde I Vest for Bæktoften
- Delområde II Søndre Bæktoften
- Delområde III 19-Bu
- Delområde IV Bækbo
3.1
- I delområde I Vest for Bæktoften, må der opføres enten åben-lav bebyggelse (såsom parcelhuse) eller tæt-lav i form af dobbelthuse. Dobbelthuse må kun opføres på grunde, hvor der førhen har været dobbelthuse.
- I delområde II Søndre Bæktoften, delområde III 19-Bu og delområde IV Bæktbo, må der kun opføres tæt-lav bebyggelse (såsom rækkehuse, dobbelthuse og kædehuse etc.)
- Matriklerne 1d, 19rz, 19al, 19dt, 19nø, 19nt, 7000as udlægges til grønne områder og må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse, bortset fra fællesanlæg og lignende.
Redegørelse af §3.1
Erhverv i egen bolig er tilladt under forudsætning af:
- At virksomheden drives af beboerne uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere.
Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign., og - At virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af boligejendom og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes.
Fx må virksomheden ikke være til ulempe for de omkringboende og ikke medføre behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.
Eksempler på sådanne erhverv er fx frisør, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende.
3.2
Inden for hele lokalplansområdet kan opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 5m2 bebygget areal, og ikke gives en højde af mere end 1,5m over terræn.
3.3
Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.
Redegørelse til § 3.3
For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i
Solrød Kommune. Forbuddet indarbejdes i denne lokalplan, hvorefter temalokalplanen kan aflyses for det område, som denne lokalplan omfatter.
4.1
Der må ikke laves yderlige udstykning eller matrikulære ændringer bortset fra:
- Der må ikke laves yderlige udstykning eller matrikulære ændringer. bortset fra ændringer med henblik på etablering af transformerstationer og klimatilpasningsprojekter.
- Der må laves udstykning og matrikulære ændringer med henblik på opførelse af dobbelthuse i stedet for parcelhuse, hvis matriklen er større end 800m². Ved sådanne udstykninger må mindstestørrelse ikke ligge under 400 m² (eksklusiv vej).
5.1
Langs følgende veje pålægges byggelinjer i de nedenfor angivne afstande fra vejmidte, således som vist på vedhæftede kortbilag 2.
- Tåstrupvej: 20 m
- Ejegårds Alle: 10 m
- Bæktoften - Sdr. Bæktoften: 10 m
- Åtoften - Sdr. Åtoften: 10 m
- Kildetoften - Sdr. Kildetoften: 10 m
- Damtoften - Sdr. Damtoften: 10 m
Langs Bækstien pålægges en byggelinje i en afstand af 2,5 m fra stiskel.
5.2
Fritliggende og integrerede garager samt carporte skal placeres mindst 5 m fra vejskel.
5.3
Bækstien på matrikel 19rz, 19ol og 1d skal opretholdes.
5.4
- Hegn mod veje og stier skal etableres som levende hegn (hæk) eller hegn i naturmaterialer.
- Parceller, der har facade mod Tåstrupvejen har pligt til på egen grund at opsætte og vedligeholde mindst 1 m højt fast hegn uden låger, idet der fra boligbebyggelsen hverken tillades kørende eller gående adgang til Tåstrupvej.
- Høje træer mod Tåstrupvej tillades.
5.5
Udkørsel for Ejegårds Alle må kun ske ad godkendte vejtilslutninger. Der kan tillades max en adgang for gående pr. ejendom med direkte forbindelse til Ejegårds Alle.
Dvs. også kun en adgang for gående for ejendomme 19nø Solrød by, Solrød.
6.1
- Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 for åben-lav bebyggelse i delområde I.
- Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 40 for tæt-lav bebyggelse i delområde I.
- Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for delområde II som helhed.
- Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for delområde III som helhed.
- Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for delområde IV som helhed.
6.2
Bygningshøjden må ikke overstige 8.5 meter.
6.3
Bygninger må ikke opføres med mere end en etage med udnyttet tagetage.
6.4
Taghældning må ikke overstige 45°.
6.5
I forbindelse til og ombygning i tæt-lav områder skal der udarbejdes et typeprojekt godkendt af:
- For delområde II skal Grundejerforeningen Ejegården og Ejerlauget Søndre Bæktoften godkende typeprojektet.
- For delområde III skal Ejerlauget 19-bu godkende typeprojektet.
- For delområde IV skal Ejerlauget Bækbo godkende typeprojektet.
6.6
På parkeringsarealerne i delområde II er det tilladt at overdække halvdelen af pladserne, efter Solrød Kommunes godkendelse.
6.7
Befæstelsesgraden indenfor lokalplanområdet må ikke overstige 0.3 for matrikler med åben-lav bebyggelse og 0.4 for matrikler med tæt-lav bebyggelse.
6.8
Inden for delområde III kan der opføres en overdækket terrasse og eller udestue på hver ejendom på max 16 m2
6.9
Inden for lokalplansområdet kan der opføres mindre fællesanlæg til brug for områdets beboere efter Solrød Kommunes godkendelse.
6.10
Ved omfattende skade, som eksempelvis brandskade, på de oprindelige rækkehuse i delområde II, III og IV skal ny bebyggelse opføres med samme placering, omfang, hovedform, materialer og arkitektoniske udtryk som de oprindelige rækkehuse.
7.1
Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Solrød Kommunes tilladelse.
Redegørelse til §7.1
Skiltereglerne fremgår af Solrød Kommuneplan planoversigt.solrod.dk/
7.2
Tage skal være med en glansværdi på under 25.
7.3
På bygninger kan der opsættes solcelle, solvarmepaneler og solfangeranlæg med ikkereflekterende overflader. Anlæg skal udføres i mørke farver og følge tagets hældning.
