Eksisterende forhold
Lokalplanområdet er beliggende i den sydlige del af Solrød Kommune, nær grænsen til Køge Kommune. Området er ca. 4,3 ha. og er afgrænset af Cordozavej mod syd, Tåstrupvej mod vest, Køge Bugt Banen (S-tog) mod øst og vandløbet Skæringsstreget samt eksisterende tæt-lav bebyggelse mod nord. Området er beliggende i byzone.
Fra lokalplanområdet er der ca. 750 meter til Jersie Station, 500 meter til nærmeste motorvejstilkørsel, 2,3 km. til Køge Nord Station og 1000 meter til Natura 2000-området Staunings Ø (og kysten).
Fakta om Staunings Ø
Staunings Ø er et fredet naturområde (en sandrevle), der fremstår som et klitlandskab med marehalm. Bagved ligger lagunesøer med store sivskove og et rigt fugleliv året rundt,- især svaner, gåse- og andefugle. Der er gangbroer flere steder over lagunesøerne til Staunings Ø, så man kan færdes rundt til fods.
Staunings Ø og Ølsemagle Revle (i Køge Kommune) er udpeget som vildtreservat og EF-habitatområde, så der er særlige hensyn især i fuglenes yngletid.
Syd for området (og Cordozavej) ligger Skensved Å med omkringliggende mose- og engarealer i naturområdet Jersie Mose.
Figur 5: Lokalplanområdets placering i nærområdet.
Området ligger pr. 2020 ubebygget hen og er præget af, at der i 1980'erne og 1990'erne blev tilkørt overskudsjord til ejendommen, hovedsageligt fra udbygningen af Admiralparken. Området ligger derfor 1,5-2 meter højere end de omkringliggende omgivelser.
Fremtidige forhold
Bestemmelserne i planen påvirker ikke ved områdets nuværende lovlige forhold, men træder i kraft ved fremtidige ændringer inden for området.
Området udlægges til boligformål i form af etageboliger på op til 9 etager og en maks. kotehøjde på 35.50, svarende til 35.50 meter over havets overflade. Det giver en bygningshøjde på maks. ca. 32 meter, da terrænet i området ligger i ca. kote 3-3.50.
Nærmest den nordlige afgrænsning må bebyggelse ikke opføres i mere end 2 etager, af hensyn til naboejendommen Havfruens Kvarter, som ligger nord for lokalplanområdet.
Tættest på Cordozavej må der bygges i op til 9 etager og maksimalt op til ca. 32 meter.
Den østligste del af området, nærmest Køge Bugt Banen (S-tog), udlægges til offentlige formål, med henblik på etablering af en ny stiforbindelse, som skal forbinde lokalplanområdet til eksisterende stisystem (mod nord og øst) samt til Køge Nord, via en stibro over Cordozavej.
Green Hills opføres i 2 dele: En ydre bebyggelse, som består af to V-formede bygninger mod Tåstrupvej, Cordozavej og S-banen med i alt 294 boliger, samt en selvstændig bygning med 56 boliger i det indre gårdrum.
Figur 6: Visualisering af Green Hills, set oppefra fra sydvest.
De ydre bygningers hjørner rejser sig mod sydvest og sydøst. Bygningernes ender går tæt til terræn mod nord samt mod Cordozavej og understreger forholdet og hensynet til de omkringliggende grønne områder og naboerne mod nord. Der er udarbejdet skyggediagrammer for at sikre, at bebyggelsen ikke påvirker naboejendommen unødigt. Disse kan ses i Bilag 8.
Den indre bygning er en u-formet karré med et lukket, glasinddækket gårdrum, der skal fungere som en opvarmet vinterhave. Byggeriet forventes opført som et seniorbofællesskab.
Facaderne på både de ydre og den indre bygning udføres i betonelementer i ensfarvede brunlige nuancer jf. Kortbilag 4.
De udvendige facader mod Tåstrupvej, Cordozavej og S-banen udføres med gennemgående altaner, dvs. altaner i hele bygningens længde, dog med adskillelser mellem hver lejlighed. Lokalplanen stiller krav om, at facaderne skal begrønnes, enten med plantekasser eller ved begrønning af de vertikale adskillelser mellem altanerne.
Der stilles ligeledes krav om, at bygningsenderne i delområde I, hvor bebyggelsens fællesfunktioner skal placeres, skal begrønnes.
For de indre facader i delområde I samt på de ydre facader på bofælleskabet etableres enkeltstående altaner, hovedsageligt mod vest og øst.
Figur 7: Visualisering af Green Hills, udsnit af den udvendige facade med altaner (som gennemgående bånd) mod Cordozavej.
Projektforslagets friarealer er udformet, så de fremstår mere plejede jo tættere man bevæger sig på boligerne, mens de fremstår med vildere naturligt udseende jo nærmere vandløbet Skæringsstreget og engarealerne nord for denne, man kommer.
Der etableres et anlæg til lokal afledning af regnvand (LAR). Dette anlæg inddrages aktivt som en del af det rekreative område i bebyggelsen.
Dels etableres en permanent sø, som bidrager med herlighedsværdi. Dels etableres små bakker i terrænet, forbundet af broer og stier.
Figur 8: Illustration af princip for lokal afledning af regnvand (LAR).
LAR-anlægget fungerer ved, at områderne rundt om de små bakker oversvømmes ved større regnhændelser, og skaber små øer, som man kan bevæge sig rundt på via stisystemet. Der etableres endvidere forskellige opholds- og legemuligheder på øerne samt langs indersiden af de to V-formede bygninger.
Figur 9: Illustration af princip for opholds- og legemuligheder.
Der skal desuden etableres afskærmende beplantning mellem parkeringsarealer og den eksisterende bebyggelse nord for lokalplanområdet, for at reducere eventuelle gener fra lys fra trafik i lokalplanområdet.
Der etableres vejadgang fra Tåstrupvej. Herfra føres vejen ind gennem en port i den vestlige bygning og videre til det indre gårdrum.
Figur 10: Illustration af fremtidige forhold, herunder placering og udformning af veje og parkeringsarealer (situationsplan).
Der etableres parkering på ydersiden af den vestlige bygning i form af "skovparkering" med fokus på ekstra beplantning, samt mod Skæringsstreget og i en del af gårdrummet.
Figur 11: Illustration af princip for udformning af beplantede parkeringsarealer mod Tåstrupvej og Cordozavej (som "skovparkering").
Der skal etableres 350 parkeringspladser. Herudover skal der reserveres yderligere areal, så der i fremtiden kan etableres op til 70 parkeringspladser mere, hvis behovet skulle vise sig.
Der etableres stiforbindelse fra den nye bebyggelse til eksisterende stisystem i områdets nord-østlige hjørne. Desuden giver lokalplanen mulighed for etablering af en ny sti, som via en bro over Cordoavej kan skabe en ny forbindelse for gående og cyklende til Køge Kommune og Køge Nord Station.
Lokalplanen åbner også for muligheden for, at etablere op til 2 nye stiforbindelser over Skræringsstreget, for at forbinde lokalplanområdet direkte med det eksisterende rekreative område nord for Skæringsstreget.