Bestemmelser

Det er lokalplanens formål:

1.1

At sikre kvarterets oprindelige arkitekturs formudtryk, som fremstår med parcelhuse i delområde I (Birkeengen) og kædehuse i delområde II (Birkemosen).

Redegørelse til §1.1

Tegning af facade og gavl af det oprindelige byggeri i Birkeengen

Tegning af facade og gavl af det oprindelige byggeri i Birkemosen

I 1967 blev boligområdet Birkeengen bygget i form af 28 ensartede parcelhuse i et plan med facader i gule mursten, sadeltage udført i rød teglsten og partier i træ. Efterfølgende, i 1973, blev Birkemosen bygget på nabogrunden med 23 mindre kædehuse i samme gule tegl med trægavl mod vejen. Området blev bygget med en vis harmoni i tankerne, særligt i form af et ensformigt formsprog og farvenuancer.

Parcelhuse i delområde I (Birkeengen)

Kædehuse i delområde II (Birkemosen)

1.2

At sikre mulighed for renoveringer, tilbygninger og sekundær bebyggelse, der tager hensyn til at områdets bebyggelse og kvarterets helhedsindtryk.

Redegørelse til §1.2

I årene efter vedtagelse af Lokalplan 319.1 for Birkeengen, udarbejdet i 1982, har der været flere dispensationssager og i 2019 tog Grundejerforeningen Birkeengen kontakt til Solrød Kommune, med henblik på udarbejdelse af en ny lokalplan for deres område, med mere lempelige bestemmelser. De mere lempelige bestemmelser gjaldt primært facadernes udseende, mere tidssvarende materialer til småbygninger og en justering af byggelinjer.

I 2021 har grundejerforeningen Birkemosen været i kontakt med administrationen, hvor de beskrev et ønske om at bibeholde lokalplanens krav om facadernes udseende, dog med mere lempelige forhold til træfarve, samt et ønske om at byggefelter for deres område udgår.

Lokalplanens mål er, at balancere individuelle ønsker med at bibeholde en del af karakteren for området. Områdets særlige karakter vurderes til at være arkitekturens form, herunder bygningernes højde og tagets hældning. Facaderne i gule teglsten tillades pudses, i Birkeengen, så længe de har en farve, der ligger på en farveskala, der går fra hvid til lys grå til gul som vist i lokalplanens §7.1.

2.1

Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede Kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre:
20-s, 20-ag, 20-ap, 20-t, 20-af, 20-ao, 20-d, 20-u, 20-ae, 20-an, 20-v, 20-ad, 20-am, 20-x, 20-ac, 20-al, 20-at, 20-y, 20-ab, 20-ak, 20-as, 20-z, 20-aa, 20-ai, 20-ar, 20-æ, 20-ø, 20-ah, 20-aq, 20-fr, 20-fq, 20-fp, 20-fo, 20-fn, 20-fm, 20-fl, 20-fk, 20-fi, 20-fh, 20-fg, 20-ff, 20-fx, 20-fv, 20-fu, 20-ft, 20-fs, 20-eæ, 20-eø, 20-fa, 20-fb, 20-fc, 20-fd, 20-fe, Solrød, samt alle matrikler, der efter datoen for vedtagelsen af den endelige lokalplan udstykkes fra de nævnte ejendomme.

2.2

Området er og forbliver i byzone.

2.3

Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I (Birkeengen), II (Birkemosen) og III (Fælles areal) som vist på Kortbilag 1.

3.1

Delområde I (Birkeengen) må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende parcelhuse.

3.2

Delområde II (Birkemosen) må kun anvendes til boligbebyggelse i form af kædehuse.

3.3

Delområde III må kun anvendes til fælles friareal for bebyggelsen. Inden for delområde III kan der på fællesarealet opføres eller indrettes bebyggelse til formål, som er fælles for områdets beboere - såsom et fælleshus og lignende efter Byrådets nærmere godkendelse.

3.4

På hver ejendom må der kun opføres eller indrettes en bolig.

3.5

I boligerne må der drives liberalt erhverv, som almindeligvis udføres i boligområder under forudsætning af:

At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o. lign.
At virksomheden drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes
At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende
At virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende parcel.

Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.

3.6

Inden for området kan der opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 5m² bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 1,7 m over terræn.

3.7

Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.

3.8

Der er mulighed for etablering af bassiner til regnvand i forbindelse med klimatilpasning i lokalplanområdet.

4.1

Ingen yderligere matrikulære ændringer, udstykninger eller arealoverførsel må forekomme, dog med undtagelse af tilfælde med transformerstationer, klimatilpasningsprojekter mv.

5.1

Inden for lokalplanområdet fastlægges følgende byggelinjer fra vejskel, som vist på Kortbilag 2 - Byggelinjen langs Tåstrupvejs vejmidte som vist på Kortbilag 2 er vejledende.

Langs Vestre Grænsevej fastlægges en byggelinje på 5 m fra vejskel.
Langs Birkeengen (I delområde I) fastlægges en byggelinje på 4 m fra vejskel.
Langs Birkeengen (I delområde II) fastlægges en byggelinje på 4 meter mod nord og på 2.5 m fra syd.
Langs vendepladser og stier pålægges byggelinjer i en afstand af 2,5 m fra skel - matrikel 20fv, 20ff, 20fk og 20fr er undtaget dette.

Bebyggelse til beboelse skal placeres bag byggelinjerne. Sekundær bebyggelse må dog placeres 2 meter fra vejskel (inklusiv udhæng) langs vejen Birkeengen.

