Herunder kan du læse om, hvordan lokalplanen forholder sig til anden relevant planlægning.
Landsplandirektivet Fingerplan 2019 omfatter alle hovedstadsområdets kommuner og udgør det overordnede grundlag for kommunernes planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg m.m.
Green Hills (rammeområde 417) er beliggende indenfor ”byfingrene” i Fingerplan 2019.
Lokalplan 417.2 for Green Hills har til formål at give mulighed for opførelse af op til 350 nye boliger på et tidligere uudnyttet erhvervsareal, og medfører ikke ændringer, der er i uoverensstemmelse med Fingerplan 2019.
Lokalplanområdet ligger inden for et område med drikkevandsinteresser, hvilket betyder at der skal tages hensyn til grundvandet. Der må som hovedregel ikke ske arealanvendelse, som udgør en fare for forurening af grundvandet, inden for områder med drikkevandsinteresser.
Bestemmelserne i Lokalplan 417.2 for Green Hills vurderes ikke at være i strid med dette.
Eksisterende kommuneplanramme
Området hører under kommuneplanramme 417, som udlægger området til boligformål i form af tæt-lavt og etageboliger. Den maksimale bebyggelsesprocent for området som helhed er 75 og der må bygges i maksimalt 9 etager og 30 meters højde i områdets syd-vestlige del. Herfra gradvist lavere ned til 2 etager nærmest naboejendommen mod nord, under hensynstagen til skyggepåvirkning. Der må maksimalt opføres 350 boliger.
Der skal etableres op til 2 vejadgange til området fra enten Tåstrupvej, Niels Juels Allé eller Cordozavej og der skal sikres mulighed for stiforbindelse langs S-banen samt stibro over Cordozavej mod Køge.
Mindst 20% af området skal anvendes til fælles grønt friareal, herunder også regnvandsbassiner og evt. andre bassiner/kanaler.
Herudover gælder også de generelle rammer, som findes i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning.
Desuden indeholder kommuneplanen også retningslinjer for skiltning, som danner grundlag for bestemmelser om skiltning i denne plan.
Fremtidig kommuneplanramme
Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammeområdet. Lokalplanforslaget ledsages derfor af forslag til kommuneplantillæg nr. 11.
Formålet med tillægget er give mulighed for opførelse af op til 350 boliger i op til 9 etager og ca. 32 meter, samt med en bebyggelsesprocent for området som helhed på maksimalt 80.
Dermed er de eneste ændringer fra eksisterende kommuneplanramme, at der gives mulighed for let forhøjede bygninger samt bebyggelsesprocent. For så vidt angår den øgede højde, er der tale om en mindre del af bebyggelsen, som må overstige 30 meter, som eksisterende kommuneplanramme tillader, se Figur 12. I forhold til den øgede bebyggelsesprocent, så skyldes det hovedsageligt etableringen af vinterhave i bofællesskabet i delområde II, da denne er inddækket af glasfacade og -tag og derfor skal medregnes som bebygget areal.
Figur 12: Illustration af højdegrænsen, hvor bebyggelsen tillades at overskride 30 meters højde.
Som skitseret i Solrød Kommunes Risikostyringsplan vurderes arealer inden for rammeområde ikke at være i risiko for at blive oversvømmet ved stormflodshændelser med havvand fra Køge Bugt.
Forslag til kommuneplantillæg nr. 11 kan ses digitalt på www.kommuneplan.solrod.dk under ”Tillæg”.
Ved endelig vedtagelse af Lokalplan 417.2 for Green Hills forventes den hidtil gældende Lokalplan 417.1 for Cordozaparken, Jersie Strand, ophævet i sin helhed.
Lokalplan 703.1 om Forbud mod spillehaller aflyses ved vedtagelse af denne lokalplan for det område som lokalplan 417.2 for Green Hills omfatter, idet bestemmelse om forbud mod spillehaller er indarbejdet i nærværende lokalplan (§ 12, stk. 2).
I forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen forventes servitut om byggelinje fra Cordozavej aflyst for den del, som omhandler lokalplanområdet (se lokalplanens § 12, stk. 3).
Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen, hvorfor der skal redegøres for
lokalplanens eventuelle visuelle konsekvenser. Lokalplan 417.2 for Green Hills med tilhørende
kommuneplantillæg nr. 11 tillader byggeri i op til ca. 32 meter og 9 etager, hvilket er det hidtil
højeste, en lokalplan har tilladt i Solrød Kommune. Byggeriet Green Hills vil være synligt fra
kysten ca. 1 km. derfra, se visualiseringer.
Figur 13: Visualisering af bebyggelsen set fra kysten.
Byggeriet opfylder Solrød Kommunes Byråds intentioner om skabelsen af et "fyrtårn" og en byport set fra Køge Nord, bl.a. ved opførelse i en højde, der overstiger de umiddelbare nærmeste områder. Nærmeste markante høje bygning er Valsemøllen ca. 1 km. væk, i Køge Kommune. Valsemøllen er opført i 42 meter og er dermed 8 meter højere end Green Hills kommer til at være.
Figur 14: Illustration, som sammenligner højden (Green Hills) med Valsemøllen (i Køge Kommune).
Projektet er udformet med tanke på geologiske former, der rejser sig fra jorden. Deraf projektets udformning med skrånende tage, der går fra helt tæt på terræn og op i en spids. På den måde bliver byggeriet heller ikke så markant fra kysten, som hvis der blev opført et mere konventionelt boligbyggeri med karréstruktur.
Projektet opføres delvist inden for åbeskyttelseslinje (NBL§16) til Skensved Å. Projektet har fået dispensation fra beskyttelseslinjen da det vurderedes at området i forvejen er afskåret fra de naturlige omgivelser til vandløbet af Cordozavej og at området har begrænset funktion som spredningsvej for planter og dyr.
Ifm. Kommuneplantillæg nr. 7 er der foretaget vurdering af påvirkning af Natura 2000 og bilag IV arter. Der er i forbindelse med projektet på området stillet krav om at der ikke sker en merudledning af næringsstoffer og vandmængder. Derfor er vurderingen at projektet ikke vil påvirke Natura 2000-området Ølsemagle Strand og Staunings Ø væsentligt Baseret på overvågning af bilag IV-arter i både 2013 og 2018 er det kommunes vurdering at området ikke er hjemsted for disse arter.
Projektet, som lokalplanforslaget giver mulighed for, tager højde for Solrød Kommunes boligpolitik. Således er der et generelt fokus på stor variation af boligudbuddet og der opføres derfor et stort antal 2- og 3-værelses lejligheder samt lejligheder med fokus på beboere over 55 år.