7.4
Der må ikke anvendes materialer til ydervægge eller tagbeklædning med pangfarver, der efter Solrød Kommunes skøn virker skæmmende for omgivelserne.
Redegørelse §7.4
Grundejerforeningen og Ejerlaug kan fastlægge yderligere bestemmelser om farvevalg på træværk og trælignende materialer i sine vedtægter.
7.5
Væsentlige ændringer på rækkehusbebyggelsens, i delområde II, III og IV, ydre fremtræden kræver Solrød Kommunes nærmere godkendelse.
Ved væsentlige ændringer hos rækkehusbebyggelsen forstås væsentlige ændringer på bygningernes helhedsindtryk i form af facadeudtryk, materialer, taghældning, højde.
Her ses Bæktoften 19-bu
Her ses Bækbo
Her ses Søndre Bæktoften
8.1
Matriklerne 1d, 19rz, 19al, 19dt, 19fs, 19nø, 19nt og 7000as udlægges til grønne områder og ubebyggede områder såsom vej. Ved væsentlige ændringer på de grønne områder skal der laves en beplantningsplan, der skal godkendes af Solrød Kommune.
8.2
Skovfyr langs Tåstrupvej og alletræer langs med Ejegårds Alle må ikke fældes eller væsentligt beskæres uden Solrød Kommunes tilladelse.
Dog kan der foretages almindelig træpleje, som beskæring af døde grene og grene beskadiget af sygdom og vejr og som udgør en risiko for færdsel i området.
9.1
Bebyggelsen forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a.
9.2
Lokalplanområdet er udlagt til kollektiv varmeforsyning.
9.3
Der kan etableres vedvarende energiforsyning. Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses bygningens arkitektur.
9.4
Bebyggelsen skal kloakforsynes af KLAR Forsyning.
9.5
Der må ikke opsættes synlige udvendige antenner og lignende. Paraboler må kun placeres på terræn i overensstemmelse med kommunens retningslinjer herfor, jf. de generelle rammer i Solrød Kommuneplan.
9.6
Der kan ikke placeres mini‐vindmøller inden for lokalplanområdet.
9.7
Ved væsentlig ombygning eller genopførelse (efter fx brand) skal Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj overholdes.
10.1
- Lokalplan 320.1, vedtaget af Solrød Byråd i december 1977, aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan.
- Lokalplan 312.1, vedtaget af Solrød Byråd november 1991, aflyses for den del af der er omfattet af denne lokalplan (Delområde III og IV) i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan.
10.2
- Deklaration, lyst den 4. marts 1964 af Havdrup-Solrød sogneråd, delvis aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Aflysningen gælder alle bestemmelserne i deklarationen, bortset fra bestemmelserne om pligt til medlemskab i en grundejerforening nævnt i deklarations § 7.
- Deklaration, lyst den 11. december 1968 af Havdrup-Solrød sogneråd, delvis aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Aflysningen gælder alle bestemmelserne i deklarationen, bortset fra bestemmelserne om fælles afløbsledninger nævnt i §4 og bestemmelserne i § 6, der blandt andet har bestemmelser om pligt til medlemskab i ejerlauget Bækbo.
- Deklaration, lyst den 13. juni 1969 af Havdrup-Solrød sogneråd, delvis aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Aflysningen gælder alle bestemmelserne i deklarationen, bortset fra bestemmelserne i §3, samt bestemmelserne i §5, der blandt andet har bestemmelser om pligt til medlemskab i en ejerlauget 19-bu.
10.3
Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, jf. § 3.4 af denne lokalplan.
11.1
Inden for lokalplanområdet er alle grundejere forpligtet til medlemskab af eksisterende grundejerforening, jf. deklaration lyst den 4. marts 1964 af Havdrup-Solrød sogneråd.
For Bæktoften 2-56, lige nr., (matr.nr. 19bu, 19er, 19es, 19et, 19eu, 19ev, 19ex, 19ey, 19ez, 19eæ, 19eø, 19fa, 19fb, 19fc, 19fd, 19fe, 19ff, 19fg, 19fh, 19fi, 19fk, 19fl, 19fm, 19fn, 19fo, 19fp, 19fq, 19fr og 19fs, alle Solrød By, Solrød) gælder endvidere, at de til enhver tid værende ejere af ejendommene er pligtige til at være medlemmer af et fælles ejerlav (Ejerlauget 19-bu) jf. Deklaration, lyst den 13. juni 1969 af Havdrup-Solrød sogneråd
For Bæktoften 58-88, lige nr. (matr.nr. 19dz, 19dæ, 19dø, 19ea, 19eb, 19ec, 19ed, 19ee, 19ef, 19eg, 19eh, 19ei, 19ek, 19el, 19em, 19en, 19dt, 19eo og 19ep, alle Solrød By, Solrød) gælder endvidere, at de til enhver tid værende ejere af ejendommene er pligtige til at være medlemmer af et fælles ejerlav (Ejerlauget Bækbo) jf. Deklaration, lyst den 11. december 1968 af Havdrup-Solrød sogneråd.
I delområde III hedder ejerlauget 19-bu og i delområde IV hedder ejerlauget Bækbo.
11.2
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligehold af fællesarealer og private veje inden for lokalplanområdet. Dog påhviler vedligeholdelse af af private veje og fællesområdet i delområde III ejerlauget 19-bu. Renholdelse herunder snekastning påhviler ligeledes ejerlauget jf. deklationen lyst 13. juni 1969.
Ydermere påhviler vedligeholdelse af vejene og fællesområdet i delområde IV ejerlauget Bækbo jf. .
Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle ændringer heraf skal godkendes af Solrød Kommune.
12.1
Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må lokalplanområdet ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan. Der gælder efter §17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.
Når fristen for fremsendelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen.
12.2
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.
Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen.
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan
eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.