Redegørelse §5.1

Langs Tåstrupvej henviser denne lokalplan til deklaration lyst den 27. Juli 1943 af Solrød By og Sogn. Hvis deklarationen bliver aflyst efter vedtagelsen af denne lokalplan henvises der i stedet til bygningsreglementet.

5.2

Til Tåstrupvej, Vestre Grænsevej samt Birkeengen må der ikke være direkte adgang fra de tilstødende parceller.
Ejerne af disse er forpligtet til at etablere og bevare fast ubrudt hegn eller hæk uden låger mod disse veje.

6.1

Indenfor delområde I (Birkeengen) må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 30.
Inden for delområde II (Birkemosen) må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 40.

6.2

Bebyggelse til beboelse må maks. opføres i en etage.

6.3

Taget på bebyggelse til beboelse skal have en hældning på 15 grader.
Sekundær bebyggelse, såsom garager, carporte og udhuse, skal enten opføres med fladt tag eller med en hældning på 15 grader.

6.4

Ved omfattende skade, som eksempelvis brandskade, på de oprindelige huse, skal ny boligbebyggelse opføres med samme placering, hovedform, materialer og arkitektoniske udtryk som det oprindelige.

6.5

Varmepumper skal placeres så, de overholder gældende støjgrænser fra Miljøstyrelsen.

6.6

Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 4,5 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet.
Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 2,5 m målt fra terræn til skæringen mellem facade og undersiden af tagfladen.

6.7

Der må ikke indrettes garage i kælder.

Bebyggelse til beboelse

7.1

I delområde I (Birkeengen) og delområde II (Birkemosen) skal bebyggelse til beboelse udføres i materialer der svarer den eksisterende bebyggelse såsom tegl, i træ eller trælignende materiale.
På tage skal der anvendes røde tagsten i delområde I (Birkeengen). I delområde II (Birkemosen) skal tagene være sorte, og der skal anvendes materialer der passer til området, såsom bølgeeternit.
I delområde I (Birkeengen) må der pudses, vandskures og filtses på facaderne. Når facaderne bliver pudset, vandskuret eller filtset skal den fremstå med en farve der ligger på en farveskala der går fra hvid til lys grå til gul.

Vejledende diagram der viser muligheder for farvevalg til pudsning, vandskuring og filtsning.

Facaderne på delområde II (Birkemosen) må ikke pudses, vandskures eller filtses. Facaderne skal fremstå i gule sten, der passer til de gule sten i området.

7.2

Husene i delområde I (Birkeengen) skal have skorstene med samme form og placering som ved oprindelige bebyggelse.

Sekundær bebyggelse

7.3

Sekundær bebyggelse skal opføres med ydervægge i materialer der enten svarer til den eksisterende bebyggelse, i træ eller trælignende materiale.
Vinkeltage på sekundær bebyggelse skal beklædes med materialer, som svarer til den eksisterende bebyggelses tagmateriale.

Sekundær bebyggelse kan også bestå af glas i tilfælde af drivhuse, orangerier og lign.

Overdækkede terrasser og udestuer

7.4

Overdækkede terrasser og udestuer, skal opføres enten med taghældning som den eksisterende bebyggelse (15 grader) eller med fladt tag. Taget på overdækkede terrasser og udestuer kan opføres med klare termotagplader.

Læmure

7.5

Læmure må ikke opføres i en højde, der overstiger 2,20 m.

Generelle bestemmelser om bebyggelsens udseende

7.6

Synligt træværk og trælignende beklædning på bygninger skal have farverne: Jord, kyst eller sort.

Redegørelse til §7.6

Grundejerforeningerne kan specificere dette mere præcist i deres vedtægter.

7.7

Teglsten skal være med ikke reflekterende materialer med en glansværdi på under 14.

7.8

På bygninger kan der opsættes mindre solcelle, solvarmepaneler og solfangeranlæg med ikke-reflekterende overflader.

Skiltning

7.9

Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets tilladelse.

Redegørelse til §7.9

Skiltereglerne fremgår af Solrød Kommuneplan 2021 som kan læses på www.kommuneplan.solrod.dk

Parabolantenner

7.10

Individuelle parabolantenner må ikke opsættes indenfor delområde II (Birkemosen)

Redegørelse til 7.10

Regler for opsætning af parabolantenner er nærmere beskrevet i Kommuneplanens generelle rammer som kan læses på: https://kommuneplan.solrod.dk/rammer/generelle-rammer/

Beplantningsplaner på delområde III (fælles areal), skal godkendes af Byrådet.

Inden for delområde III (fælles areal) kan der etableres de nødvendige tekniske anlæg for områdets forsyning, f.eks. miljøstationer, transformerstationer, anlæg til regnvandshåndtering og lignende.

10.1

Lokalplan 319.1, vedtaget af Solrød Byråd i december 1982, aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan.

10.2

Deklaration, lyst den 5. februar 1966 af Havdrup-Solrød sogneråd, delvis aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Aflysningen gælder alle bestemmelserne i deklarationen, bortset fra bestemmelserne om pligt til medlemskab i en grundejerforening nævnt i deklarations § 6.

10.3

Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, jf. § 3.7 af denne lokalplan.

Inden for lokalplanområdet er alle grundejere og boligejere forpligtet til medlemskab af eksisterende grundejerforeninger jf. Deklaration, lyst den 5. februar 1966

Foreningens vedtægter og eventuelle efterfølgende ændringer skal godkendes af Byrådet.

Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer inden for deres område.

Retsvirkninger

12.1

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.